A Grande Crisa Finanziaria vs COVID-19: L'impattu annantu à l'Immubiliare Commerciale & CMBS

Presentatu da Trepp CMBS Research

Cù l'impattu devastanti è e lezioni apprese da a recessione economica 2007-2009 sempre fresca nantu à a mente di Wall Street, l'attuale crisi di u mercatu COVID hà fattu una bella quantità di paragoni cù a Grande Crisa Finanziaria (GFC). Mentre a maggior parte si era aspettata chì a pandemia servissi di più da un interrompe temporariu à breve termine per l'ecunumie mondiali, hè diventatu prestu evidente chì una crisa di salute globale improvvisa lascerà a so marca in un modu chì si distingue da qualsiasi altra cosa chì avemu sperimentatu in a memoria recente – chì averia u putenziale di avè micca solu effetti fisichi à longu andà, ma ancu unu di radichi suciale è psiculogicu assai arradicatu.

Cù l'incertezza chì hè u nome di u ghjocu in u nostru mondu attuale, i decisori pulitichi sò lasciati à navigà in acque scunnisciute senza puntu di riferimentu o altru manuale nantu à cume si pò fà affruntà a crisa di u mercatu coronavirus.

In questu rapportu, Trepp esamina cume i settori di l'immubiliare cummerciale (CRE) è di i tituli sustinuti da ipoteche cummerciali (CMBS) sò stati influenzati da u GFC in termini di moralità, spread, perdite, quantità cumulative di riduzione di valutazione (ARA), è novu strutturale è miglioramenti regulatori, è cume e condizioni di u mercatu à u mumentu si paragunanu à a crisi attuale causata da a pandemia di coronavirus.

A differenza maiò trà u GFC è a recessione ecunomica attuale scatenata da a pandemia COVID-19 deve cun e so origini. A precedente cascata finanziaria di u 2007 hè stata causata da fattori endogeni di u mercatu chì sò resultati da una presa eccessiva di rischi da parte di l'istituzioni finanziarie in un cuntestu macroeconomicu di più in più deregulatu, un sottoproduttu di banche chì cercanu facili prufitti chì hà purtatu à a fine à a proliferazione di prestiti subprime, overleveraging, è altri debulezze di prestazione. A recessione attuale di u mercatu, à u cuntrariu, hè stata pruvucata da un shock inaspettatu chì hè venutu da fora di u sistema finanziariu durante un tempu di prosperità ecunomica, regulamenti più stringenti, oltre à un creditu sottostante più forte è cunservatività di u risicu.

Disturbazione di u Mercatu CMBS – Chì Tempu Stemu Guardendu?

Per i settori CRE è CMBS, a crisa COVID hà avutu un disturbu di larga scala, cù l'effetti chì si ripresentanu in u modu in cui impeghjemu cù l'altri in ambienti sociali, cumu travagliamu è interagimu cù i cullaburatori, cumu viaghjemu, à cumu cumpremu è cumprà prudutti. Di conseguenza, questu hà acceleratu e tendenze CRE esistenti chì piglianu un pocu di tempu per piglià forma in un mondu sempre più digitalizatu, cume u spostamentu luntanu da a vendita al dettaglio di mattoni è morti stimolati da a crescita di e-commerce, puru invertendu altre tendenze di l'industria (almenu in à pocu pressu), cumprese un volu versu e zone suburbane menu densamente populate. Questu hà furzatu i prupietarii di prupietà à rifalà o truvà usi creativi per u spaziu in centri commerciali è alberghi chì si prevede di stà vacanti per qualchì tempu per adattassi à un paisaghju industriale cambiante è imprevedibile.

A Grande Crisa Finanziaria

Durante u GFC, l'angoscia hà pigliatu un tempu notevolmente più longu per ghjucà cum'è e delinquenze CMBS è i tassi di serviziu speciali ùn anu micca righjuntu u so piccu di 10,34% è 13,36% finu à a mità di u 2012, parechji anni dopu à l'iniziu di a turbulenza in u 2008. Multifamilia è l'alloghju eranu e duie classi di beni più disturbati, cù i tassi di delinquenza per questi dui tippi di pruprietà culminanti à 16,93% (20,07% piccu per servizii speciali) è 19,46% (25,59%), rispettivamente, trà a seconda metà di u 2010 è a prima metà di u 2011 In più di u retail, e delinquenze generali per ognunu di i cinque principali settori di pruprietà sò stati elevati in e doppie cifre finu à l'iniziu di u 2013. Dapoi chì l'ecunumia era sempre in furia malgradu un rallentamentu di l'attività, i mutuatarii anu tenutu e pruprietà in difficultà per assai più tempu prima di vene finalmente à a decisione di rinuncià à a pruprietà. Di listessa manera, l'eventuale ribombu ecunomicu è u prucessu di recuperu di l'impieghi chì
seguitatu in listessu modu hà pigliatu anni per spiegà.

