“Questa volta hè veramente diversa” – Perchè Morgan Stanley ùn vede nisuna bolla d’alloghju

Da Vishwanath Tirupattur, Direttore Generale in Ricerca è Strategia di Prudutti Securitizati in Morgan Stanley

L'alloghju di i Stati Uniti hè in furia. I prezzi di a casa misurati da l'Indice S&P Case-Shiller aumentanu 12,2% Y, cù i prezzi chì crescenu in tutte e 20 di e zone metropolitane tracciate da l'Indice. Ciò equivale à un incremento di 35.000 $ in u prezzu di vendita medianu per e case da solu un annu fà è marca u ritmu di crescita più veloce da u 2006.

Inutile, qualsiasi paragone cù u boom di i prezzi di e case di u 2006 porta ricordi infelici, tenendu in contu u bustu chì seguita, chì hà culminatu in a crisa finanziaria glubale (GFC) in u 2008. Tuttavia, argumentemu chì sta volta hè veramente diversa . A diversità di 15 anni fà, l'euforia di i prezzi di l'oghje in casa si riduce à a logica di a dumanda è di l'offerta, è cunclude chì u settore hè nantu à un fundamentu durabile. Ùn simu micca in tuttu suggerimentu chì l'apprezzamentu di i prezzi di a casa mantene u so ritmu torridu attuale. I prezzi di e case continueranu à cresce, ma più pianu. Avemu una forte cunvinzione chì ùn sperimentemu micca una bolla in l'alloghju US.

S’hè scrittu assai nantu à a preparazione di a bolla d’alloghju pre-GFC. L'avemu da riduce à strati nantu à strati di leva in u settore di l'abitazione chì hà purtatu à un bustu spettaculamente dolorosu. Ma à u cuntrariu di a narrativa chì i prestiti perduti à e persone cun punteggi di creditu inferiori – i mutuatarii "sub-prime" – eranu centrali per l'eccessi, pensemu chì si trattava più di u tippu di creditu ch'elli avianu accessu. U risicu di creditu ipotecariu si compone di (1) risicu di u mutuatariu è (2) risicu di produttu ipotecariu . U risicu di u mutuatariu capisce e metriche chì tipicamente adupremu per valutà a probabilità di inadempienza in una ipoteca, cume u puntu di creditu, u prestitu à valore è u debitu à u redditu. U risicu di u produttu risiede in dà à un mutuatariu un tipu d'ipoteca chì hà un risicu più elevatu di inadempienza, ancu cuntrullendu per quelle caratteristiche di u mutuatariu. Questi cosiddetti "prudutti di accessibilità" includenu ipoteche induve u pagamentu puderia variare significativamente per tutta a vita di u prestitu. Cum'è James Egan, u nostru strategistu di l'abitazione di i Stati Uniti hà spiegatu, u risicu di u produttu hà aumentatu significativamente più di u risicu di u prestitore durante u boom di l'alloghju pre-GFC . I prudutti di l'accessibilità eranu intrinsecamente risicati perchè avianu effettivamente bisognu di i prezzi di a casa per tene sempre crescenti è e norme di prestitu per restà accomodanti in modo chì i pruprietari di case pudessinu rifinanzialmente prima chì u so pagamentu mensile diventasse inaccessibile . Quandu i prezzi di a casa anu smessu di scalà, queste ipoteche ripresentanu à i pagamenti chì i mutuatarii ùn pudianu micca fà, purtendu à a delinquenza è a preclusione. Cum'è e foreclusure è e successive vendite afflitte si accatastavanu, i prezzi di e case sò calati ancu di più, creendu un ciclu viziosu.

I prudutti à prezzu accessibile custituiscenu guasi u 40% di tutte e prime ipoteche di pignata da u 2004 à u 2006. Oghje ghjornu a so parte hè falata à 2%. D’altronde, l’indice di e norme di creditu di l’Associazione Banchieri Ipotecari, chì hà culminatu à quasi 900 in u 2006, hè firmatu assai sottu à 200 per guasi una decina d’anni è hè cascatu ancu à u minimu di 100 anni dopu à COVID-19. Non solu i standard di prestitu sò assai più stretti sta volta, ma a leva in u sistema hè stata ancu ridutta drasticamente. Prima di u GFC, u valore tutale di u mercatu di l'abitazione di i Stati Uniti hà culminatu à 25,6 trilioni di dollari in u 2006, cù u debitu ipotecariu tutale di 10,5 trilioni di dollari per un prestitu stimatu à valore (LTV) di 41,2% per tuttu u mercatu di l'abitazione. Oghje, u valore di u mercatu di l'abitazione hè saltatu à 33,3 trilioni di dollari, mentre u debitu ipotecariu tutale hè aumentatu solu à 11,5 trilioni di dollari cun un LTV cumulatu stimatu di solu 34,5%. Sti cambiamenti ci danu cunfidenza chì u sistema attuale di finanzamentu di l'alloghju hè sanu è nantu à una basa sustenibile.

I fattori di dumanda è di offerta fermanu un ventu di cuda per i prezzi di e case. Grazie à u dividend demograficu, i millenarii continuanu à guidà a furmazione di e famiglie à un ritmu di 30-50% sopra u tassu à longu andà di a nova furmazione di famiglie. Cusì, a dumanda di riparu hè prubabile di stà robusta per qualchì tempu à vene. Cum'è James rimarca in u so ultimu alloghju Tracker, l'affordabilità ferma bè malgradu l'incrementi sustenuti di i prezzi di e case è di i tassi ipotecari chì crescenu. I pagamenti ipotecari mensili in percentuale di u redditu restanu vicinu à i livelli più accessibili in l'ultimi cinque anni. In stu cuntestu, ci hè una mancanza di pruvista in tuttu u paese. U numaru di case esistenti dispunibili per a vendita hè cascatu à i minimi storichi mentre l'offerta di case nuove rimane silenziata, dunque l'offerta generale di case si trova vicinu à i minimi record.

A dumanda robusta è l'offerta altamente sfidata cù e norme strette di prestiti ipotecari auguranu bè per i prezzi di a casa. I tassi di interessu più alti è e mosse post-pandemiche probabilmente rallenteranu u ritmu di apprezzamentu, ma a so traiettoria ascendente ferma in corsu.