U boom di l’abitazione hè dighjà finitu – Preparate per i prezzi ancu più alti

Scritta da Ryan McMaken via The Mises Institute,

Siccomu i tassi di l'ipoteca anu aumentatu questu annu, a dumanda di compra di casa hè cascata. Chì hà scrittu prublemi per l'affari di custruzzione di casa. A fiducia di i custruttori di casa hè cascata per u 10u mesi consecutivu in uttrovi. A diminuzione di u sentimentu di u custruttore riflette ciò chì l'economistu Ian Shepherdson descrive cum'è "l'abitazione … in caduta libera. Finu à avà, a maiò parte di u successu hè in volumi di vendita, ma i prezzi sò oghji calendu ancu, è anu un longu caminu per andà ". L'indici di l'Università di Michigan di e cundizioni di compra per e case hè cascatu à u livellu più bassu da u 1982 .

Intantu, da sta settimana, a dumanda di l'ipoteca per l'acquistu di a casa hè "in calata di 41% da un annu fà è vicinu à un minimu di sette anni".

Naturalmente, questu hè statu un trascinamentu considerableu nantu à a vendita di case di nova costruzione. Sicondu u Census Bureau, e case unifamiliari novi vendute in i Stati Uniti in settembre sò diminuite di 17 per centu, annu annantu . Eranu ancu calati da 10.9 per centu da u mese precedente. In generale, e vendite di case novi sò calate di 42 per centu da u piccu in Aostu di u 2020.

Nè ùn pare micca chì a custruzzione di l'abitazioni multifamiliari hè prubabile di cumpensà a calata in unifamiliare. Ancu s'ellu puderia esse raghjone chì una diminuzione di a dumanda di l'acquistu di l'abitazione puderia purtà à più custruzzione di l'alloghju in affittu, ùn pare micca esse u casu. Sicondu Housing Wire , u "boom storicu di a custruzzione di l'abitazioni multifamiliari hè digià sbulicatu". Questu hè in parte per u fattu chì l'aumentu di i tassi d'interessu ùn sò micca limitati à l'ipoteche per i cumpratori di casa, è "questi stessi tassi d'interessu chì spinghjenu l'aspiranti cumpratori di casa à u latu sò ancu dannu à i sviluppatori [multifamily]".

Hè diventatu più caru per piglià in prestito soldi in a catena alimentaria in l'abitazioni, è questu rallenta a nova custruzzione di l'abitazioni sia per compra sia per compra.

Per quellu chì si preoccupa di a dispunibilità è l'accessibilità di l'abitazioni, questa hè una mala nutizia. I Stati Uniti sò attualmente in mezzu di una penuria di l'abitazione in u sensu chì i custruttori ùn sò micca custruendu abbastanza per mantene a crescita di a pupulazione. È avà, pare chì u boom di corta durata in a custruzzione chì hà lanciatu in l'ultimi anni serà prestu finitu.

A cumminazione di u ciculu boom-bust, accumpagnatu da e regulazioni di u guvernu crescente chì aumentanu u costu di a custruzzione aumenterà ancu u costu di a vita per l'Americani ordinali.

A Tale of Bust and Boom

A nova custruzzione di l'abitazioni hè sempre stata sensibile à i ciculi di l'affari. In l'ultimi 60 anni, ùn hè micca difficiule di truvà variazioni annuali in a crescita di a custruzzione chì varieghja da u vintu per centu negativu à u vintu per centu pusitivu.

Fonte: US Census Bureau.

Inoltre, u swing negativu nantu à a custruzzione di l'abitazioni in l'anni chì circundanu a crisi finanziaria di u 2008 hè statu particularmente severu. A custruzzione hà cuminciatu à scendere in u 2006, cù una caduta di 12 per centu. Questu hè statu seguitu da trè anni di decadenza ancu più grande, culminendu in una calata di 38 per centu in u 2009.

A nova custruzzione di l'abitazioni ùn hè micca tornata à a media post-1990 di novu finu à u 2020.

In altri palori, a fine di a bolla di l'abitazione in u 2009 hà avutu un impattu enormu annantu à l'industria è hà purtatu à più di una dicada di produzzione domestica sottu à a media. Malgradu l'enormi quantità di creazione di soldi, stimuli è tassi d'interessu ultra-bassi, l'industria di a custruzzione di casa ùn hà micca rimbursatu. Comu nutatu in National Public Radio prima di questu annu , u ritmu lento di a nova custruzzione di l'abitazioni ùn hà micca cuminciatu cù u ciculu ecunomicu attuale, ma data à una prima bolla indotta da soldi facili:

[L]e radiche di u prublema tornanu assai più luntanu – à u colapsu di a bolla di l'alloghju in u 2008.

"Ciò chì chjamu un bagnu di sangue hè accadutu", dice [costruttore Emerson] Claus. Hè statu u peghju crash di u mercatu di l'abitazioni dapoi a Grande Depressione. Parechji custruttori di casa sò andati fora di l'affari. Claus custruia case in Florida quandu u fondu hè cascatu.

"Molti di i mo cummercianti anu trovu un altru travagliu, sò andati è sò stati riqualificati per novi impieghi in l'applicazione di a lege, ogni tipu di travagliu", dice Claus. "Allora a forza di travagliu hè stata un pocu decimata".

