Cumu Evergrande hè diventatu troppu grande per fallu è perchè Pechino duverà salvallu

Mentre u mondu hè ossessionatu cù u destinu di Evergrande, è più impurtante ancu quandu, o se, Pechino u salverà, un'altra dumanda altrettantu interessante hè cumu a sucietà chì parechji chjamanu "Lehman di a Cina" hè andata à u puntu di ùn ritornu è diventata un risicu sistematicu glubale. Per un sguardu affascinante nantu à cume simu ghjunti quì, rivolgemu l'attenzione di i nostri lettori à un articulu recente di Caixin intitulatu " Cumu Evergrande puderia trasformassi in" Lehman Brothers di a Cina "," è chì furnisce una di e idee più cumplette per quessa chì Pechino averà à, ancu s'ellu hè calci è urlendu, salvà Evergrande chì, à u so core, hè solu una scatula nera gigantesca à l'ombra chì u tempu hè finalmente finitu.

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Durante l'ultimi dui mesi, centinaie di persone si riuniscenu in u centru 43-pianu Zhuoyue Houhai in Shenzhen, induve a sede di u Gruppu China Evergrande occupa 20 piani. Anu tenutu bandere chì dumandavanu u rimborsu di i prestiti scaduti è di i prudutti finanziarii. A pulizza cù scudi di rivolta duvia esse in situ per tene e cose sott'à cuntrollu.

I manifestanti sò travagliadori di custruzzione in i prughjetti di l'alloghju di u sviluppatore immubiliare, fornitori chì furniscenu materiali di custruzzioni è investitori in i prudutti di gestione di a ricchezza (WMP) di a cumpagnia. Da i fornitori di vernici à e cumpagnie di decorazione è di custruzzioni, Evergrande deve più di 800 miliardi di yuan (124 miliardi di dollari) daveru in un annu, mentre ch'ellu hà solu un decimu di quella quantità di soldi in manu.

À a fine di ghjugnu, Evergrande avia quasi 2 trilioni di yuan (309 miliardi di dollari) di debiti in i so libri, più una quantità scunnisciuta di debiti fora di libri . U giant di a pruprietà hè in traccia di una drammatica ristrutturazione di u debitu o ancu un fallimentu, credenu parechje istituzioni.

Una bancarotta equivaleva à un tsunami finanziariu, o cum'è certi analisti anu dettu, " Lehman Brothers di a Cina ". U crollu di a venerabile banca d'investimentu americana in u 2008 hà aiutatu à scatenà una crisa finanziaria glubale.

Certamente Evergrande, unu di i trè sviluppatori più grandi di a Cina, hà una impronta gigante in Cina.

I so passivi sò equivalenti à circa 2% di u PIB di a China. Hà più di 200 000 impiegati, chì stessi è parechje famiglie anu investitu miliardi di yuan in i WMP di a cumpagnia. A cumpagnia hà più di 800 prughjetti in custruzzione, più di a metà di elli fermati per via di a so crisi di cassa. Ci sò millaie di cumpagnie upstream è downstream chì contanu nantu à Evergrande per l'imprese, creendu più di 3,8 milioni di impieghi ogni annu.

Cum'è parechji di i conglomerati di a Cina "troppu grande per fallu", a crisa di Evergrande hà alimentatu a speculazione nantu à se u guvernu intervenerà per un salvamentu. Parechje imprese di pruprietà statali, cumprese Shenzhen Talents Housing Group Co.Ltd è Shenzhen Investment Ltd., tramindui cuntrullate da a Cumpagnia di Supervisione è Amministrazione di l'Assetti di u Statu di Shenzhen (SASAC), sò in trattative cù Evergrande nantu à i so prughjetti di Shenzhen, secondu ghjente vicinu à e discussioni. Ma finu à avà, ùn sò micca stati trattati.

In una dichjarazione a settimana scorsa, Evergrande hà rifiutatu i rumori chì anderà in bancarotta. Mentre u sviluppatore affronta difficoltà senza precedenti, sta cumpiendu e so responsabilità è face tuttu u pussibule per ristabilisce operazioni normali è prutege i diritti è interessi legittimi di i clienti, secondu una dichjarazione nant'à u so situ web.

