Verità è falsità nantu à i renti elevati in i Stati Uniti
Alti renti in i Stati Uniti è certi preconcepzioni nantu à l'inflazione. Analisi di Jeffrey Cleveland, Chief Economist di Payden & Rygel
Ancu s'è u costu di l'abitazione in i Stati Uniti cuntinueghja à cresce, assai investituri sò cunvinti chì u piccu di l'inflazione hè avà righjuntu è chì i livelli di i prezzi prestu cumincianu à calà, grazia à a rallentazione di l'affitti. Queste previsioni ottimistiche sò basate nantu à certi sondaggi realizati da l'urganisazioni private, chì indicanu un rinfrescante di i prezzi di l'affittu, per quessa, certi osservatori credi chì e statistiche di u guvernu prestu prestu à riflette sta tendenza. In u nostru parè, però, sti sondaggi privati sò realizati cù metudi menu affidabili cà e statistiche ufficiali di u guvernu, è per questa ragiuni credemu chì l'inflazione puderia esse più rigida di l'espertu in 2023 è 2024.
Quantu u costu di l'abitazione affetta l'inflazione?
L'elementu "abitazione" cuntene un terzu di l'Indice di Prezzi di u Consumatore (CPI) di i Stati Uniti, mentre chì a subcategoria "affittu" cuntene solu u 7,6% di l'IPC generale è l'"Owners' Equivalent Rent" (OER). stima i costi di i pruprietarii, à 25,6%. Da Aostu 2022 à Aostu 2023, l'aumentu di e spese relative à l'alloghju (+ 7,2%) rapprisenta una parte considerableu di l'aumentu generale di l'inflazione. Dunque, ancu s'è l'affitti attiranu assai di l'attenzione di i media, in a realità rapprisentanu solu 7,6% di a cestera, mentre chì OER rapprisenta u cumpunente principale; in i Stati Uniti, infatti, a maiuranza di e famìglie (circa dui terzi) pussede una prupietà è per quessa ùn deve micca pagà affittu.
Cù Owners Equivalent Rent, u Bureau of Labor Statistics prova di stimà u costu di i servizii di l'alloghju, vale à dì e spese per i servizii di casa, chì i prupietari anu da pagà ancu. Questu hè un indice assai sfarente cumparatu cù u prezzu di e pruprietà, postu chì rapprisenta ciò chì una famiglia avissi da passà per utilizà un serviziu simili in altrò, per mezu di una stima di i tariffi di affittu per i pruprietà paragunabili in a listessa regione. Hè da nutà, però, chì sta metodulugia ùn hè micca universalmente accettata: 11 di i 17 paesi chì facenu parte di l'OCDE ùn includenu micca e case occupate da i pruprietarii in l'Indice di i Prezzi à u Consumatore. In u nostru parè, però, stu metudu ùn hè micca cusì scuru è, veramente, puderia esse allargatu à altri beni è servizii nantu à quale u pesu di l'inflazione hè megliu rapprisintatu da u valore di un pagamentu mensuale, invece di u costu iniziale di compra (cum'è , per esempiu, vitture o telefunini).
Inquilino occasionale è inquilino "mediu".
Hè da nutà chì l'IPC ùn hè micca un indicatore aghjurnatu di a tendenza di i prezzi di l'affittu, ma piuttostu un modu di misurà u "costu di a vita", chì stima u costu mediu di una cesta di beni è servizii cunsumati da e famiglie americane, in quale e spese per l'alloghju includenu ancu. In ogni casu, mentri a maiò parte di i metudi di misurazione di l'affittu utilizati in u settore privatu tenenu in contu solu l'aumentu di l'affittu per i locatari novi o temporanei, l'IPC misura a crescita di l'affittu per tutti l'occupanti è indica chì, cum'è in 2021, l'inquilini "media" ùn hà micca sperimentatu un aumentu bruscu di l'affitti, oghje, à u cuntrariu, assai inquilini ùn vederanu micca una forte calata in affitti. Questu ci lascia à assume chì l'inflazione puderia esse più rigida in 2023 è 2024.