Uni pochi anni dopu, cum'è l'Americani cuminciaru à cumprà più case di novu, l'edifiziu restava sottu à u normale. È quellu slump in a custruzione hà cuntinuatu per più di una dicada. Intantu, a più grande generazione, i millennials, cuminciaru à stallà è cumprà case.

Questa tendenza hè stata allora peghju solu da i colli di bottiglia di spedizione è logistica purtati da i blocchi covid imposti da u guvernu. Quessi anu significatu una carenza di legnu, apparecchi, equipaghji elettrici è armarii. L'Associazione Naziunale di Custruttori di Casa hà cunclusu in u ghjugnu "a mancanza di materiale hè avà più diffusa chè in ogni mumentu da quandu NAHB hà cuminciatu à seguità u prublema in l'anni 1990".

U rolu di "stimolu" monetariu

L'inflazione monetaria hà alimentatu a carenza di travagliu è di pruvisti, postu chì i prugrammi di stimulu anu guidatu a dumanda di l'imprese è di i cunsumatori à novi alture. Eppuru, postu chì sta dumanda hè basatu annantu à l'apparizione di soldi stampati di novu, è micca nantu à a ricchezza reale o a produtividade , vedemu più dumanda per una stagnazione di l'offerta di beni è servizii.

U risultatu hè statu menu custruzzione ancu quandu a pupulazione hà cuntinuatu à cresce. U risultatu, sicuru, hè statu un costu più altu di a vita, cum'è aspittavamu da un boom inflacionista.

I dati nantu à a casa principia è a pupulazione sustene l'evidenza anecdotica. Per esempiu, s'è guardemu à l'iniziu di l' abitazione annuali totali , a tendenza hè stata discendente da u 1960. A principiu di u 1983, ogni novu trough in u downcycle di custruzzione di l'abitazione hè statu più bassu di quellu prima.

Fonte: US Census Bureau.

Questu hè statu solu ligeramente mitigatu da u rallentamentu di a crescita di a pupulazione, è avemu vistu una tendenza à l'alza in u numeru di novi residenti di i Stati Uniti per un novu alloghju, ancu quandu a dimensione di a famiglia di i Stati Uniti hè cascata. In altri palori, u numeru di novi residenti per un novu alloghju hè cresciutu cù u tempu. Da l'anni 1960 à l'anni 1980, u numeru mediu di novi americani per u principiu di l'abitazione era di circa 1,6. Dapoi u 1990, invece, a media hè stata di 2,2. Dapoi u 2008, a media hè stata di 2,5. Dunque, ci sò progressivamente menu è menu novi iniziali di abitazioni per persona.

Fonte: US Census Bureau.

Dopu chì a nova custruzzione di l'abitazione hà cuminciatu à colapsà in u 2006, u numeru di novi residenti per una nova unità d'abitazione hè ghjuntu à quasi 5, un novu altu.

Per d 'altra banda, hè vera chì in u 2020 è u 2021, a custruzzione di l'abitazione nova hà righjuntu i livelli più alti vistu da u 2007. Inoltre, u distaccu trà i novi abbitanti è l'abitanti novi hè statu eliminatu. Questu hè stata grazia à una diminuzione considerableu di a nova crescita di a pupulazione creata da i chjusi di e fruntiere di l'era di covid è una caduta di i tassi di fertilità. Cusì, u nùmeru di novi residenti per unità d'abitazione hà colapsatu sottu à 1 per a prima volta in decennii.

Ma, sta tendenza hè improbabile di cuntinuà postu chì "dopu à un boom di a custruzzione in a seconda mità di 2020 è 2021, u settore di a custruzione di a casa hè cuntrattu ". A crescita di a pupulazione torna ancu à ritmi più normali. U distaccu trà a nova pupulazione è e unità novi serà digià crescente in u 2023. Ùn pare micca chì u boom di l'ultimi mesi 18 serà abbastanza per riversà a situazione peghju in a produzzione di l'abitazione.

Chì si pò fà per annunzià a tendenza? U mese passatu, avemu esploratu alcune manere chì a regulazione statale è lucale hà aumentatu u costu di custruzzione , limitendu cusì u numeru tutale di unità prodotte. Parechje di sti regulamenti cuntinueghjanu solu à spinghje i prezzi mentre riducendu l'accessibilità per i compratori per a prima volta.

Hè impurtante ancu di nutà l'effetti di i cicli ripetuti di boom-bust nantu à a produzzione tutale di l'abitazione. Un pò esse tentatu di suppone chì novi rounds di stimulus monetari – per dì, l'allentamentu quantitatiu di l'ultima decada – facianu facilmente inversione un colapsu in a custruzzione di l'abitazione è purterà novi alti in a produzzione di l'abitazione. Ùn hè micca ciò chì hè accadutu, però. Piuttostu, un stimulu monetariu implacable da u 2008 ùn hè micca statu abbastanza per affruntà l'effetti di i costi di malinvestimentu è di regulatori annantu à l'ultimi 20 anni. In l'ultimi sei mesi, i novi iniziali di l'abitazioni sò stati chjappi in paragunà à u 2021, è pudemu ancu vede l'iniziu di l'abitazione finiscinu l'annu in 2022. U risultatu hè una continuazione di una diminuzione cuntinua di a produzzione di l'abitazioni. Mancu a stampa di soldi scappata di l'ultimi dui anni hè stata abbastanza per rinvià a custruzzione di a casa à ciò chì era più normale prima di a bolla di l'alloghju è a crisa finanziaria risultante.