A cumpagnia hà assestatu cunsiglieri finanziarii per scopre "tutte e soluzioni fattibili" per alleviare a so crisa di cassa, avvertendu chì ùn ci hè nisuna garanzia chì a cumpagnia rispetti i so obblighi finanziarii. Hà signalatu ripetutamente chì venderà patrimoni è beni cumpresi ma micca limitati à prupietà d'investimentu, hotel è altre pruprietà è attirà investitori per aumentà l'equità di Evergrande è di i so affiliati.

Crescita nantu à i soldi presu in prestitu

Nel corso di l'anni, Evergrande hà affrontatu a pressione di liquidità parechje volte, ma ogni volta hà schivatu a pallottola. Questa volta, a crisa di u flussu di cassa è di fiducia hè senza precedente.

L'azione di Evergrande in Hong Kong hè cascata à u minimu di 10 anni. E so obbligazioni in terra sò calate à ciò chì l'investitori chjamanu u livellu di obbligazioni inadempiente. Tutte e trè sucietà di valutazione creditizia glubale è una sucietà di rating naziunale anu calatu u debitu di Evergrande.

Per parechji anni, i sviluppatori cinesi sò stati guidati da i "trè carru" – elevatu fatturatu, altu prufittu grossu è elevatu leva. I sviluppatori utilizanu soldi presu in prestitu per acquistà terreni, raccogliere cassa in prevendita ancu prima di inizià i prughjetti, è poi piglià in prestitu più soldi per investisce in novi prughjetti.

In 2018, Evergrande hà segnalatu un prufittu record di 72 miliardi di yuan, più di u doppiu di a rete di l'annu precedente. Ma daretu à quessa , hà passatu più di 100 miliardi di yuan à l'annu nantu à interessi.

Ancu in i boni anni, a sucietà di solitu avia un flussu di cassa operativu negativu, cù micca abbastanza liquidità in manu per copre i prestiti à breve termine duvuti in un annu cù e entrate prevendite micca abbastanza per pagà i fornitori. Oltre à piglià in prestitu da e banche, Evergrande prende ancu da dirigenti è impiegati.

Quandu i sviluppatori cercanu fondi da e banche, i prestatori spessu richiedenu investimenti persunali da i dirigenti di i sviluppatori cum'è una misura di cuntrollu di risicu, hà dettu à Caixin un anzianu impiegatu di u dipartimentu di gestione di l'attività di Evergrande.

"À tempi cusì, Evergrande averia una campagna interna di raccolta di fondi", hà dettu u direttore. "O l'esecutivi pagavanu da e so stacche, o avarianu stabilitu un scopu per ogni divisione".

Un pruduttu di crowdfunding emessu à i dirigenti hè statu chjamatu "Chaoshoubao", chì significa "super tesoru di ritornu". In 2017, Evergrande hà pruvatu à uttene un finanzamentu di prughjettu da a China Citic Bank di Shenzhen, chì richiede investimenti persunali da i dirigenti di Evergrande. Tandu a sucietà hà emessu Chaoshoubao à i so impiegati, prumettendu un interessu annuale di 25% è riscattu di u capitale è di l'interessu in dui anni. L'investimentu minimu era di 3 milioni di yuan. China Citic Bank hà finalmente accettatu di furnisce 40 miliardi di yuan di fondi d'acquisizione à Evergrande.

In u 2020, Chen Xuying, anzianu vicepresidente di China Citic Bank è capu di a filiale di Shenzhen di a banca da u 2012 à u 2018, hè statu cundannatu à 12 anni di prigiò per avè accettatu corruzzioni dopu avè emessu prestiti.

Un senior executive in Evergrande hà dettu chì hà investitu personalmente 1,5 milioni di yuan è hà mobilizatu i so subordinati per investisce 1,5 milioni di yuan in Chaoshoubao. Alcuni impiegati anu ancu imprestatu soldi per investisce in u pruduttu perchè u ritornu di 25% era assai più altu di i tassi di prestitu.

Quandu u Chaoshoubao avia da esse rimborsatu in 2019, a cumpagnia hà dumandatu à i salariati chì anu compru u pruduttu di accettà una proroga di un annu per u rimborsu. Dopu in u 2020, a cumpagnia hà dumandatu una altra estensione di un annu. Un investitore hà dettu chì i compratori anu ricivutu un ritornu annualizatu da 4% à 5% in l'ultimi quattru anni, assai sottu u 25% di u ritornu prumessu.

