L’attività di magazzinu logisticu pò rinfriscà mentre i tassi d’interessu si riscaldanu

Di Mark Solomon di FreightWaves

Nunda in i dati di u sicondu trimestre indicanu chì u mercatu di 12 anni per u magazzinu logisticu di i Stati Uniti, è i tendenzi di a crescita di e-commerce è a necessità di l'imprese per mantene un altu livellu di inventariu chì anu guidatu l'aumentu, sò vicinu à finisce.

U pipeline di a custruzzione industriale hà righjuntu un 699 milioni di piedi quadrati senza precedente in u trimestre, in crescita di 112% da i livelli pre-pandemici è di 177% sopra a media di 10 anni, secondu Cushman & Wakefield, una sucietà di servizii immubiliarii. A nova attività di leasing per l'annu hè in traccia di più di 800 milioni di piedi quadrati, chì marcaria solu u secondu annu in un perch cusì altu, Cushman hà dettu.

I tassi di vacanti in tuttu u paese sò cascati in u trimestre à 3.1%, 120 punti base sottu à un annu fà, secondu a dati Cushman. Ogni regione di i Stati Uniti chì i canvases di Cushman anu riportatu sottu à 4% tassi di vacanti per u sicondu trimestre consecutivu. Vinti mercati anu riportatu tassi di vacanti di menu di 2%.

In Chicago, u più grande mercatu industriale di u paese cù più di 1,2 miliardi di piedi quadrati di inventariu, 8,1 milioni di piedi quadrati sò stati sviluppati, u più grande cumpletu di u sicondu trimestre in a storia di u mercatu, secondu Colliers International Group Inc, una sucietà di servizii immubiliarii. Sicondu i dati di Colliers, 20 prughjetti per un totale di 8,1 milioni di piedi quadrati iniziati durante u trimestre in u mercatu di Chicago.

Colliers hà dettu chì u mercatu di Chicago hà sperimentatu in u trimestre una crescita di i tassi di vacanti per u sviluppu speculativu, induve i prughjetti sò realizati senza un impegnu formale di l'utilizatori finali, è ancu una caduta in l'attività di leasing per a categuria. Tuttavia, quelli cambiamenti riflettenu quantu strettu u mercatu hè diventatu è sò prubabilmente più un blip in u radar chì una tendenza significativa.

Dui settimane dopu à u terzu trimestre, però, l'evidenza anecdotica indica una pausa in l'azzione. Investitori istituzionali chì anu pompatu miliardi di dollari in u mercatu industriale in cerca di rendimenti più alti in un ambiente di tassi d'interessu bassu anu premutu u buttone di pausa, preoccupatu di cumu fà u prezzu di i ritorni immubiliarii in un ambiente di tassi d'interessu più alti è di a direzzione futura di i costi di prestitu cù a Riserva Federale in modu di stretta aggressivu.

Jack Rosenberg, direttore naziunale di logistica è trasportu di Colliers in Chicago, chì rapprisenta l'inquilani industriali, hà dettu chì i "tassi di capitalizazione", chì determinanu u rendimentu annuale di l'investimentu di una prupietà dividendu u so valore cù u so redditu operativu nettu, anu cuminciatu à cresce. per via di u più altu costu di soldi. Un tassu di tappa più altu significa chì l'investimentu prubabilmente rende menu di ciò ch'ellu averia se i tassi d'interessu eranu più bassi.

A mancanza di chiarezza in a velocità, l'estensione è a durata di l'aumentu di i tassi rallentarà, se ùn ferma, u sviluppu, hà dettu Rosenberg. Hè perchè nimu ùn sà ciò chì i tassi di tappa seranu in 12 à 18 mesi quandu u prugettu hè affittatu è hè prontu à esse vendutu. Un sviluppatore maiò è un investitore significativu, nè di quale Rosenberg identificà, sò in modu "pencils down", l'industria lingo per una pausa corporativa. I prughjetti previsti per inizià sta caduta sò stati spinti in a prossima primavera. Intantu, i prezzi di vendita per piede quadratu sò calati, è i cumpratori dumandanu cambiamenti in u so favore à i termini cuntrattuali di i prughjetti attualmente sottumessi à u cuntrattu.