In quantu à l'aghjurnamentu di i costi di l'abitazione cunsiderati per u calculu di l'IPC, l'inchiesta di l'Uffiziu di Statistiche di u travagliu sò realizate ogni sei mesi, postu chì sti tempi riflette i tempi di turnover o rinnuvamentu di a maiò parte di l'affitti, chì generalmente anu una durata trà 6 è 12 mesi.
Nisuna mostra statistica hè perfetta
L'accentuazione nantu à u locatariu occasionale o pruvisoriu puderia dunque distorsioni e statistiche, ancu s'è certi puderanu argumentà chì nantu à un orizzonte di tempu abbastanza longu è cun un fatturatu abbastanza, u locatariu occasionale è u locatariu "mediu" finiscinu per coincide.
Tuttavia, a metodulugia aduttata da l'inchiesta di l'urganisazione privata presenta un altru prublema critica: se a parte di e famiglie chì si muvianu cambia significativamente cù u tempu o hè particularmente cuncentrata, cuncentrazione nantu à l'inquilini occasionale porta à intercepte i cambiamenti di prezzu per una frazione di un constantemente. mercato in evoluzione (quellu inclinatu à spessu mudificà a casa), mentre chì ùn catturà micca u costu mediu generale di affittu nantu à u mercatu. Per fà un esempiu cuncrettu, pudemu ricurdà u marcatu rallentamentu chì l'affitti in a baia di San Francisco hà patitu dopu à i licenziamenti di i travagliadori in u settore di a tecnulugia trà u 2020 è u 2021, mentre chì in altre regioni, i lochi sò invece aumentati.
D’altronde, solu l’inchiesta CPI cunsidereghja dinù « l’invechjamentu, i cambiamenti strutturali è a prestazione di servizii » : cusì si piglia in contu u fattu chì i pruprietarii ponu sopportà spese supplementari per prufittà di i diversi servizii ligati à l’abitazione (per esempiu l’acqua).
Inoltre, l'Housing Survey realizatu da u Bureau of Labor Statistics, chì hè a basa per u cumpunente di lucazione di l'Indice di Prezzi di u Cunsumu, hè calculatu nantu à un campione aleatoriu "pienamente rappresentativu di u stock di case in affittu in cità di i Stati Uniti". metriche populari trà l'urganisazioni private, cum'è l'Indice Zillow Observed Rent (ZORI) è u CoreLogic Single-Family Rent Index (SFRI), chì i campioni includenu case di affittu indipendenti di alta gamma o appartamenti più grande in un numeru limitatu di cità. Mentri, da un puntu di vista cummerciale, i metodulugii seguiti da entità private pò esse sensu per a misurazione di una mostra specifica di renters, l'approcciu aduttatu da u Bureau of Labor Statistics pare esse u più cumpletu per a misurazione di i costi medii di e famiglie.
Previsione da u fondu
Un ultimu puntu si merita di esse cunsideratu : a prediczione di l'inflazione cù una dimarchja "bottom-up", vale à dì partendu da u prezzu di un bè o serviziu è poi piglià cum'è riferimentu per calculà a tendenza generale di u prezzu, presenta una criticità intrinseca : un cumplessu. tema cum'è l'affittu deve suggerisce chì l'investituri sò assai prudenti quandu anu fiducia in e previsioni d'inflazione. Per esempiu, cum'è vistu in u graficu quì sottu, un mercatu di travagliu strettu cù una crescita robusta di u salariu hà un impattu maiò nantu à i tendenzi di l'affittu, postu chì a dumanda di l'alloghju in affittu hè prevista per esse forte, soprattuttu se e pussibilità di cumprà una casa sò limitati.
In cunclusione, chì l'affittu in i Stati Uniti pò ancu esse troppu altu finu à u 2024 hè una ipotesi chì vale a pena cunsiderà.
Questa hè una traduzzione automatica da a lingua italiana di un post publicatu in StartMag à l’URL https://www.startmag.it/economia/verita-e-falsita-sul-caro-affitti-negli-stati-uniti/ u Sat, 14 Oct 2023 05:47:47 +0000.