L’Abitazione hè una bolla chì sta per crash ?

Scrittu da Charles Hugh Smith via u blog OfTwoMinds,

Semu tutti propensi à crede chì u passatu recente hè una guida affidabile per u futuru. Ma in i tempi di inversione dinamica, u passatu hè un ancora chì frustra u nostru prugressu, micca una previsione.

Andemu in una altra bolla / crash immubiliare ? Quelli chì dicenu "nè" vedenu a penuria di l'abitazione cum'è reale, mentre chì quelli chì dicenu "sì" vedenu a dumanda cum'è un riflessu di l'artificiale goosing di a Riserva Federale di u mercatu di l'abitazioni per via di e so acquisti senza precedente di securità sustinuti da ipoteche è "soldi faciuli". cundizioni finanziarii.

U mo cullega CH in econimica.blogspot.com hà publicatu recentemente charts chì chjamanu questa supposizione in quistione. U primu graficu (sottu) mostra u tassu di crescita di a pupulazione di i Stati Uniti chì scende cum'è l'abitazioni cumincianu à cresce, è u sicondu graficu mostra l'unità di abitazioni per capita, chì hè ghjustu righjuntu u listessu estremu cum'è a bolla di l'abitazioni di u 2008.

A demugrafia è l'abitazione ùn riflettenu micca una carenza di l'abitazione à u livellu naziunale , ancu s'ellu ci puderia esse scarsità lucale, naturalmente, è altri fattori, cum'è millaie di unità chì sò tenute fora di u mercatu cum'è affitti à cortu termini o investimenti da cumpratori d'oltremare chì ùn anu micca interessu à l'affittu. e so abitazioni d'investimentu.

In una basa per capita, l'abitazione hà righjuntu i livelli di bolla precedente. Ciò suggerisce chì a penuria di l'alloghju hè artificiale o lucale, micca strutturale.

Dopu, cunsideremu cumu a bolla di l'abitazione attuale difiere da e bolle precedenti in a fini di l'anni 1970 è 2000. In u mo scopu, e bolle precedenti sò stati guidati da a demografia, l'inflazione è a pulitica monetaria: à a fine di l'anni 70, a generazione di Baby Boom di 65 milioni di persone hà cuminciatu à cumprà e so prime case, spinghjendu a dumanda più altu mentre l'inflazione aumentava, facendu l'assi di u mondu reale cum'è alloghju più desideratu.

Una volta chì a Riserva Federale hà spintu i tassi d'interessu à u 18%, i tassi di l'ipoteca anu aumentatu in u lockstep è l'abitazioni si sò sbulicati postu chì pochi puderanu permette di prezzi di l'abitazione alti à i tassi di l'ipoteca di u celu.

A bolla di l'abitazione di u 2007-08 hè stata largamente guidata da i cali di i tassi di l'ipoteca (cum'è a Fed perseguita una pulitica di "soldi faciuli" per fughje l'effetti negativi di u crash di a bolla di a borsa di Dot-Com) è un allentamentu di i standard di creditu / ipoteca. Quessi anu alimentatu una bolla chì s'hè trasfurmata in una speculativa gratuita per tutti di prestiti senza pagamentu è senza documentu.

Questa diminuzione di u costu di u prestitu di soldi (tassi di l'ipoteca) hà permessu un forte aumentu di u prezzu di l'abitazione, un boom speculativu chì hè statu assai acceleratu da "innuvazioni" in u mercatu di l'ipoteca cum'è i prestiti di pagamenti zero, i prestiti à interessu solu, a casa. prestiti di equità, è "prestiti bugiardi" senza documentu – ipoteche sottumessi senza a documentazione abituale di redditu è ​​valore netu.

Queste forze hà generatu una frenesia speculativa di casa-flipping , sfruttendu l'equità in a casa di a famiglia per cumprà duie o trè case in custruzzione è vendendu prima ch'elli sò ancu cumpletati per prufitti grassi, è cusì.

Inutili, u gruppu di cumpratori putenziali hà sviluppatu tremendamente quandu e persone chì guadagnanu $ 25,000 annu puderanu cumprà $ 500,000 case nantu à speculazione.