Quandu a crisa di u cash flow di Evergrande hè stata esposta, a cumpagnia hà sceltu di rimbursà u capitale solu à i dirigenti attuali. Da a fine di aostu à u principiu di settembre, a sucietà hà rimbursatu i dirigenti attuali è l'impiegati circa 2 miliardi di yuan, ma duverebbe ancu 200 milioni di yuan à anziani impiegati, cumpresu Ren Zeping, anzianu economistu capu di Evergrande chì si hè unitu à Soochow Securities Co. in marzu.

A divisione di ricchezza di Evergrande vende ancu WMP à u publicu. A maiò parte di sti WMP offre un ritornu di 5% à 10%, cun un investimentu minimu di 100.000 yuan, hà dettu l'anzianu impiegatu di u dipartimentu di gestione di l'attività di Evergrande. Cum'è u ritornu hè più altu ch'è i WMP venduti tipicamente in banche, parechji impiegati di Evergrande li anu compru è cunvintu e so famiglie è amichi d'investisce, hà dettu un impiegatu. Di solitu, un WMP di 20 milioni di yuan puderia esse vendutu in cinque ghjorni, hà dettu l'impiigatu.

A cumpagnia vende ancu WMP à i partenarii di a custruzzione. Evergrande richiederà à e cumpagnie di custruzzioni di cumprà WMP ogni volta chì li ci vulia à pagà, hà dettu à Caixin un anzianu impiegatu di a divisione di e custruzzione di Evergrande.

"Se e cumpagnie di custruzzione sò duvute 1 milioni o 2 milioni di yuan, li dumandariamu di cumprà 100.000-200.000 yuan di WMP, o circa 10% di i so crediti", hà dettu l'anzianu impiegatu. Ancu s'ellu ùn era micca ubligatoriu per e cumpagnie di custruzzione di cumprà WMP, anu da spessu fà per u mantenimentu di una bona relazione cù Evergrande, hà dettu l'anzianu impiegatu. Inoltre, i pruprietari di Evergrande eranu ancu cumpratori di i WMP di a cumpagnia.

Circa 40 miliardi di yuan di i WMP sò oghji duvuti. " Hè difficiule per Evergrande di fà tutti i rimborsi subitu in stu mumentu ", hà dettu Du Liang, direttore generale di a divisione di ricchezza di Evergrande.

Evergrande hà inizialmente prupostu di impone lunghi ritardi di rimborsu, cù investimenti di 100.000 yuan è più da rimbursà in cinque anni. Dopu à pruteste proteste da l'investitori, a sucietà hà modificatu u so pianu a settimana scorsa, offrendu trè opzioni. L'investitori ponu accettà rate in contanti, acquistà e pruprietà di Evergrande in ogni cità à un scontu, o rinunzia à i debiti di l'investitori in unità residenziali ch'elli anu acquistatu.

Alcuni investitori si sò opposti à l'opzione " pruprietà per debitu ", chì parechji prughjetti di Evergrande sò stati fermati è ci hè u risicu di prughjetti inachevati in u futuru.

"E pruposte sò insincere", hà dettu una petizione firmata da certi investitori di u Guangdong. "Hè cum'è cumprà beni non performanti cun una prima". A petizione urgeva à u guvernu di congelà i conti è l'assi di Evergrande è dumandava u rimborsu in numeru di tuttu u capitale è l'interessi.

Alcuni investitori anu sceltu di accettà u schema di pagamentu prupostu da Evergrande. Anu selezziunatu i prughjetti Evergrande situati in cità calde in a speranza di cumpensà e perdite per rivendita in u futuru.

Cum'è Evergrande hà duvutu grandi quantità à e cumpagnie di custruzzioni, più di 500 di i più di 800 prughjetti di Evergrande in tuttu u paese sò oramai fermati . A cumpagnia hà almenu parechje centinaia di migliaia di unità chì sò state vendute è micca consegnate. Caixin hà amparatu chì hà bisognu di almenu 100 miliardi di yuan per compie a custruzzione è furnisce e unità.

Sia è cumu rimborsà l'investitori WMP o consegnà l'alloghju hè u dilema di Evergrande.