U Statu di i Mercati à mezu à COVID

In cunfrontu, à causa di un spegnu guasgi cumpletu di e parte di l'ecunumia à l'iniziu di quistu annu, l'alloghju è a vendita al dettaglio sò diventati i dui segmenti di pruprietà chì sò stati subitu colpiti duramente da e pulitiche di mitigazione chì impediscenu u viaghju è i grandi scontri suciali. Questu culminò in a più rapida crescita di i tassi di delinquenza chì avemu vistu in a storia CMBS, cù i tassi di delinquenza di 30+ ghjorni chì colpiscenu un massimu storicu di 10,32% da ghjugnu 2020 o in trè mesi chì l'ecunumia hà cambiatu in modu di bloccu. Gran parte di l'aumentu hè
stata guidata solu da una crescita di alloghju è di delinquenzi di vendita, chì si sò spostati finu à 24.30% è 18.07%, rispettivamente, quellu stessu mese – u più altu registratu per l'industria CMBS. A sofferenza per tutti l'altri tippi di pruprietà cum'è a multifamilia è l'uffiziu, tuttavia, restanu più cuntenuti quandu l'inquilini fermanu chjusi in cuntratti à longu andà per u mumentu o in u casu di l'industriali, un pocu abbattuti da l'espansione in e shopping online. Similmente, i tassi di serviziu speciali durante a crisa COVID anu ancu accadutu à novi massimi di tutti i tempi per l'alloghju (26,04%) è a vendita al dettaglio (18,32%) in settembre, sbattendu a lettura generale à una crisi post-GFC alta di 10,48%.

Cù tutte e tasche di l'ecunumia chì facenu fronte à e sfide di una crisa di salute publica inseme, grandi volumi di prestiti CMBS necessitavanu improvvisamente di tolleranza è altri ripasti finanziari mentre u maestru è i servitori speciali sò intervenuti per trattà l'allenamenti è altre richieste di mudificazione. Dopu una revisione approfondita di migliaia di commentarii di servizii speciali è di materiali di prestitu supplementari, Trepp stima chì più di 31,2 miliardi di dollari in 800 prestiti sò stati cuncessi in tolleranza finu à avà basatu annantu à i dati di rimessa di settembre, chì rapprisenta circa u 5,5% di l'universu CMBS senza agenza . Circa u 64% di questu conte di tolleranza hè sustinutu da l'alloghju è un altru 28% hè cumpostu da prestiti di vendita al dettaglio. Quista hà aiutatu à riduce i tassi di delinquenza generale à partesi di lugliu postu chì e nuove delinquenze di più di 30 ghjorni sò state pianificendu grazia à una riapertura graduale di parti di l'ecunumia è chì i mutuatarii sò autorizati à sfruttà e riserve per risponde à i bisogni di u serviziu di u debitu.

Emissione è Spreads

In u casu di u segmentu di emissione primaria, l'emittenti anu ripresu à purtà novi affari à u mercatu da maghju in a speranza di liberà i so inventarii di prestiti prima di un risultatu incertu di l'elezzioni di nuvembre. Ancu se una bona parte di i prestiti securizati in e transazzioni di novu emissione sò state origini pre-COVID è sò limitate à tippi di pruprietà apparentemente più "sicure" chì escludenu l'alloghju è a vendita al dettaglio, i spread AAA anu generalmente ripigliatu tuttu l'allargamentu chì si hè fattu durante i primi mesi di a crisa è sò tornati à livelli da u principiu di questu annu. Nuove offerte di cundutti in settembre / uttobre eranu in esecuzione in a gamma S + 86 à S + 92 per LCF AAA, significativamente più strette di e stampe S + 138 à S + 145 di maghju è di ghjugnu di questu annu chì sò venute durante l'altezza di a volatilità (mentre i spread subordinati continuanu à stà più largu). Questu hè in cuntrastu strettu cù u ribombu di u mercatu primariu dopu à u GFC chì u segmentu era essenzialmente congelatu cù emissione nulla per 21 mesi trà 2008 è 2010.

Altri Indicatori per Rendimentu CRE

Cù a volatilità COVID chì vene cusì bruscamente, parechji osservatori di l'industria si sò rivolti à altri indicatori è punti di dati cum'è una misura per cume u segmentu CRE hè tenutu, soprattuttu datu quantu hè difficiule di diagnosticà è seguità a prestazione di u prestitu in oghje più opaca ambiente. Questu hà datu nascita à novi modi di interpretazione è di analisi di i dati di u servitore CMBS, cume guardà i prestiti in periodu di grazia cum'è un calibru nantu à a direzzione di i futuri tassi di delinquenza; leghje per mezu di e note di serviziu per culore extra nantu à mudificazioni, pruposte DIL, è cuntestu nantu à i prestiti CMBS individuali è e pruprietà; è rivista di tagliu di capelli di valutazione è quantità di riduzione di valutazione (ARA) assignati post-COVID. Inoltre, parechji anu ancu cuminciatu à guardà u prestitu pagatu à traversu e date cum'è un puntu di riferimentu per i delinquenzi "ombra" – ancu cunnisciuti cum'è prestiti per i quali un pagamentu ùn hè micca statu fattu finu à l'ultimu mese, ma chì riflette un statutu di pagamentu "attuale" cum'è secondu i termini di una approvazione di tolleranza.

