L’immubiliare cummerciale face una tempesta perfetta: a scomparsa di l’edifici d’uffizii in u centru

Scritta da Tom Czitron via The Epoch Times,

À a mità di l'anni 1970 eru un studiente d'affari è ecunumia in difficultà. Aghju pagatu a mo scola è e spese persunale cù travaglii d'estate è part-time fisicamente esigenti è qualchì debitu studiente.

Aghju sunniatu di travaglià un ghjornu nantu à a versione di u Canada di Wall Street, chì era situatu in Toronto à l'angulu di e strade King è Bay. Stu sognu hè diventatu realità in a primavera di u 1980 quandu u Dominion Bond Rating Service m'hà assuciatu cum'è analista junior. Quattru di i cinque grandi banche canadiani occupavanu i cantoni di King and Bay in i so grattacieli impressiunanti. Un bloccu di distanza eranu i torri d'oru di a più grande istituzione finanziaria di u Canada, u Royal Bank of Canada. Un libru publicatu in u 1982 hè statu chjamatu " Torri d'oru, Piedi d'Arcilla ", una riferenza à u fattu chì e duie torri RBC anu literalmente una fina capa d'oru chì riveste e so finestre .

Localizà i banche è i brokers cusì vicinu inseme era sensu à u mumentu. Ùn ci era micca internet, nè email, nè telefuninu, nè videoconferenza. Ùn ci era mancu spreadsheets dispunibuli à u principiu di l'anni 1980. Quandu i banchieri è i brokers si sò riuniti per discutiri una nova emissione di equità o di bonu, i dirigenti pertinenti si riuniscenu in una di e so riunioni. In quelli ghjorni, ùn ci era guasi micca corti di manghjà. Plebes cum'è mè stessu impaccherianu un sandwich è un pocu di frutta è travagliavanu à u pranzu. Ogni altri vennari, u mo capu ci portava in un ristorante deliziosamente appiccicosu chjamatu Ed's Warehouse è ordinavamu l'unicu articulu in u menu: roast beef cù piselli congelati è purè di patate acquose. I big shots manghjavanu u pranzu in ristoranti pretenziosi è club privati ​​di l'omi.

À 6 ore di sera, tutta l'area si chjude, eccettu per uni pochi di banchieri d'investimentu chì brusgianu l'oliu di mezzanotte per scrive offerte. Cum'è Bay Street è Toronto criscenu, più persone s'ammucciavanu à u Distrettu Finanziariu. Aperte i campi di alimentazione, i bars è i pub. A ghjente hà cuminciatu à stà in a zona dopu à u travagliu per cena è beie. Eventualmente, i condomini groteschi sò stati custruiti vicinu per allughjà quelli chì ùn vulianu viaghjà, ùn avianu micca figlioli, o ùn anu micca abbastanza per permette una casa unifamiliare.

Avanzate veloce à u 2023. Trè anni dopu à l'iniziu di i chjusi, parechji uffizii restanu mezu vioti. A folla pre-2020 chì hà manghjatu è cumpratu in l'area sotterranea sottu à e turri hè assai più chjuca. In fatti, prima di i blocchi, u metro era sopraffullatu finu à u puntu di esse u peghju incubo di un introvertitu. I cambiamenti in u Distrettu Finanziariu di Toronto riflette a storia di a maiò parte di i nuclei di u centru di e cità maiò in l'America di u Nordu, se micca in u mondu industrializatu.

A tendenza di e persone chì travaglianu da casa hè quì per stà. U spaziu di l'uffiziu hè caru, è in u casu di parechji travagliadori, ogni calata di produtividade hè compensata da u risparmiu in affittu. A cuntrariu di quelli di noi chì anu travagliatu in l'anni 1980, avemu avà videoconferenza, email, è ogni tipu d'arnesi per aiutà à travaglià. In u mo casu, aghju passatu a maiò parte di u mo tempu solu analizendu investimenti, portafogli è ecunumia. Entra in l'uffiziu mi perde u tempu. Eru davanti à u mo tempu. U tempu di trasportu unidirettuali in cità cum'è New York, Los Angeles è Toronto media una ora. U travagliu da a casa littiralmente dà à i travagliadori significativamente più tempu per vive veramente. Puderanu avà evità di esse bloccati in u trafficu o di esse sfracicati da altre persone chì piglianu u trasportu publicu, alcuni di i quali parenu ùn avè micca chjappu da l'ultima crisa finanziaria.

S'ellu ùn era micca ragiuni abbastanza per evità grandi edifici di ufficiu, i zoni di u centru di a cità sò diventati sporchi è periculosi. A un bloccu di distanza da a sede di Scotiabank in Toronto prima di questu annu, una donna di 89 anni hè stata viulentamenti spinta in terra da un delinquente è uccisa ghjustu fora di Starbucks. Aghju compru u mo caffè di a matina più di mille volte in quellu locu. Era in pienu ghjornu, ghjustu prima di l'ora di pranzu. I junkies d'occhi salvatichi escenu di notte, è à pochi blocchi di distanza pudete cumprà droghe vicinu à i ristoranti induve e classi superiori si festeghjanu cù pasti di $ 200.

