Echi di u colapsu di u Novu Seculu à mezu à una brusca vendita di prestiti immubiliarii cum’è una banca vede un svantaghju di 40%

Quelli chì anu culminatu sottu à a superficia di l'ultima dichjarazione H.8 chì, cum'è discutitu prima , hà vistu a più grande calata registrata in prestiti bancari è affitti in l'ultime duie settimane di marzu …

… trovu una altra sorpresa, forse ancu più grande. Cumu l'avemu dettagliatu durante u weekend, quandu si scompone u cambiamentu settimanale in i picculi prestiti bancari è leasing per i so subcomponenti, avemu trovu chì mentre in a prima settimana dopu a crisa bancaria (quellu chì finisce u 15 di marzu), a maiò parte di u colapsu di i prestiti era in U spaziu C&I tradiziunale volatile, l'ultima settimana hè stata una sorpresa: hè perchè mentre a caduta di i prestiti C&I hà moderatu substancialmente à solu $ 6.9BN da $ 25BN a settimana prima, u più grande slide era in unu di i pilastri di l'ancora di u picculu settore bancariu: prestiti immubiliarii.

In fattu, mentri a più grande caduta trà i picculi prestiti bancari in l'ultima settimana hè stata a diminuzione di $ 18.7BN in i prestiti immubiliarii, questa era una continuazione di a caduta di $ 19.2BN in a settimana precedente. Cumminendu e duie simane aghjunghje à una immersione di $ 37.8BN in prestiti immubiliarii in a seconda mità di marzu. Stu numeru hè notevuli perchè hè u più grande da u colapsu di u paese, u sicondu prestatore subprime di u paese , New Century Financial in marzu di u 2007, chì, cum'è a maiò parte di i cummircianti di più di 40 anni, hè statu u catalizzatore chì hà iniziatu a crisa finanziaria glubale, è in u mondu. l'annu hà purtatu à u colapsu di Bear Stearns è, eventualmente, Lehman.

Di sicuru, per u mesi passatu avemu avvistatu chì l'immubiliare è in particulare l'immubiliare cummerciale hè a bomba à orologeria di solvenza in i banche grandi è chjuche, avà chì a crisa di liquidità chì hà sfrattutu parechji "picculi" banche hè stata cuntenuta per cortesia di quasi. mezzo trilione in iniezioni di riserva da a Fed. È mentre avemu discututu prima in longu u prossimu muru di maturità CRE multi-trilioni, (vede " New "Big Short" Hits Record Low As Focus Turns To $ 400 Billion CRE Debt Maturity Wall ")…

… sempre di più sò ancu apparentemente cumincianu à nutà è, ciò chì hè assai più ominosamente, piglianu una pagina fora di u librettu di Margin Call è vendenu tranquillamente da a so esposizione di prestitu immubiliare: o per citare Kevin Spacey, "hè ciò chì l'iniziu di una vendita di u focu pare ".

Per esse sicuru, ùn hè più solu noi chì ci focalizemu nantu à u putenziale di CRE per esse u prossimu catalizzatore di crash di u mercatu. Cum'è Bloomberg hà scrittu annantu à u weekend, "quasi $ 1.5 trilioni di u debitu immubiliare cummerciale di i Stati Uniti venenu per u rimborsu prima di a fine di u 2025. A grande quistione chì affruntà à quelli prestatarii hè chì li prestitu?"

Ebbè, ci hè una altra quistione ancu più grande cum'è u video clip sopra suggerisce, ma ci torneremu in un secondu.

Bloomberg cita una nota recente da leghje da Morgan Stanley intitulata "Scaling Maturity Walls" (disponibile per i pro subs in u locu abituale ) in quale i strateghi di creditu di u bancu scrivenu chì "i risichi di rifinanziamentu sò davanti è centru" per i pruprietarii di pruprietà da edifici di uffici. à i magazzini è i magazzini, aghjustendu chì "u muru di maturità quì hè frontale. Cusì sò i risichi assuciati ".