Debitu cù i partenarii di a custruzzione è i fornitori

D'agostu, a sucietà di custruzzione chì hè stata cuntratta per custruisce a cità di turismu culturale Taicang di Evergrande in Nantong, pruvincia di Jiangsu, hà annunziatu a firma di u prugettu per via di fatture impagate da Evergrande. A cumpagnia, Jiangsu Nantong Sanjian Construction Group Co. Ltd., hà dettu chì hà messu 500 milioni di yuan di i so fondi in u prugettu è Evergrande hà pagatu menu di 290 milioni di yuan.

Sanjian hà altri cuntratti di custruzzione cù Evergrande è e so filiali. Di settembre, Evergrande deve à a cumpagnia Nantong circa 20 miliardi di yuan.

À Agostu 2020, Evergrande avia 8.441 cumpagnie upstream è downstream cun quale stava travagliendu. Se u flussu di cassa di Evergrande si ferma, u funziunamentu normale di queste cumpagnie sarà interromputu, è alcune affronteranu ancu u risicu di fallimentu.

In Ezhou, pruvincia di Hubei, cinque di i prughjetti di Evergrande sò stati fermati dapoi più di un mese, è deve à i cuntrattori circa 500 milioni di yuan.

"A consegna di l'alloghju implica micca solu centinaie di migliaia di famiglie, ma dinò stabilità suciale lucale", hà dettu un bancheru. L'autorità abitative in a pruvincia di Guangdong si coordinanu cù Evergrande è i so cumpagni di custruzzione, pruvendu à ripiglià a custruzzione, hà dettu u banchieru.

Evergrande dipende assai da a carta cummerciale per pagà i partenarii è i fornitori di custruzzioni. Frà i pagamenti chì hà fattu à Sanjian, solu l'8% era in numeru è u restu in carta cummerciale.

Inizialmente, l'imprestiti di carta cummerciale eranu in gran parte note di sei mesi cù tassi d'interessu annualizzati di 15% -16%. Avà a maiò parte portanu tassi d'interessu di più di 20%. I detentori di tale carta commerciale ponu vende e note cun un scontu per raccoglie contanti. In 2017-18, u tassu di scontu nantu à a carta Evergrande puderia ghjunghje à 15% -20%. Dapoi maghju 2021, e poche note di Evergrande chì puderebbenu sempre esse vendute sò state scontate finu à 55%, secondu una persona chì cunnosce tali transazzioni.

Per i picculi è mezi fornitori, tene una grande quantità di note Evergrande in ritardu hè un pesu troppu pesante da suppurtà. In l'ultimi mesi, una quantità di fornitori anu citatu in causa à Evergrande per a violazione di u cuntrattu, ma spessu si sò risolti i casi. Un avucatu chì hà rapprisintatu Evergrande in casi cunnessi hà dettu à Caixin chì parechji attori anu sceltu di neguzià cù Evergrande mentre si battenu in tribunale.

Evergrande hà ancu offertu una opzione "pruprietà per u debitu" à i so titulari di carta cummerciale. A cumpagnia hà dettu chì hè in discussioni cù fornitori è imprenditori di custruzzioni per ritardà u pagamentu o compensà u debitu cù e pruprietà. Da u 1u di lugliu à u 27 di aostu, Evergrande hà vindutu pruprietà à fornitori è imprenditori per cumpensà un total di 25 miliardi di yuan di debitu.

Vendendu beni, ma micca terreni

Intantu, Evergrande hà scaricatu i so beni per raccoglie soldi. I so più grandi beni sò e so riserve di terra. À u 30 di ghjugnu, avia 778 prughjetti di riserva di terra cun una superficie pianificata totale di 214 milioni di metri quadrati è un valore originale di 456,8 miliardi di yuan. Inoltre, hà 146 prughjetti di riqualificazione urbana.

In l'ultimi trè mesi, Evergrande hà statu in discussioni cù China Overseas Land and Investment Ltd., China Vanke Co. Ltd. è China Jinmao Holdings Group Ltd. per pussibili vendite di beni. Una SASAC di Shenzhen è Guangzhou anu urganizatu chì parechje imprese di pruprietà di u Statu cunducinu a debule diligenza nantu à i prughjetti di riqualificazione urbana di Evergrande, hà dettu una persona vicina à a materia. Evergrande hà avvicinatu tutti i pussibuli cumpratori in u mercatu, a persona hà dettu.