Una volta chì a bolla hà spuntatu, u gruppu di cumpratori s'hè diminuitu cù l'equità di a casa.

Se studiemu stu graficu quì sottu di i prezzi di casa nova (cortesia di Mac10), pudemu vede chì a Bubble #2 di u XXI seculu s'arrizzò cum'è a Riserva Federale spingeva i tassi di l'ipoteca assai sottu à e norme storichi. Quandu i tassi anu righjuntu u fondu, l'inflazione di 7 anni di i prezzi di casa (da u 2011 à u 2018) hà cuminciatu à rializà.

Questa deflazione di i prezzi di l'abitazione hè stata riversata da a recessione pandemica, cum'è a vasta espansione di a Fed di creditu è ​​di compra di ipoteche, chì hà spintu i tassi di l'ipoteca à novi minimi. Trilioni di dollari in novi stimuli di creditu è ​​di cassa hà suscitatu una frenesia speculativa in azioni, obbligazioni è immubiliare, una frenesia chì hà purtatu a bolla # 3 à alture straordinarie.

Tuttu stu stimulu fiscali è monetariu senza precedente hà ancu ignitu l'inflazione, è cusì i tassi sò in risuscitatu in risposta. Bubble #3 hè digià deflating, almenu da a misura di i prezzi di casa nova.

Ma a bolla attuale hà una quantità di dinamiche chì ùn eranu micca grandi fattori in bolle precedenti.

Unu hè l'ascesa di u travagliu remoto. Parechje persone anu travagliatu remotamente da a fine di l'anni 1990 hà permessu u travagliu basatu in Internet, ma a pandemia hà aumentatu assai u gruppu di i patroni disposti à accettà u travagliu remoto cum'è una funzione permanente di l'impieghi.

Sta tendenza hè stata ben documentata, ma e cunsequenze sò sempre in corsu: i travagliadori remoti ùn sò più intrappulati in cità è periferie inaccessibili, congestionate.

Diversi altri tendenzi anu attiratu assai menu attenzione, ma i vecu cum'è ugualmente cunsequenziali.

1. L'abitazione in parechje zoni urbane sò fora di a portata di tutti, ma u 10% superiore senza sacrificiu straordinariu , è avà chì l'impieghi ùn hè micca necessariamente ligatu à e zone urbane, venenu u 90% inferiore di i ghjovani senza ricchezza famigliali o alti redditi. per rializà i beneficii di a vita urbana ùn valenu micca i sacrifici estremi necessarii per cumprà una casa sopravalutata.

Una vita di classa media – a pruprietà di a casa, a sicurità finanziaria, l'oziu è l'inguernu surplus per investisce in a famiglia è u benessere – ùn hè più accessibile per a maiò parte di i ghjovani americani.

Pochi sò disposti à cuncede questu perchè revela a natura neofeudale di a vita americana. Quelli chì anu compru case in e zone urbane costiere più di 20 anni fà sò ricchi per via di l'aumentu di a valutazione di l'abitazioni mentre i ghjovani ùn ponu mancu permette di l'affittu, assai menu di cumprà una casa.

Se ùn fate micca $ 250,000 o più à l'annu cum'è una coppia, l'unica speranza per una vita di classa media chì include l'oziu è un surplus d'ingudu per investisce hè a mossa superiore in un locu cù un alloghju assai più bassu è altri costi. Ddu locu hè l'America rurale.

2. I benefici di a vita urbana si deterioranu mentre i sacrifici è i svantaghji crescenu. A vita urbana hè divertente s'è tù sì riccu, micca cusì divertente s'ellu ùn avete micca assai ingressu surplus da spende.

I prublemi urbani cum'è a mancanza di casa, a congestione di u trafficu è a criminalità sò endemici è irrisolvibili , anche se pochi sò disposti à dichjarà l'ovvi. L'Americani sò previsti di esse ottimisti è di cuntà una nova tecnulugia whiz-bang per risolve tutti i prublemi.

Sfurtunatamente, i prublemi generati da istituzioni disfunzionali, eccessivamente cumplesse, a corruzzione è i costi inaccessibili ùn ponu esse risolti da una nova tecnulugia, è cusì a decadenza di e cità solu riunisce u momentu.