Fighjendu i grafici quì sottu, James Egan di Morgan Stanley scrive chì "circa $ 400-450bn di prestiti CRE sò previsti per maturà in 2023. Questu hè à parità cù 2022, è i dui anni sò i più grandi in u record (Exhibit 12). Da quì ùn diventa più faciule, postu chì i maturità crescenu ogni annu finu à u 2027, righjunghjendu più di $ 550 miliardi ". E " mentre i muri di maturità in altre classi di attivu puderanu micca esse assai caricati in fronte, u prublema in l'immubiliare cummerciale hè accadutu avà".

Cum'è sti maturità venenu, Egan avvirtenu ch'ellu hè lasciatu assai più dumande chè risposte ", u capu à mezu à elli: quale hà da esse rispunsevuli di rifinanzià sti prestiti cum'è maturu? Sta storia differisce secondu u tipu di pruprietà. U spaziu multifamily hè crisciutu. assai dipendente di i GSE annantu à l'anni. Da u 2023 à u 2027, u 46% di i maturità sò attualmente garantiti da i GSE. Per ricurdà, in u spaziu GSE, i prestiti dumandaranu à i prestatori un prestitu, è se a pruprietà risponde à i criteri di eligibilità. per guaranzia di l'agenzia, allura u mutore deve esse in generale cunfortu chì u prestitu serà guarantitu da l'agenzia quandu cita una serratura di tariffu. L'agenzii inspeccionarà a pruprietà in tempi diversi sicondu u prugramma esatta, ma datu chì a maiuranza di l'agenzia garantita multifamily. i pruprietà sò tenuti da i prestiti cù parechje proprietà, ci hè incentive per cuntinuà à travaglià cù l'agenzii ".

Ma u veru punchline hè chì, cum'è sti maturità sò cullighjate, u più grande prestatore unicu in u paisaghju di l'Immubiliare Commerciale hè quellu chì hè oghji sottu u più scrutinu: i banche regiunale, qualcosa chì avemu avvistatu dapoi mesi. Cum'è Morgan Stanley nota in u graficu dopu, in l'anni dopu à u GFC, i volumi di uriginale è a parte di quellu voluminu hà variatu, ma da 2014 a tendenza hè stata chjaramente alluntanata da CMBS è versu i banche regiunale.

Intantu, cum'è avemu discututu prima, l'aumentu di i tassi è e preoccupazioni per i difetti anu digià feritu l'affari di CMBS. A vendita di i tituli senza sustegnu di u guvernu hè cascatu circa 80% in u primu trimestre da un annu prima, secondu i calculi di Bloomberg.

"U rolu chì i banche anu ghjucatu in questu ecosistema, micca solu cum'è prestatori, ma ancu cum'è cumpratori", cumpunà l'onda di rifinanziamentu chì vene, l'analista anu scrittu.

Sfurtunatamente, quandu i blocchi di appartamenti sò esclusi, a scala di i prublemi chì affruntà i banche diventa ancu più forte. Quantu u 70% di l'altri prestiti immubiliarii cummirciali chì maturanu annantu à i prossimi cinque anni sò tenuti da i banche, secondu u rapportu Morgan Stanley.

"L'immubiliarii cummirciali anu bisognu di ritruvà u prezzu è modi alternativi per rifinanzià u debitu sò necessarii", anu dettu l'analista.

Per esse sicuru chì ùn hè micca tuttu disgrazia è tristezza, è cum'è Bloomberg nota , ci sò qualchi slivers di bona nutizia. I normi di prestitu cunservatori in seguitu à a crisa finanziaria furniscenu à i prestiti, è à u turnu à i so prestatori, un certu gradu di prutezzione da i valori cadenti. Inoltre, u sentimentu versu l'abitazione multifamiliare resta ancu assai più pusitivu cum'è l'affitti cuntinueghjanu à aumentà, una ragione perchè Blackstone Real Estate Income Trust hà avutu un ritornu pusitivu in ferraghju ancu quandu un numeru crescente di investitori presentanu richieste di ritirata. A dispunibilità di prestiti sustinuti da l'agenzia aiuterà i pruprietarii di quelli pruprietà quandu anu bisognu di rifinanzià.