Tuttavia, ùn sò micca stati cuncordati. Parechji sviluppatori immubiliari chì sò stati in cuntattu cù Evergrande anu dettu à Caixin chì mentre alcuni di i prughjetti di Evergrande parenu boni nantu à a superficia, ci sò diritti cumplessi di i creditori chì li rendenu difficiuli à disperse.

Alcuni cumpratori potenziali anu dettu di pudè cunsiderà una acquisizione di suppusizione di u debitu, ma Evergrande ùn era dispiacente à vende senza perdita, hà amparatu Caixin.

In una riunione di u persunale di emergenza u 10 di settembre, u direttore generale di a gestione di a ricchezza Du hà dettu in un discorsu chì a maiò parte di a riserva di terreni d'Evergrande ùn hè micca in vendita, riflettendu a pusizione di u so capu, fundatore è presidente Xu Jiayin.

"In Cina, e riserve di terra sò l'assi più preziosi", hà dettu Du. «Questu hè u più grande patrimoniu di Evergrande è l'ultimu risorse.

"Per esempiu, per un terrenu, u costu d'acquistu di Evergrande hè di 1 miliardu di yuan, è a terra stessa vale 2 miliardi di yuan, ma u cumpratore pò offre solu 300 milioni di yuan", hà dettu Du. "Se avemu vendutu in perdita, ùn avemu micca capitale per rinvivisce".

Per a so parte, Xu hà sustinutu chì Evergrande puderia rimbursà tutti i so debiti è ricuperà finchè trasforma i terreni in case è li vende.

Ma ancu se Evergrande pò vende rapidamente e so case, i rivenuti serianu luntanu da abbastanza per pagà u debitu. A probabilità chì Evergrande ùn sia micca capace di pagà l'interessi dovuti in u terzu trimestre hè di 99,99%, stimatu da un bancheru chì u so patronu hà miliardi di yuan di esposizione à a cumpagnia.

À a fine di ghjugnu, Evergrande avia attivi totali di 2,38 trilioni di yuan è passività totali di 1,97 trilioni di yuan. Di i guasgi 2 bilioni di yuan di u debitu, u debitu purtendu interessi era di 571,7 miliardi di yuan, in calata di circa 145 miliardi di yuan da a fine di u 2020. A diminuzione di u debitu interessante hè stata ottinuta soprattuttu da i debiti differiti à i fornitori.

In più di i 571,7 miliardi di yuan di u debitu interessante in i so libri, ùn hè micca un secretu chì i sviluppatori cum'è Evergrande anu un debitu enormu fora di u bilanciu. Ma a quantità à Evergrande ùn hè micca cunnisciuta.

In a prima fase di i prughjetti, i sviluppatori anu bisognu di investisce assai soldi, chì puderebbe aumentà significativamente u debitu in u bilanciu. E cumpagnie spessu ponenu questi debiti fora di u so bilanciu per mezu di una varietà di mezi. Dopu a pre-vendita di u prugettu, o ancu dopu chì u flussu di cassa di u prugettu diventa pusitivu, questi debiti seranu cunsolidati in u bilanciu in forma di trasferimentu di capitale, secondu un insider di l'industria di a pruprietà.

Per esempiu, 40 miliardi di yuan di fondi d'acquisizione Evergrande ottenuti da China Citic Bank sò stati investiti in più prughjetti. Frà elle, 10,7 miliardi di yuan sò stati aduprati da Shenzhen Liangyang Industrial Co.Ltd per acquistà Shenzhen Duoji Investment Co. dichjarazione. Evergrande hà adupratu fondi sfruttati per acquistà azzioni in 10 prughjetti, è nisunu di elli hè statu inclusu in u so bilanciu, u prospectu di u so Chaoshoubao mostra.

