Goldman Avverte Di Un Surge “Sostanziale” In I Prezzi Di A Casa, Aspetta Una Bolla D’alloghju Più Grande Di 2007

Una settimana fà, diciamu chì in ciò chì hè di più in più un scoppiu stagflazionariu (o, cum'è BofA l'hà detta " iperinflazione transitoria ") subitu da u playbook di l'anni settanta (è era ancu prima di l'ultimi numeri caldi di IPC è PPI stampati pochi ghjorni nanzu) …

… à mezu à stu disgraziatu paisaghju " transitoriamente iperinflazionariu" induve quelli chì i so redditi ùn sò micca iperinflanti si trovanu à u risicu di esse incapaci di pagà un tettu sopra a so testa, " ci era un raghju di speranza: l'affittu, cù i prezzi di l'affittu chì falanu in l'ultimi mesi è secondu a metrica IPC mensile di u BLS, l'inflazione di l'affittu era ghjustu calata à u più bassu in una decina d'anni, ghjustu sottu à 2,0% annuale …

… "chì per via di u modu di ponderazione di a cesta di l'IPC hà agitu cum'è un ancoru chjave nantu à i tassi IPC generali, è hà servutu à distorsione di u quadru inflazionariu più largu. In breve, a Fed guarderebbe l'IPC core relativamente mansu chì era solu mansu grazia à l'affitti "tumbling" è cunclude chì ùn ci hè nunda da inchietassi ".

U prublema, cum'è l'avemu prevenutu , hè chì i renti eranu in traccia di alzà, dopu à American Homes 4 Rent, chì pussede 54.000 case, hà aumentatu i lochi 11% per e pruprietà vacanti mentre Invitation Homes, u più grande pruprietariu di l'industria, hà ancu aumentatu i renti da una quantità simile . L'altru prublema hè chì ancu senza l'augmentazione di l'affittu, l'IPC hè statu inferiore à circa 50% perchè se si usa in realtà i prezzi di e case cum'è input per u calculu di l'inflazione di rifugiu invece di u lussu equivalente à u pruprietariu accettabile politicamente, l'IPC di core sarebbe circa 8,5% (Cum'è discututu in "A più grande crescita di i prezzi di u consumatore in più di una decada hè sottovalutata da a metà .")

Avanzate finu à oghje, quandu in una nota da a squadra economica di Goldman, a banca hà fattu eccu in tuttu ciò chì avemu dettu, è prevene chì, in più di tutte l'altre pressioni inflazionistiche ampiamente discusse – in particulare l'augmentazione di i salari quandu u mercatu di u travagliu crolla grazie à i trillioni di Biden. – aspetta avà chì " una carenza naziunale di alloghju alimenterà una apprezzazione sustanziale di u prezzu di a casa per almenu un paiu d'anni in più". Per stimà u spillover per rifuggià l'inflazione, Goldman poi utilizza dati à livellu di a cità nantu à i prezzi di e case è affitti è trova chì 5% -15% di a tarifa di apprezzamentu di i prezzi di a casa passa per rifuggiare l'inflazione in un orizzonte pluriennale.

Extrapolendu à i dati PCE naziunali, Goldman prughjetta allora chì l'inflazione di rifugiu hè probabile chì cresce à 3.8% YoY à a fine di u 2022 – aumentendu u PCE di core da circa 0.3% paragunatu à oghje – è di superà u 4% in 2023 (!), Un tassu chè in qualunque puntu di u ciculu ecunomicu precedente . À quellu puntu chiunque contru à quella (iper) inflazione hè transitoria serà risu subitu fora di a stanza.

Eccu un pocu di più di dettu da a nota Goldman, prima partendu da perchè l'inflazione di rifugiu hè senza dubbitu a cumpunente più impurtante di u cestru di l'IPC di core, è perchè hè ancu quellu chì i pulitici facenu tuttu in u so putere per manipulà … più bassu.

