U miliardariu Sternlicht avvisa a CRE Storm Now “Uraganu di categoria 5”

Ghjorni dopu chì u Starwood Capital Group di Barry Sternlicht hà inadempiutu in una ipoteca di $ 212,4 milioni sustinuta da una torre d'uffiziu d'Atlanta, Bloomberg hà publicatu una intervista di apertura cù l'investitore miliardariu annantu à a crescente disgrazia in l'immubiliare cummerciale di i Stati Uniti.

"Semu in un uraganu di Categoria 5", hà dettu Sternlicht in una entrevista u 28 di ghjugnu registrata per una liberazione di u 25 di lugliu in un prossimu episodiu di Bloomberg Wealth cù David Rubenstein.

Sternlicht hà avvistatu: "Hè una sorta di blackout chì si stende nantu à tutta l'industria finu à avè qualchì sollievu o una certa comprensione di ciò chì a Fed farà à longu andà".

Spiegò chì a calata di a CRE hè stata scatenata da i sedici mesi di aumenti aggressivi di i tassi d'interessu di a Riserva Federale per ammansà l'inflazione – è à u cuntrariu di i cali passati – micca per via di speculazioni imprudenti.

À principiu di marzu, durante a fusione di u bancu regiunale, avemu scrittu una nota chì precisava accuratamente chì u stress si materializeghja in u spaziu CRE, principalmente in uffizii è centri commerciali. A nota hè stata intitulata Perchè i Picculi Banchi sò In Big Trouble: Cum'è Hedge Funds Pile In The New "Big Short," The Next 'Credit Event' Emerges . E dapoi, avemu scrittu innumerevoli note CRE (alcune di quali sò quì & quì & quì ) nantu à a crisa chì si sviluppa.

Cundizioni di creditu più strette dopu à a crisa bancaria regiunale di marzu anu fattu u rifinanziamentu di l'edificazioni esistenti eccezziunale duru per i pruprietarii è venenu à l'aumentu di i vacanti.

Sternlicht hà ricurdatu chì a so impresa hà pruvatu à ottene un prestitu bancariu per una piccula prupietà pocu tempu fà. Ellu disse chì u so persunale hà ghjuntu à 33 banche, è solu dui sò tornati cù offerte.

Sicondu Morgan Stanley, l'elefante in a stanza hè un muru di maturità di u debitu massivu di prestiti CRE chì totalizza $ 500 miliardi in 2024 è $ 2,5 trilioni in i prossimi cinque anni.

Cum'è avemu vistu in San Francisco, l'incapacità di rifinanzià cum'è alcune pruprietà sustene l'aumentu di i vacanti pressu à i pruprietarii per vende proprietà o alluntanassi da elli.

Sternlicht hà dettu chì ci hè una pussibilità assai reale di un avvenimentu "secondu RTC", in riferimentu à Resolution Trust Corp., l'entità di u guvernu chì hà guidatu u sforzu di liquidà l'assi di l'associazioni di risparmiu è prestitu chì anu fallutu trè decennii fà.

"Pudete vede 400 o 500 banche chì puderanu fallu", disse. "È anu da vende. Serà ancu una grande opportunità ".

Sternlicht hà lanciatu a so impresa immubiliare durante l'era di RTC, acquistendu unità multi-famigliali è trascinendu à u miliardariu Sam Zell 18 mesi dopu per triplice u prezzu.

Sternlicht hà dettu chì a Federal Deposit Insurance Corp hà prubabilmente cumincià à scaricate i prestiti CRE nantu à i libri di Signature Bank, chì anu fallutu in marzu. Ellu disse: "U guvernu hà da sustene u valore di quella cartera offrendu un finanziamentu assai prezzu".

***

Trascrizione di l'entrevista:

David Rubenstein:

A volte, a ghjente dice chì a megliu opportunità d'investimentu avà hè u debitu immubiliare afflittu – chì pudete cumprà u debitu da i banche à un scontu. Ma pensate chì hè troppu prestu per quessa ?