Evergrande hà vendutu azzioni in sucietà à investitori strategichi è hà prumessu di riacquistà a scumessa se certe tappe ùn ponu esse raggiunte in u futuru. Tali vendite di capitale sò in realtà una forma di prestitu, ancu. In marzu, Evergrande hà vindutu una participazione in a so piattaforma di vendita di case è vittura in linea Fangchebao per 16,4 miliardi di dollari (2,1 miliardi di dollari) in anticipu di una vendita di azzioni prevista da i Stati Uniti da l'unità. Se l'unità di vendita in linea ùn compie micca un'offerta pubblica iniziale in Nasdaq o qualsiasi altra borsa in 12 mesi dopu a fine di a vendita di participazione, l'unità hè tenuta à riacquistà l'azzioni à un primu di 15%.

I debiti nascosti di Evergrande includenu ancu pagamenti impagati per acquistà azzioni. Decine di piccule cumpagnie di pruprietà anu citatu in causa à Evergrande dumandendu l'annullamentu di i so accordi di vendita di capitale cù a cumpagnia perchè Evergrande ùn hà micca pagatu. Sò i partenarii di Evergrande in prughjetti di sviluppu lucale. Evergrande li pagava di solitu 30% per l'azzioni, ma rifiutava di pagà u restu ancu dopu chì u prugettu sia statu compiu, secondu e cause. Un avucatu di u querellante hà dettu à Caixin chì e sucietà di u prugettu di Evergrande ùn volenu micca amassi cù i partenarii lucali, ma ùn anu micca soldi per pagà postu chì e vendite di i prughjetti sò state trasferite à a sucietà madre.

Un totale di 49 di e filiali lucali interamente detenute da Evergrande sò state citate in giudiziu dapoi aprile, secondu Tianyancha, una basa di dati d'infurmazioni corporative dispunibili publicamente.

Evergrande deve ancu i diritti di trasferimentu di terreni à alcuni governi lucali. Circa 20 filiali di Evergrande ùn anu ancu fattu pagamenti à u guvernu di a cità di Lanzhou, a capitale di a pruvincia di Gansu di u Norduveste di a China, secondu una lista di 41 imprese firmate in lugliu da u dipartimentu di e risorse naturali di a cità.

Un predefinitu potenziale da Evergrande puderia sparghje in mercati fora di a Cina postu chì hà obbligazioni offshore enormi à grande interessu. Alcune di e so obbligazioni offshore portanu tassi d'interesse finu à u 15%, hà dettu una persona vicina à u mercatu di capitali di Hong Kong. UBS stima chì 19 miliardi di dollari di u passivu di Evergrande sò cumposti da obbligazioni offshore pendenti.

Evergrande vende freneticamente pruprietà cù sconti quist'annu. À a fine di maghju, hà offertu à certi cumpratori di casa da u 30% à u 40% di scorsu se anu pagatu interamente in contanti. In a prima metà, a sucietà hà riferitu 356 miliardi di yuan di vendite cuntrattate, ligeramente superiore à 349 miliardi di yuan per u listessu periodu di l'annu passatu. I prezzi di vendita media in i primi sei mesi diminuinu 11,2%. Intantu, i debiti anu aumentatu 14,7% à 951 miliardi di yuan, è e spese di vendita è marketing aumentanu di 30% à 17,8 miliardi di yuan. In risposta à l'ambiente di u mercatu, a cumpagnia hà aumentatu e commissioni di vendita è e spese di marketing, hà dettu a cumpagnia.

Rispuntendu à i so concorrenti, Evergrande hà costi di capitale è umani più alti, ma prezzi di vendita più bassi, hà dettu un participante di l'industria. "Cumu pò fà soldi?" hà dettu a persona.

U sviluppatore hà segnalatu una diapositiva di 29% in prufittu per a prima metà. I so 10,5 miliardi di yuan di prufittu riflettenu principalmente un guadagnu di 18,5 miliardi di yuan da a vendita di alcune azzioni è di una participazione marcata in u mercatu in l'unità internet Henten Networks. Hà segnalatu una perdita di 4 miliardi di yuan in u so core business.

U ratio di debitu estremamente altu di Evergrande, u costu di finanzamentu elevatu è i ritardi ripetuti in i pagamenti à i fornitori, i partenarii è u guvernu lucale mostranu chì a so liquidità hè sempre stata stretta, ma d'altra parte, u fattu chì sia sopravvissutu anni in stu mudellu indica chì hà hà sempre pussutu generà soldi, hà dettu un investitore veteranu.

Avà tuttu u mondu feghja s'ellu si pò schivà una volta u proiettile.