L'angoscia per l'azzioni di a Fed si estende ancu à i sviluppatori. Lisa DeNight, direttore naziunale di ricerca industriale in Newmark Group, una sucietà di servizii immubiliarii, hà dettu chì i costi di capitale più elevati portanu certi sviluppatori à fermà o abbandunà i prughjetti. Certi sviluppatori vendenu ancu siti di sviluppu. Senza sorpresa, "i novi principii di custruzzione anu cuminciatu à rallentà, ma restanu sempre elevati storicamente", disse.

Un ciculu sfarente

Questu ùn hè micca u primu ciclu di strinzamentu di u mercatu industriale chì hà gestitu dapoi u 2010. Ciò chì hè diversu di stu ciculu hè chì si cunghjunta cù l'inflazione di u costu di a custruzzione, a carenza di travagliu è i tempi longu per i materiali per via di l'interruzzioni di a catena di supply chain globale.

Siccomu i colli di bottiglia si stendenu è i prezzi di e materie prime diminuiscenu per via di l'expectativa di u mercatu chì i tassi più elevati limitanu a dumanda finale, più fornitura culpiscerà i mercati è farà cusì à i prezzi più bassi. Tuttavia, questu ùn succederà micca finu à u 2023 à u più prestu, secondu Newmark.

U prucessu mediu di permessi è di custruzzione per i novi prughjetti industriali dura cinque mesi più di quantu hà fattu in 2019, DeNight hà dettu, è i tempi medii di l'ordine per una merce critica cum'è i materiali di tetti restanu da 30 à 50 settimane. U prugressu annantu à l'ottenimentu di i permessi di custruzzione necessarii cuntinueghja à esse ostaculatu da i guverni lucali insufficienti.

"Ogni tappa di a cronologia di a custruzione hè stata ostacolata da dui anni di sfide chì sò improbabile di calà durante u bilanciu di u 2022", DeNight hà dettu.

Malgradu i tassi più elevati, a maiò parte di i prughjetti in corso seranu visti finu à a fine, hà dettu John Morris, presidente di l'America di l'industria è a logistica per a cumpagnia di servizii immubiliarii CBRE Group Inc. Morris hà dettu chì u tempu di prucedura di 12 à 18 mesi per a fine di u prughjettu di a fine significa chì ci vole à cinque o sei quarti per l'impattu di l'aumentu di i tassi per esse drammaticamente sentitu in u mercatu industriale.

Per avà, a dumanda di l'occupanti resta forte postu chì e vendite di e-commerce restanu elevate è cum'è l'inquilini assicuranu di pudè occupà strutture prima di a stagione di punta di vacanze. A dumanda generale di l'occupanti hè di circa 95% di ciò chì era in questu tempu un annu fà, Morris hà dettu. Ogni rallentamentu vene da u latu di l'offerta è micca da a dumanda, disse.

Rosenberg hà dettu chì nimu di i so clienti hà indicatu ch'elli mettenu i so bisogni di leasing in attesa, ancu s'ellu ricunnosce chì e persone cù quale travaglia direttamente sò tipicamente l'ultime à sapè se un prughjettu hè chjusu.

Carolyn Salzer, capu di a logistica è a ricerca industriale in l'Americhe in Cushman, hà dettu chì e scale di offerta-domanda cuntinueghjanu à favurizà i locatori. "In questu momentu, ùn ci hè micca abbastanza spaziu per l'occupanti in generale", disse Salzer. "Ciò chì avemu intesu hè chì, se un inquilino hà bisognu à esse in un mercatu, u farà travaglià".

L'inquilini avaranu più ingaghjamentu duverebbe chì l'offerta cumencia à superà a dumanda, chì, se succede, serà una storia di 2023, hà aghjustatu.

A variabile in tuttu questu hè se i tassi più elevati pruvucanu una recessione, chì puderia attivà una caduta sustinibule di a dumanda di u cunsumadore. Se i cunsumatori si ritiranu, l'appetite di l'occupanti si sguassate rapidamente, purtendu à una calata di l'affitti è un aumentu di i tassi di vacanti. Tuttavia, se l'ecunumia evita una cuntrazione è u novu sviluppu cuntinueghja à rallentà, allora a cumpetizione per u spaziu dispunibule hè prubabile di cresce è l'affitti aumenteranu.

E numerose correnti incruciate chì sbattenu i beni immubiliarii industriali anu pruduciutu un gradu di torbida chì i stakeholder ùn sò micca abituati. Quandu hà dumandatu a chiarezza direzzione, Rosenberg hà rispostu: "Dicu," Quale diavolo sà "perchè nimu a sà".