Alas, cù i banche regiunale chì sò avà sottumessi à un arrestu cardiacu, è improbabile di riavvià a so attività di prestitu finu à chì u volu di depositu cuntinueghja – chì, cum'è discutitu a settimana passata , hà rallentatu modestamente, ma resta un risicu esistenziale per i banche regiunale è chì hè improbabile di esse risolta finu à u tempu. cum'è a Fed si ricusa di tagliate i tassi è caccià a preferenza di i depositanti da u trasferimentu di fondi da i banche à i mercati di soldi più sicuri è più renditi (vede " JPM Asks If The Fed Will Restrict Reverse Repo Use To Short Circuit $ 1.5 Trillion Bank Run ")…

…. ùn ci hè micca bisognu di razzi per capisce chì, cum'è in marzu di u 2007, quandu u colapsu di u Novu Seculu hà finalmente scunfittu tutti in un statu di realizazione brutale chì a festa era finita, hè per esse assai peggiu .

Quantu peghju? Ebbè, secondu a valutazioni di l'uffiziu di Morgan Stanley è di i pruprietà di vendita al dettaglio puderia falà finu à u 40% da u piccu à u minimu, creendu un ciclu di feedback di liquidazioni, fallimenti bancari, difetti è da quì ancu più liquidazioni:

U creditu securizatu di i Stati Uniti – CRE: $ 1,35-1,46 trilioni (30-32%) di u debitu CRE matura da YE 2025 è i banche tenenu ~ 42-56% di u debitu à maturità. L'attenzione recente nantu à a CRE di i Stati Uniti hè comprensibile cum'è a classa di asset face una trifetta di risichi:

• (1) I muri di maturità sò caricati in fronte. Ricunnoscendu a varianza in i numeri riportati da diverse fonti, stimu chì quasi $ 566-615 miliardi (22-24%) di u debitu di core CRE pendente di $ 2,6 trilioni (escludendu multifamiliari) matura à a fine di l'annu 2024 è un altru $ 275-340 miliardi ( 11-13%) hè dovutu in 2025.
• (2) A dependenza bancaria hè alta – sia cum'è prestatori diretti à l'attivu è ancu cum'è cumpratori di l'agenzia è micca l'agenzia CMBS. I banche tenenu 36-64% di u debitu chì maturanu ogni annu è cuntenenu quasi a mità di l'agenzia CMBS è u 10-15% di a basa di investitori non-agenzia CMBS.
• (3) I prublemi di valutazione anu aumentatu in settori specifichi cum'è l'uffiziu è u retail.

I nostri culleghi di l'equità aspettanu un piccu di 30-40% à a correzione minima in e duie classi di attivu.

Semu cuntenti chì un mesi dopu avemu chjamatu CRE u "BIg Short 3.0", unu di i banche più grande è più rispettati di i Stati Uniti d'accordu. Ùn simu cuntentu chì se, o piuttostu, quandu avemu pruvucatu ghjustu chì cù trilioni di maturità di prestitu chì nimu ùn vole roteà CRE hè vicinu à diventà u prossimu Subprime, u sistema finanziariu di i Stati Uniti soffrerà un altru scossa esistenziale, o cum'è certi chjamanu ". avvenimentu di creditu ".

A cunclusione di Morgan Stanley: " L'immubiliare cummerciale hà bisognu di ritruvà u prezzu è sò necessarie modi alternativi per rifinanzià u debitu".

È ancu s'ellu ùn hè micca stata l'intenzione di Morgan Stanley, gridà "re-prezzu" in un teatru ardente pò esse ancu peggiu ch'è gridà u focu: hè u lume verde per tutti l'altri per cumincià à vende … qualcosa chì u colapsu di i prestiti immubiliarii suggerisce. pò esse digià principiatu.

Moltu più in i noti MS must-read ( quì è quì ) dispunibuli per i pro subs.