Barry Sternlicht:

Sapete, avemu da restituà un edifiziu d'uffiziu. E dissenu: "Bè, micca cusì veloce. Se vulete, ristrutturatemu u prestitu. È taglieremu u prestitu à a mità. È mette i soldi quì. È pigliemu questu cum'è una nota junior ". Perchè i banche ùn volenu micca l'attivu torna. Ùn sò micca stallati per portà questi assi. Ùn hè micca u so affare.

Allora avete principiatu à vede cose. Avemu da vede stu grande cummerciu di a cartera di u [Firma] Bank. Questu serà un benchmark per u mercatu.

David Rubenstein:

Un saccu di furtune sò state fatte in u mondu immubiliare in '07-'08 quandu a ghjente hà compru immubiliare in disgrazia. A fini di l'anni 80 ancu, quandu u RTC era quì. Vede i fondi chì sò furmati per cumprà questi assi? Ma pensate chì ùn saranu micca dispunibili per un annu o dui ?

Barry Sternlicht:

Avà avete una situazione inusual in i mercati immubiliarii perchè tutti guardanu a curva di rendiment. È dice chì i tassi seranu più bassi dopu. Tutti dicenu: "Sapete, sopravvive finu à '25. Mantene i vostri beni". Allora i volumi di transazzione sò calati.

A menu chì ùn avete da vende qualcosa oghje, nimu ùn vole vende nunda oghje. Pensanu chì dumani serà più rosa. Dunque, per a maiò parte, tutti spinghjenu ogni vendita. Ma ciò chì vede hè quandu un prestitu hè maturu è un prestitu ùn pò micca copre u serviziu di u debitu attuale. Qualcosa deve dà. Sfurtunatamente, simu ancu un prestatore.

David Rubenstein:

Avemu da cambià a manera chì l'edificii di l'uffizii sò veramente valutati in u futuru perchè l'inquilini ùn anu micca bisognu di quantu spaziu? O pensate chì eventualmente l'inquilini tornanu è l'impiegati tornanu?

Barry Sternlicht:

U fenomenu di u travagliu da a casa hè un fenomenu di i Stati Uniti. Sè vo andate in Inghilterra o in Germania, l'affitti sò aumentati, è i tassi di vacanti in i principali mercati immubiliarii tedeschi – Berlinu, Frankfort, Munich, Amburgo – sò menu di 5%. A ghjente hè tornata in l'uffiziu. Tu è eiu andemu in u Mediu Oriente, sò pieni. Avemu uffizii in Asia, sò pieni. Allora questa hè una situazione di i Stati Uniti.

In i Stati Uniti avete dui mercati. I belli edifici resteranu in affittu è a mo supposizione hè à prezzi abbastanza boni. È e cose B è C seranu – forse campi di granu o qualcosa. Serà assai bellu. Averemu tutti issi parchi di a mità di bloccu in New York City perchè ùn ci sarà nunda di fà cù quelli edifici.

L'altra cosa di l'uffiziu hè AI. AI hà da chjappà un paru di sti industrii chì sò stati grandi utilizatori di u spaziu di l'uffiziu. Allora hè una sorta di un grande puntu d'interrogazione in l'equazioni d'investimentu.

David Rubenstein:

Suppone chì sò una persona media. Induve duverebbe mette i mo soldi cum'è investitore in immubiliare?

Barry Sternlicht:

I tassi d'interessu elevati deprimenu u numeru di unità di casa unifamiliari chì sò stati custruiti, cusì avà avete una scarsità sempre crescente di residenziale. In vista di u costu di a custruzzione, tuttu u cumplessu residenziale – cumpresi unifamiliari in affittu, multi-famiglia, u mercatu di l'abitazione, ancu a terra residenziale – Pensu chì facenu interessanti opportunità d'investimentu oghje.

David Rubenstein:

Hè una bona cosa per a ghjente di investisce avà in un REIT veru?