A speranza chì miliardi di finanziamentu di stimulu federale risolve sti prublemi hè per scuntrà a realità cum'è i fondi si seccanu è tutti i prublemi restanu o si sò in realtà allargati malgradu "investimenti" massicci in suluzioni.

Pochi analisti anu guardatu i finanzii di e cità d'altu costu. A diminuzione di u cumerciu di mattoni è mortar, l'aumentu di a criminalità, l'aumentu di i tariffi di spazzatura, l'affitti è l'imposte nantu à a pruprietà anu fattu tutte e piccule imprese urbane incredibilmente costose è dunque risicate.

I picculi imprese sò e fonti core di l'impieghi è i tassi. Cum'è i costi elevati, u crimine, etc. soffrenu i picculi imprese, i rivenuti di l'impieghi è di l'impositu calanu è l'immubiliare cummerciale si trova viotu, generando decadenza è difetti.

Una volta chì l'uffiziu è u spaziu di vendita ùn hè più assequible o necessariu, l'immubiliarii cumerciali si crash in valore cum'è i pruprietarii chì anu compru à u predefinitu superiore è fallenu.

A ghjente hà bisognu di un refuggiu, ma ùn anu micca bisognu di spaziu per l'uffiziu o per inizià una attività di vendita di brique è mortar.

Mentre e finanze urbane si sfondanu, e cità ùn anu micca u finanziamentu per gestisce e so burocrazie gonfiate, inefficienti, eccessivamente cumplesse è inaccountable.

3. In geopolitica, si parla di u core è di a periferia. L'imperi anu un core (Roma è l'Italia cintrali in l'Imperu Rumanu) è una periferia (Gran Bretagna, Nord Africa, Egittu, Levante).

Quandu i finanzii è u cummerciu di decadenza è i costi aumentanu, a periferia hè rinunziata per mantene u core.

In i zoni urbani, a listessa dinamica diventerà sempre più visibule : i quartieri periferici seranu sottumessi per cuntinuà a prutezzione di l'enclavi ricchi.

U crimine salderà in a periferia ancu quandu i residenti di l'enclavi ricchi vedenu pocu decadenza in i so quartieri.

Questa asimmetria – dighjà estrema – pruvucarà disordini è disordine suciale. Il s'agit d'un feedback qui s'auto-rinforze : au fur et à mesure que les quartiers périphériques se dégradent, les entreprises restantes fuient et l'argent intelligent se vend et s'éloigne.

I rivenuti fiscali scendenu è i servizii di a cità si decadenu ancu di più, persuadendu l'impurtanti di muvimenti prima chì s'aggrava. E cità cumpensà i rivenuti più bassi aumentendu i tassi nantu à i residenti rimanenti è tagliate i servizii.

Ogni volta di u vitu scatena più chjusi è vende è menu entrate fiscali.

4. I catene di dipendenza diventeranu sempre più cunsequenziali : più grande a dependenza di una cità à l'essenziali trasportati / spediti da centinaie o millaie di chilometri / chilometri di distanza, più a cità serà propensa à disrupzioni di l'essenziali : alimentazione, energia, materiali è infrastruttura.

Ancu s'è pochi sò disposti à aspittà in tali vulnerabilità, a maiò parte di e cità sò totalmente dipendenti da flotte di camion diesel, ferrovia è carburante per aerei per i lussu trasportati da luntanu per quasi tutti i beni. E cità pruducenu assai pocu in modu di essenziali cum'è l'alimentariu è l'energia.

L'affidabilità passata di e catene di furnimentu longu hà instillatu una cunfidenza chì queste catene di furnimentu chì si estendenu millaie di chilometri è chilometri sò indistruttibili è per sempre. Ùn sò micca, è e disrupzioni iniziali seranu un grande scossa per l'Americani chì credenu chì i tanki di gasu pienu è i scaffali di i magazzini cumpletamente forniti sò u so dirittu di nascita.

5. Cum'è l'aghju spiegatu in u mo novu libru Crisi Globale, Rinnuvamentu Naziunale , l'era di l'abbundanza economica è affidabile hè ghjunta à a fine è avà entremu in una era di scarsità di l'essenziali.

