“U cambiamentu hè in corso”: I cumpratori di a casa “scuccati” da i tassi, i venditori lamentanu i prezzi

Inviatu da QTR's Fringe Finance

Dapoi chì Fringe Finance hà iniziatu, aghju scupertu a Terra per pruvà à purtà una perspettiva nantu à l'immubiliare à u blog chì ùn serà micca una merda è una opinione in terra senza filtrazione chì cunnoscu è fiducia ( è puderia aghjunghje valore à i mo lettori). Dopu tuttu, hè una classa di attivu chì ùn sò micca cusì in sintonia cù l'equità è, bè … a birra.

È per esse onestu, ùn aghju micca bisognu di scour assai, cum'è un bonu amicu mio hè un brillanti in u mondu di l'immubiliare in Filadelfia. Aghju travagliatu cù ella parechje volte è l'aghju cunnisciuta dapoi anni – hè perspicace, pragmatica, cuscienziosa è hà un impulsu seriu nantu à l'industria. Sò per un fattu chì travaglia u so culo, manghjendu, dorme è respira immubiliare ogni ghjornu.

Comu tali, u mo amicu amicu, l'attore immubiliare premiatu Kira Mason, hà accunsentutu à abbandunà una volta di tantu in tantu per offre a so presa di u pulsu di l'industria per u benefiziu di i mo lettori. Kira gestisce u Substack Gritty City Real Estate, chì pudete leghje è seguità gratuitamente quì è ella hè @kmasonrealtor in Twitter. I so posti per l'abbonati di Fringe Finance sò esclusivi è ùn ponu esse truvati in altre locu.

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Ancu se aghju fighjatu u mercatu di l'abitazioni di Filadelfia riflette e tendenze naziunali rallentendu da un sprint à un trottu à un crawl in u cursu di l'ultimi sei mesi, nunda ùn pudia avè preparatu per a brusca di stu cambiamentu più recente. In l'ultime duie settimane, ancu i prufessiunali immubiliarii chì anu agitatu istericamente a bandiera "hè a decelerazione, micca a deprezzazione" anu cuminciatu à cambià a so sintonia. Cù ciò chì vedemu nantu à a terra, i vechji narrativi ùn si mantenenu solu senza un gradu intollerable di dissonanza cognitiva.

Permettimi di illustrà: Lunedì, un agente mi hà ghjuntu cun una "offerta inversa" nantu à a so lista di West Philly chì hè stata à u mercatu per 117 ghjorni. Ghjovi, u sviluppatore di una splendida riabilitazione in i $ 400k chì avia attiratu l'attenzione di u mo cumpratore m'hà dettu à puntu: "Ùn per negozià micca contru à mè stessu, ma ùn parlu à nimu altru. Portami u megliu chì u vostru cumpratore pò fà è u facemu funziona ". Allora, ghjustu sta piovana dumenica matina, stava sculacciatu numeri cù u prestatore di u mo cumpratore per mette sta casa in u so budgetu cunservatore utilizendu i dispositi chì nimu ùn hà parlatu un mese fà: ipoteche à tassi regulabile, assistenza di u venditore per aiutà à diminuisce u rapportu di prestitu à u valore, punti di sconto finanziati da u venditore, è cusì. Speremu avè una offerta per u sviluppatore da dumane. Cù a manera chì e cose cercanu, s'ellu hè intelligente, a pigliarà.

Attualmente aghju dui elenchi quasi identici, pronti per u muvimentu, cumplettamente riabilitati in u stessu bloccu in South Philly. Sò grandi opzioni di compra per a prima volta listate in l'alti $ 300k. Un annu fà, anu avutu un cuntrattu in una settimana cù parechje offerte è prubabilmente avarianu vendutu à circa 105% di u prezzu dumandatu. U primu di sti casi era listatu à a mità d'aostu. In i so primi dui simani nantu à u mercatu, hè statu dimustratu dece volte. Hè andatu sottu un cuntrattu in pocu menu di un mese à pocu sottu à u prezzu dumandatu. Avanzate un mese à a mità di settembre quandu a casa numeru dui hè stata messa in u mercatu à u listessu prezzu cum'è a casa numeru unu. In u stessu periodu di duie settimane, a lista hè stata mostrata solu cinque volte. Hè sempre nantu à u mercatu.

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Trà l'estiu di u 2020 è u vaghjimu di u 2021, i cumpratori eranu guasi pronti à sparà i so IRA per chjappà a casa chì si sò innamurati u ghjornu prima è ùn pudianu micca imagine vive un altru ghjornu senza. Ancu i cumpratori chì anu cuminciatu cù u refrain totalmente micca cumpatibile 2020/2021 "Ùn aghju da participà à alcuna guerra di l'offerta" eranu suscettibili di, uni pochi di settimane o mesi in seguitu, violà i so propri limiti. Quandu cuncepisce un'offerta per un cumpratore, li mandaraghju un menu di tecniche chì pudemu impiegà per aiutà à ottene una perna nantu à a cumpetizione. Stu menu includeva i dispositi cum'è:

• Inspection Deductibles – In quale un cumpratore hè limitatu à fà dumande per a rimediazione di difetti sopra è oltre una certa quantità di dollari predeterminata. Vale à dì chì u cumpratore ùn pò micca alluntanassi da l'affare per via di una ringhiera solta, o di un rubinettu leaky chì li hà datu un "bad feeling".

• Appraisal Gap Coverage – In quale un cumpratore prumesse in anticipu per copre a diffarenza trà a so quantità di offerta è u valore stimatu di a casa finu à una certa quantità di dollari.