Chì sò questi lamentazioni nantu à a scomparsa di i distretti finanziarii cù a prospettiva di l'immubiliare cummerciale ? U mo puntu hè di enfatizà chì l'immubiliare cummerciale entra in una tempesta perfetta chì ùn avemu mai vistu à un livellu sistemicu. E cità individuali cum'è Detroit anu colapsatu è parechje imprese di Wall Street si sò spustate in a mità di a cità à principiu di l'anni 1970, ma questu hè oghje in a maiò parte di e cità.

Un cambiamentu societale in a desiderabilità è a necessità di travaglià in grandi edifici d'uffizii di u centru di a cità si trova. Sta realità ghjunghjerà in casa per via di i nostri prublemi finanziarii attuali. L'immubiliare di l'uffiziu hè martellatu, è, à u cuntrariu di u passatu, questu hè un cambiamentu seculare chì coincide cù una calata ciclica. L'immubiliare di l'uffiziu prufittuali si basa nantu à uni pochi di parametri. Hè veramente un affari assai simplice. Un pruprietariu paga un affittu. Dopu à e spese, u patrone face ingressu. Se l'affittu aumenta, u valore di a pruprietà aumenta è più affittu pò esse pagatu. L'edifiziu pò esse vendutu cù un grande prufittu.

A più grande spesa per un patrone hè di solitu i costi di interessu. Hè per via di u debitu. Un pruprietariu pò cumprà un edifiziu per $ 100 milioni cù $ 20 milioni in equità è $ 80 milioni in debitu. (Ovviamente questu hè un esempiu teoricu per scopi illustrativi. U pruprietariu hà da piglià un prestitu per uni pochi d'anni à, per esempiu, 3 per centu. In questu casu l'interessu costaria $ 2,4 milioni. Se l'edifiziu hè occupatu cumplettamente, l'affitti cullati totali $ 6. millioni è i costi operativi sò $ 1 milioni, u patrone farà $ 2,6 milioni. U so ritornu nantu à i so $ 20 milioni in equità hè 13 per centu ($ 2,6 milioni divisu da $ 20 milioni). (In novu, questu hè solu una illustrazione).

Questu funziona assai bè in teoria è in pratica. L'affitti eventualmente aumentanu è u valore di u bastimentu cresce. U patrone hè cuntentu, l'inquilini sò cuntenti si l'edifiziu hè bè gestitu, è i banchieri sò ancu felici perchè guadagnanu $ 2,4 milioni nantu à una prupietà cù un valore collaterale di $ 100 milioni. Ddu interessu eventualmente va à i depositanti è l'azionisti di u bancu. Tutti vincenu. Ùn hè micca u capitalismu grandi!

Avemu passatu per un periudu prolongatu di tassi d'interessu artificiali bassi chì eranu sottu à l'inflazione. Ddu era hè finita à a fine di u 2020 quandu l'inflazione hà aumentatu. L'imprese immubiliarii sò diventate dipendenu da questi tassi bassi storicamente senza precedente. Avà cù i tassi chì aumentanu dramaticamente è in pocu tempu, u settore immubiliare cummerciale, in particulare in u subsettore di l'edifici di l'uffiziu, hè à u principiu di una tempesta perfetta. Quandu l'affittu scade, l'inquilini riduceranu a quantità di metri quadrati chì affittanu. In cunseguenza, i tassi di vacanti aumenteranu. I pruprietarii duveranu tagliate l'affitti per mantene l'inquilini. L'affitti più bassi è l'aumentu di i tassi di vacanti saranu ingaghjati in cratering.

S'ellu ùn era micca abbastanza male, cum'è i prestiti maturanu, seranu rinnuvati à tassi significativamente più altu. L'investimenti immubiliarii chì eranu una volta vacche di cassa diventeranu pozzi di soldi senza fondu. Stu circhiu vicious cuntinueghja cum'è u valore di sti pruprietà scende. I banche vederanu u valore di u so collateral drop è per quessa ùn puderanu micca turnà nantu à tuttu u prestitu. U nostru edifiziu ipoteticu hà avà l'equità negativa – a quantità di u prestitu hè più altu ch'è u valore di u bastimentu.

I banche seranu affettati negativamente cum'è u mercatu immubiliare cummerciale caduta. Qualchissia esposta à i banche attraversu i so fondi mutuali è i piani di pensione vede a so ricchezza diminuite. I piani di pensioni publichi è privati ​​sò investitori significativi in ​​immubiliare. Se sta situazione diventa male cum'è certi pensanu chì serà, i piani di pensione ponu ancu luttà cù e so passività.

I tassi artificiali bassi è u deterioramentu di e nostre grandi cità anu risultatu in una situazione terribile chì ci affetterà tutti. Semu in un grande contu. Ancu s'ellu pò pare stranu, u nostru desideriu di sicurità è facilità hà fattu e cose menu sicuru è più difficili. In retrospettiva, i junkies senza casa chì t'imploravanu di cambià annantu à l'anni eranu un precursore di i tempi cattivi.