Un'altra realità chì pochi discussioni hè a relativa stabilità di u clima glubale in l'ultimi 40 anni. Cume u tempu diventa menu affidabile, ancu i prudutti di i culturi è l'alimentarii.

A globalizazione hà versatu u capitale in l'espansione di a superficie cultivata finu à u puntu chì i boschi di u pianeta sò stati decimati per cultivà più soia per alimentà l'animali da esse macellati per u cunsumu umanu.

À i margini, a terra chì era una volta produtiva hè stata persa per a desertificazione. L'acquiferi d'acqua dolce sò stati drenati è i ghiacciai chì alimentanu i fiumi si sò fusi. A fertilità di a terra hè diminuita ancu quandu l'usu di fertilizzanti hè sviluppatu.

U fruttu bassu di sementi GMO, fertilizzanti, insetticidi, erbicidi è l'hibridi di a Rivuluzione Verde sò stati tutti sculacciati. I guadagni sò stati raccolti, ma avà i svantaghji di sti dipendenze sò diventati sempre più cunsequenziali: i costi di i fertilizzanti aumentanu rapidamente, l'insetti è e malatie evitanu i chimichi è i vaccini, è e vulnerabilità di a monocultiva, l'agricultura industrializzata è l'allevamentu minaccianu di cascata in i culturi. fallimenti, prezzi in crescita è carenza.

6. Questu averebbe duie cunsequenze : i redditi rurali chì sò calati dapoi decennii per via di a mundialisazione (vale à dì, purtendu cibi boni da i lochi senza norme ambientali, manodopera à pocu pressu è pocu tasse / spese suciali) cumincianu à aumentà bruscamente, alimentandu una inversione a longa decadenza di e cumunità rurale basatu nantu à u redditu agriculu.

L'aumentu di i costi di l'essenziali riducerà u redditu dispunibile di u fondu di u 90% , riducendu i soldi chì anu da spende per manghjà fora, shopping, etc. – tutte e spese surplus chì guidanu l'economie di e cità è i rivenuti fiscali.

Pochi (s'ellu ci hè) cummentarii predicanu una inversione cíclica di a tendenza demugrafica di e persone chì si movenu da i locali rurali à e cità. Pensu chì sta tendenza s'hè digià invertita è riuniscerà l'impulsu cum'è e cità diventanu sempre più invivibili, i redditi dispunibuli diminuiscenu mentre a scarsità spinge i prezzi più alti è a ghjente fughje per un costu più bassu, un ambiente più sicuru.

7. Cum'è spessu nutatu, seguitu ciò chì facenu i super-ricchi hè una strategia d'investimentu abbastanza sana perchè i super-ricchi passanu liberamente per cumprà i megliu cunsiglii è sò assai motivati ​​per prutege a so ricchezza.

E persone chì campanu in cità rurali ben cunnisciute è assai desiderate (Telluride, Jackson Hole, Lake Tahoe, etc.) descrivenu una frenesia di l'alimentazione di ricchi urbani chì compranu case di milioni di dollari. Piccole cità cum'è Bozeman, MT è Ashville, NC stanu sperimentendu una inondazione di novi residenti chì mette in tensione l'infrastruttura è spinghje i prezzi di l'abitazioni fora di a portata di i residenti lucali cù salari medii.

8. I paesi rurali in i Stati Uniti, l'Italia, u Giappone è ancu a Svizzera cercanu di attruverà novi residenti cù offerte di terreni gratuiti, affitti sussidiati, case low cost, etc. Questu mostra chì i tendenzi sò glubali è micca limitati à alcuna nazione. Pigliate a terra libera in l'America rurale?

A decadenza di a vita urbana ùn hè ancu abbastanza cunsecenziale per spinghje a ghjente à fà una mossa maiò , ma una volta chì qualchissia hè stata arrubbata, ritruvatu ripetutamente feci umani à a so porta o hà sperimentatu scarsità chì provocanu a follia di a folla, a decisione di lascià diventa assai. , assai più faciule.