Prima, cum'è Ronnie Walker di Goldman ci ricorda, l'inflazione di rifugiu hè una parte critica di l'inflazione core per duie ragioni:

• Prima, u so pesu hè sustanziale, cù a renta è a renta equivalente di i pruprietari (OER) chì conta per quasi u 20% di l'indice core di i prezzi PCE è u 40% di l'indice core IPC.
• Siconda, l'inflazione di refugiu hè unu di i cumpunenti più affidabili ciclichi di u core è empiricamente hè un mutore significativu di a curva Philips. Di conseguenza, sarebbe difficiule di uttene l'inflazione di core PCE in maniera sostenibile sopra u target di inflazione di 2% di a Fed senza una manu d'aiutu da l'inflazione di rifugiu: in l'ultimi dui decennii, l'inflazione di l'alloghju PCE hà in media 3.0% YoY quandu u core PCE hè sopra 2%.

Avà, cum'è l'avemu ripurtatu l'annu scorsu, l'inflazione di i rifugi hè calata bruscamente dapoi u principiu di a pandemia – cù l'inflazione di l'alloghju PCE attualmente + 2.0% YoY vs + 3.4% appena prima di a pandemia …

… in parte perchè a forte calata di l'occupazione hà riduttu a capacità di e famiglie colpite duramente di pagà i pagamenti di locazione è in parte per via di fattori pandemici unici (per ùn parlà di u grande esodu urbanu-suburbanu grazia à l'imposizioni elevate è militanti bande chì giranduleghjanu in i carrughji di e cità liberali). Inoltre, moratorie di sfrattu diffuse anu cunvintu alcuni pruprietarii à perdonà l'affittu per alcuni inquilini, chì conta cum'è "zero" quandu si calcula u costu mediu di rifugiu in e statistiche ufficiali. Sicondu i calculi Goldman, quelli pagamenti perdonati pesanu annantu à l'annu nantu à l'inflazione di u refugiu di circa 25bp. Quessi fattori speciali si svanisceranu, quantunque, quandu e moratorie di sfrattu sò levate.

Dopu, Goldman guarda cumu u miglioramentu ciclicu è u boom di i prezzi di a casa chì aspetta, influenzeranu l'inflazione di rifugiu. Per fà questu, combina i dati IPC à livellu di a zona metropolitana cù dati à livellu lucale nantu à i tassi di disoccupazione, i tassi di vacanza è l'apprezzamentu di i prezzi di a casa. Mentre i prezzi di e case ùn entranu micca direttamente in e statistiche di l'inflazione, l'analisi di a banca suggerisce chì l'apprezzamentu di i prezzi di e case si spargisce in l'inflazione di u lussu è in OER cun qualchì ritardu. Attraversu un certu numeru di specifiche, 5% -15% di u tassu di apprezzamentu di i prezzi di a casa hè passatu per rifughjà l'inflazione annantu à un orizzonte pluriennale.

Chì significa questu per a prospettiva di inflazione à longu andà di rifugiu? Ebbè, una volta chì i fattori pandemici unici sò daretu à noi, un mercatu di u travagliu chì si migliora rapidamente è un mercatu di l'abitazione in boom duveranu guidà un aumentu significativu di l'inflazione di i rifugi. U prossimu graficu mostra chì Goldman prevede chì u tassu di disoccupazione caderà eventualmente in u minimu 3s, sottu u minimu di 50 anni righjuntu l'ultimu ciclu, è prevede un sbilanciu persistente trà l'offerta è a dumanda in u mercatu di l'alloghju per generà apprezzamentu di u prezzu di a casa à duie cifre questu annu è prossimu.

Mettendu tuttu què inseme, u mudellu di Goldman hà prughjettatu chì a ripresa di u mercatu di u travagliu caricatu davanti chì coincide cù una crescita storicamente elevata di i prezzi di a casa aumenterà l'inflazione di rifugiu à 3,8% YoY à a fine di u 2022 è supera u 4% YoY in 2023, seguitata da una moderazione cum'è casa a crescita di i prezzi rallenta.

Per quelli cunfusi, Goldman hà solu previstu chì da u 2024 i prezzi di e case aumenteranu à un ritmu assai più veloce di a bolla immubiliare largamente ricunnisciuta 2006-2007, è chì u spillover da sta crescita di i prezzi farà chì l'iperinflazione chì vene serà solu transitoria.