• Leasebacks gratuiti – In quale un venditore pò campà in a casa chì anu vindutu, senza affittu, per un periudu di tempu predeterminatu per aiutà à chjude a distanza trà a vendita di una casa è a compra di l'altru.

E contingenze di vendita di casa, l'assistenza di u venditore è l'offerte sottu à dumandà sò stati fora di a tavula in a maiò parte di i submercati di Filadelfia per a maiò parte di dui anni. L'eccezzioni notevoli includenu i condominii è e case chì eranu drammaticamente overpriced per principià (cuscendu chì i venditori mancanu i cumpratori potenziali durante quella prima settimana cruciale nantu à u mercatu). Sapemu chì l'altri cità in i Stati Uniti anu avutu assai peghju, è i cumpratori eranu suscettibili di saltà nantu à qualsiasi casa cù un tettu indipendentemente da u so prezzu. Fortunatamente, ùn era micca cusì drammaticu in Filadelfia, ma e case pronte per mudificà à un prezzu raghjone in i quartieri più desiderati attiravanu cumpratori in horde. Di sicuru, a definizione di "ragiunate" hà cambiatu à l'altu cù a guerra di l'offerta di ogni vicinu cum'è novi cumpunenti sò stati creati per i listini futuri.

À un puntu in a primavera di u 2021 aghju avutu dodici cumpratori sottu u cuntrattu simultaneamente. Ospitava case aperte ogni weekend, gestendu linee intornu à u bloccu di coppie chì portanu i zitelli mentre cuminciaru a so ricerca di case più grande è megliu. Parechje eranu cumpratori per a prima volta, tentati micca solu da i tassi d'interessu record, ma ancu sottu à l'influenza di una spezia di febbre chì infettava tutti sottu à l'età di 40 anni è chì hè ghjustu cuminciatu à elevà.

Prezzi medii è mediani di a casa da settembre 2019 à settembre 2022. Contea di Filadelfia, solu elenchi residenziali.

I cumpratori in questi ghjorni sò assai tentativi. U so timore di u mercatu hè manifestatu cum'è pickiness, è i stessi individui chì un annu fà avè acquistatu cù entusiasmu una casa chì ùn avia micca un bagnu di mezzu livellu principale, per esempiu, anu dapoi elevatu a barra. Una casa deve esse ghjustu per elli à vulè fà una mossa. Aghju avutu i cumpratori in u mercatu per mesi, è avà ricevenu un grande scossa di sticker quandu li mandu stimi cù questi novi tassi. I venditori, invece, si avvicinanu lentamente à a nova realità. Ancu s'ellu ùn sò micca elencu e so case sottu paragunabili in l'area, più di u 50% di e case in u mo mercatu lucale anu subitu riduzzione di prezzu, è sò spessu venduti per ancu menu di i so prezzi ridotti.

U cambiamentu hè chjaramente in strada, è mi sentu chì questu hè solu u principiu. Siccomu i tassi d'interessu aumentanu è più cumpratori decidenu di scaccià i so piani per i tempi più boni, i venditori seranu custretti à accettà di menu in menu per a so pruprietà reale. Cume facenu cusì, creanu novi cumpunenti più bassi per i futuri elenchi. È cusì va. Serà interessante di fighjulà sta cosa ghjucà in u listessu modu chì hè interessante di fighjà qualcunu marchjà drittu in un palu di utilità mentre cerca in l'altra direzione.

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À propositu di Kira Mason

Kira hè un agente immubiliare cù Berkshire Hathaway Fox & Roach è The Kevin McGillicuddy Team, vincitore di u 2021 Chairman's Circle Award è classificatu in u top 1% di a reta naziunale di Berkshire Hathaway HomeServices. Hà vintu in modu indipendenti u premiu "Agente di crescita più veloce" di Homesnap in 2021 è hè specializata in a compra è a vendita di immubiliarii residenziali in Filadelfia.

Kira gestisce u Substack Gritty City Real Estate, chì pudete leghje è seguità gratuitamente quì è ella hè @kmasonrealtor in Twitter. Ella pò esse ghjunta via e-mail à l'indirizzu: [email protected] .

Disclaimer di QTR : Sò un idiota è spessu sbaglià e cose è perde soldi. Puderaghju pussede o transazzione in qualsiasi nomi citati in questu pezzu in ogni mumentu senza avvisu. Questa ùn hè micca una ricunniscenza per cumprà o vende qualsiasi azioni o securities o qualsiasi classi di attivu – solu e mo opinioni di mè è di i mo invitati. Spessu pèrdite soldi nantu à e pusizioni in cui cummerciu / investe. Puderaghju aghjunghje qualsiasi nome citatu in questu articulu è vende qualsiasi nome citatu in questu pezzu in ogni mumentu, senza più avvisu. I pusizioni ponu cambià immediatamente quandu aghju publicatu questu, cù o senza avvisu. Siate nantu à u vostru propiu. Ùn fate micca decisioni basatu annantu à u mo blog. Esisto à u margine. L'editore ùn guarantisci micca l'accuratezza o a completezza di l'infurmazioni furnite in questa pagina. Queste ùn sò micca l'opinioni di alcunu di i mo patroni, partenarii o assuciati. Aghju fattu u mo megliu per esse onestu nantu à e mo divulgazioni, ma ùn possu micca guarantiscia chì aghju ghjustu; Scrivu sti posti dopu un paru di birre volte. Inoltre, aghju ghjustu ghjustu sbagliatu assai. L'aghju citatu trè volte perchè hè cusì impurtante.