Alcune cità gestioneranu a diminuzione di l'impieghi è i rivenuti fiscali più grazia chè l'altri. A maiò parte soffrenu di a dinamica ch'e aghju spessu discrittu in u blog: l'Effettu Ratchet . I costi si movenu senza sforzu più altu postu chì i rivenuti fiscali anu aumentatu in una bolla speculativa dopu à l'altru, ma una volta chì i rivenuti scendenu, e cità ùn anu micca miccanismi o circoscrizzione pulitica per gestisce una forte diminuzione à longu andà di i rivenuti.

Allora diventanu propensi à l'altra dinamica ch'e aghju descrittu, u Rising Wedge Breakdown (vede u graficu sottu): cum'è l'agenzii è l'istituzioni diventanu sclerotiche, inaccountable è self-serving, ancu un tagliu relativamente modestu in i rivenuti provoca un colapsu istituzionale, cum'è u sistema. esige un finanziamentu di 100% per funziunà. A riduzzione di u 10% ùn causa micca una diminuzione di u serviziu di u 10%, ma causa una diminuzione di u serviziu di u 50%, in u modu di cumplettà a disfunzione.

Pochi crede chì e cità ponu sbulicà , ma u travagliu remoto, l'arbitramentu geugraficu (discussu sottu), u creditu strettu, l'aumentu di a criminalità, u declinu di l'immubiliare cummerciale, a fine di stimulus massivi, scarsità, a follia di a folla, u calatu di servizii civichi è amenità è un costu insanamente altu di a vita tutti anu cunsequenze è effetti di seconda ordine.

Ciò chì eranu sinergie benefiche diventanu sinergie fatali cum'è a dinamica s'inverte è cumincianu à rinforza l'una l'altra.

Allora mettemu tuttu questu inseme.

A. U ciculu di i tassi d'interessu in diminuzione è l'inflazione hè finitu è ​​un ciculu d'interessu assai più altu è i tassi di l'ipoteka è l'inflazione hè principiatu. I tassi ipotecarii più alti deprimenu i prezzi di l'abitazione, postu chì solu e famiglie di più altu redditu puderanu permette i prezzi di l'oghje una volta chì i tassi di l'ipoteca aumentanu.

B. A decadenza di e finanze urbane è a qualità di vita accelerà cum'è stimulu finisci, u creditu si secca è l'inflazione decimate l'ingrossu dispunibile.

C. U stress di pruvà à guadagnà abbastanza soldi per permette l'alti costi di a vita di a cità / suburbana cum'è a bolla di immubiliarii immubiliarii è i beneficii di a diminuzione di a vita di a cità brusgiaranu un numeru crescente di persone chì ùn anu micca scelta ma di truvà più prezzu. , lochi più sicuri è più vivibili.

D. Mentre i ricchi anu digià assicuratu a seconda o terza casa in i paesi più toni desiderati, ci sò sempre opportunità per un costu più bassu, residenze più sicure in i zoni rurali.

E. Questa migrazione, ancu à i marghjini, deprimerà ancu i prezzi di l'abitazioni urbane è spinghje i prezzi in i locali rurali desiderati più altu.

F. Sta migrazione averà variazioni righjunali, etniche è culturali. Per esempiu, certi Afro-Americani chì abbandunonu u Midwest supranu trovanu favore cù e cumunità in u Sud induve a famiglia, a chjesa è i ligami culturali suscitanu.

U currispundente di G. John F. hà utilizatu a frasa arbitrage geugraficu chì significa guadagnà soldi remotamente in settori di salari elevati mentre vive in un locu pocu costu è sicuru.

Aghju scrittu annantu à questu parechji anni fà in u mo post nantu à i ghjovani giapponesi chì mantenenu un cuncertu di travagliu remoto part-time mentre perseguite l'agricultura in e cumunità rurale: Soluzioni di Degrowth: Half-Farmer, Half-X (19 di lugliu 2014).

H. Ancu s'è e forze monetarie / inflazionistiche popu i prezzi di l'abitazione basatu solu nantu à i tassi ipotecari bassi, questu ùn significa micca chì l'abitazione in ogni locu diminuirà: cum'è l'urbanite brusgiate cercanu un costu più bassu, posti più sicuri è vivibili in locali rurali, case in cità desiderate è e cità chjuche puderanu aumentà bruscamente perchè partenu da livelli cusì bassi.