Barry Sternlicht:

Pensu chì l'immubiliare hà un bellu postu in u bilanciu di ogni individuu. In a pandemia, avemu suscitatu un fondu di situazione speciale è compru 15 nomi in l'affari REIT, è eramu, cum'è 70% à un puntu. Avemu da fà di novu. È se pigliate una vista à longu andà, alcuni di questi sò boni cumpagnie cù l'ambiente di tassi d'interessu sbagliatu. Ùn diceraghju ancu ch'elli anu u bilanciu sbagliatu, ma sò cusì disgraziati. Ci sò veramente boni acquisti quì. Allora sì sì intelligente, pudete cumprà alcuni REIT publichi.

David Rubenstein:

Qualessu tipu di rendimentu deve aspetta un investitore REIT mediu?

Barry Sternlicht:

In u REIT di l'ipoteca, Starwood Property Trust, paghemu un dividendu di 10%. Allora uttene questu è qualsiasi apprezzazione in u stock, è l'azzione hè attualmente cummerciale sottu u valore di u libru. Di solitu cummercia sopra u valore di u libru. Si facia cumerciu à 1,23 volte è avà hè cummerciale à .9. Allora s'ellu torna, uttene un ritornu di 15%. Avemu una media di 11,3% in 10 anni.

David Rubenstein:

Perchè qualchissia vole una carriera in immubiliare? Perchè hè questu un bonu affari per esse?

Barry Sternlicht:

Avete da truvà nicchie, è ci sò assai nichi in immubiliare. È hè assai micro, bloccu per bloccu. Se ùn aghju micca avutu a mo ditta oghje, puderia cumprà – ancu in una cità cum'è New York – è riparà appartamenti è abitazioni. Puderaghju guadagnà soldi fendu cusì. Aghju un amicu di un amicu chì hà compru 300 case. Trasformò i salotti in camere, i mette tutti in Airbnb. Hà guadagnatu una fortuna è utilizendu Airbnb cum'è u so settore di distribuzione. Hè una industria gigante. Ci hè sempre qualcosa da fà.

David Rubenstein:

Avete statu basatu in a parti nordeste di i Stati Uniti per a maiò parte di a vostra carriera. Avete cresciutu in Connecticut, sò natu in Long Island. Ma avete pigliatu è trasfirìu à Miami. Perchè l'avete fattu uni pochi d'anni fà ? E dispiaci per esse trasferitu à Miami?

Barry Sternlicht:

Ebbè, a mo mamma hè quì sottu. È aghju divorziatu. Chì era un mutivu. Cambia a vostra vita, ricominciate. Ci era ovviamente un benefiziu fiscale à fà cusì. È aghju vindutu un interessu in a mo ditta à u mumentu. Eru basatu in Connecticut. Eru basatu in Greenwich, a nostra sede era quì. Aghju guardatu u mo calendariu di viaghju in un annu normale è eru solu in casa per circa un terzu di questu. Allora ùn aghju micca pensatu chì saria cusì difficiule di spustà è fà chì a mo basa di operazioni. Hè vultatu chì aghju pigliatu l'onda perfettamente.

Eru un primu colonu in Miami. E, sapete, i prezzi di casa probabilmente triplicatu quì. Aghju avutu cumprà tuttu cù a mo casa. Avaria avutu u fondu immubiliare di u megliu rendimentu in u mondu.

David Rubenstein:

Sì a to mamma hè ghjunta à voi è hà dettu: "Aghju $ 100 000. Aghju bisognu à invistisce in un locu. Induve deveru investisce?" Dite induve, immubiliare ?

Barry Sternlicht:

Oghje, se fighjate à a mo cartera, aghju una quantità significativa di soldi chì ùn aghju mai avutu prima perchè aghju 5% per i soldi. Prestu, aghju da principià à implementà quella capitale quandu possu vede u sole chì vene à traversu i nuvuli di u muvimentu di a Fed. Quandu a Fed basicamente vi dice chì sò finiti, pensu chì l'immubiliare pigliarà una offerta assai ferma.