Basatu annantu à un ritrattu d'ottobre 2020, ci hè un altru 2,7 miliardi di dollari in prestiti di alloghju è 3,0 miliardi di dollari in prestiti di vendita al dettaglio chì sò cunsiderati "attuali" chì ùn sò micca pagati finu à u mese d'ottobre, chì ammontanu à circa 4,15% è 2,77% di u bucket per tutti i prestiti "attuali" per questi dui tippi di pruprietà, rispettivamente. Se questi prestiti sò stati aghjunti à i calculi di delinquenza, a lettura generale seria 2-3% più alta per ognunu di questi dui tippi di pruprietà di ciò chì hè riportatu.

Dapoi u principiu di a pandemia, i quantità di riduzzione di valutazione (ARA) sò dighjà scalati di manera cuntinua chì i livelli attuali marcanu solu l'iniziu di sta crescita. E ARA sò attese di cuntinuà à cresce in i prossimi mesi chì i servicers elaboranu prestiti per i mutuatarii chì ùn ponu micca soddisfà i pagamenti di u serviziu di u debitu dopu à a fine di i periodi di tolleranza.

A causa di u quadru di u tempu cumpressu di a perturbazione attuale di u mercatu è chì ci sò segni limitati di attività ripresentendu à livelli pre-pandemichi in qualunque tempu prestu, Trepp hà cuminciatu à vede più istanze di imprenditori CMBS chì esprimianu a so vuluntà di "lancià u asciugamanu" o restituisce a garanzia à u prestatore prima. Una rivista di e note di serviziu speciale per l'ultimi mesi mostranu chì più di $ 3,9 miliardi in saldo rimanente in 100 prestiti anu un attu in situ in attesa chì attualmente ùn riflette micca un statutu di prestitu REO. A lista di i prestiti ligati à i prestiti chì anu cunsideratu di rimette e chjave abbraccia assai grandi centri commerciali è prestiti in alberghi cum'è u prestitu di 126,4 milioni di dollari daretu à u centru cummerciale Westfield Citrus Park in Tampa Florida (MSBAM 2013-C10) è u prestitu di 36,4 milioni di dollari daretu à u Sheraton Suites Houston in TX (GSMS 2014-GC2).

Cunclusione

Da una perspettiva di metà piena di vetru, l'industria CMBS hà fattu un longu caminu postu chì u GFC è e banche oghje sò tramindui più disciplinate è megliu equipagiate per trattà i fattori di stress finanziari per mezu di novi mandati regulatori chì richiedenu pusizioni di capitale assai migliorate è u passu di test di stress annuale per assicurà robustezza bancaria. A Riserva Federale di i Stati Uniti si hè ancu mossa rapidamente è proattivamente in i mesi scorsi per stabilizà l'ecunumia di i Stati Uniti per mezu di iniezione di liquidità, mantenendu bassi i tassi di interesse, è altri prugrammi di facilitazione quantitativa è di riacquistu di obbligazioni sponsorizzati da u guvernu, una risposta probabile à a so esperienza trattendu cù a recessione precedente. Per CMBS, l'industria hà senza dubbiu dimustratu a so resistenza à a intemperie attraversu una serie di ostaculi è ostaculi appena in l'ultima decada, chì ùn sò micca limitati à rifinanziare u Muru di e Maturità è l'introduzione di nuove misure legislative. Nel corso di l'anni, ci sò stati ancu parechji miglioramenti strutturali è settoriali chì sò stati integrati, chì includenu migliori miglioramenti di creditu à livellu di tranche, più prutezioni per l'investitore, sottoscrizione più stretta, più grande emittente "pelle in u ghjocu" per mezu di a ritenzione di u risicu, è sforzi in corsu per favurizà a trasparenza è a segnalazione.

Allora, chì cambiamenti novi sò in riserva per i settori CMBS è CRE in cunsequenza di a crisa attuale? Benchè a maiò parte di i pundits credi sempre chì hè troppu prestu per dì, certi esperti anu dighjà signalatu rivisioni putenziali di e linee guida di segnalazione esistenti è una maggiore flessibilità da parte di u maestru è di i servitori speciali per effettuà allenamenti di prestiti è disposizioni di tolleranza. Per u segmentu CRE più largu, i prupietarii di pruprietà duveranu agisce agile è presentà strategie innovatrici per stà pertinenti malgradu l'ambiguità di cume a pandemia modellerà l'usu di u spaziu fisicu immubiliare in l'anni à vene. Mentre a strada di a ripresa hè prevista per esse lunga, a speranza hè chì l'ecunumia ripresentassi più rapidamente sta volta intornu cù un forte sustegnu di a Banca Centrale, sistemi finanziarii in migliori cundizioni, è mercati più preparati per affruntà un'altra crisa ecunomica.