I. Se i zoni urbani decadenu rapidamente, i prezzi di l'abitazioni puderanu scendere assai più veloce chì a maiò parte di a ghjente pensanu pussibule.

Quandu e cità perde l'impieghi, i rivenuti fiscali è a desiderabilità, ponu falà rapidamente. I valori di a pruprietà ponu falà à a mità è dopu à 90%.

Cumu hè questu pussibule? Offerta è dumanda: se a dumanda casca da una scogliera, ùn ci saranu micca cumpratori per millaie di case chì venenu in u mercatu in una volta. Questu hè cum'è una borsa in quale i cumpratori spariscenu, cum'è nimu ùn vole cumprà un attivu chì perde rapidamente u valore.

Comu aghju nutatu parechje volte, i prezzi per l'assi sò stabiliti nantu à i marghjini: l'ultima vendita di una casa resetta u prezzu per tuttu u vicinatu.

U borsu hè facilmente manipulatu da i grandi attori, chì ponu piantà un slide in i prezzi per cumprà enormi pezzi di stock è call options. Ùn ci hè micca forze equivalenti chì ponu frenà una calata di i prezzi di l'abitazioni.

E postu chì i tassi aumenteranu indipendentemente da ciò chì a Riserva Federale face perchè u capitale glubale esige un veru ritornu sopra l'inflazione, allora a speranza per i tassi ipotecari più bassi per sustene i prezzi di l'abitazioni à u livellu di a bolla serà in vanu.

Quantu bassu puderia andà l'abitazione? Cum'è spiegatu sopra, ci saranu prubabilmente decadimenti assai asimmetrici è aumenti in a valutazione di l'abitazione in avanti. Ma nantu à u livellu tecnicu-analisi, pudemu anticipà una calata generale à i minimi precedenti, prima à i minimi di 2019 è dopu à i minimi di 2011.

Certi analisti pensanu chì l'inflazione canalizzarà u capitale in l'abitazione mentre l'investitori cercanu attivi chì aumenteranu cù l'inflazione, ma questa hè una previsione torbida: u 90% di e famiglie americane sò digià prezzu fora di l'abitazioni costiere, cusì l'inflazione solu robba i so salarii di compra. putenza. Ùn anu micca speranza di cumprà una casa in ogni locu vicinu à i prezzi attuali.

L'imprese compranu millaie di case per l'ingudu di l'affittu, ma una volta chì tutti i stimuli sò finiti è l'eccessi di speculazione s'invierten, trovanu pochi inquilini chì ponu permette i so affitti altissimi. À quellu puntu, i cumpratori corporativi diventanu venditori corporativi, ma ùn truveranu micca cumpratori disposti o capaci di pagà i so prezzi di dumanda, chì sò basati nantu à i prezzi di bolle, micca a realtà.

Tutti questi currenti turbulenti affettanu a valutazione di l'abitazione in diversi lochi in modu diversu. Certi spazii puderanu vede 50% decadimenti mentre chì altri vedenu aumenti di 50%, indipendentemente da i tassi di l'ipoteca o a pulitica di a Fed.

Ciò chì diventerà u più desideratu hè un bassu costu di vita, sicurezza è vivibilità , chì include a cumunità, a dipendenza ridotta da e catene di supply long è a produzzione lucale di l'essenziali.

Semu tutti propensi à crede chì u passatu recente hè una guida affidabile per u futuru. Ma in i tempi di inversione dinamica, u passatu hè un ancora chì sbattà u nostru prugressu, micca una previsione.

***

Stu essai hè statu publicatu prima cum'è un rapportu Musings settimanale mandatu solu à l'abbonati è i patroni à u $ 5 / mese ($ 54 / annu) è più altu. Grazie, patroni è abbonati, per sustene u mo travagliu è u situ web gratuitu.

U mo novu libru hè avà dispunibule cù un scontu di 10% stu mese: Crisi Globale, Rinnuvamentu Naziunale: A (Rivoluzionaria) Strategia per i Stati Uniti (Kindle $ 8,95, stampa $ 20). Sè avete trovu valore in stu cuntenutu, per piacè unisci à mè in a ricerca di suluzioni diventendu un patronu di $ 1 / mese di u mo travagliu via patreon.com .