“Questu hè Code Red”: eccu cumu l’AI di Zillow’s Home-Flipping hà attivatu u ghjornu di u ghjudiziu per l’impresa immubiliare

Quasi trè settimane fà, a ditta immubiliare Zillow Group Inc. hà annunziatu durante i guadagni chì fermava u so prugramma di trasferimentu di casa alimentatu da AI, licenziatu u 25% di u so persunale , è hà da scrive perdite di più di mezzo miliardo di dollari u valore di a so cartera di abitazioni restante.

A carnagione risultante hà purtatu a capitalizazione di u mercatu di a cumpagnia da un piccu di $ 48,35 miliardi in ferraghju à circa $ 16 miliardi .

U prugramma, Zillow Offers, era inizialmente suppostu di guadagnà soldi principarmenti da i tariffi di transazzione è servizii cum'è l'assicuranza di titulu – micca da volte à e case per prufitti enormi. E sicondu una nova analisi dau Wall Street Journal , l'algoritmu di a cumpagnia solu "ùn pareva micca capisce u mercatu".

U primu trimestre hà purtatu prufitti di vendita di casa chì eranu più di duie volte più altu ch'è previstu…

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À l'estiu, hà avutu u prublema oppostu, a cumpagnia ricunnosce dopu. Pagava troppu soldi per e case, è cumprà troppu di elli, ghjustu quandu l'aumentu di i prezzi cuminciava à rallentà . – WSJ

L'algoritmu di Zillow hè statu cuncepitu per predichendu ciò chì una casa valria in pochi mesi, è offre una somma in cash à u vinditore chì permetterà à a cumpagnia di fà aghjurnamenti minori è reparazione prima di vultà per una somma ordinata. I venditori di casa anu benefiziu di una offerta istantanea di cash chì hà tagliatu l'agenti immubiliarii, inseme cù elenchi è mostra durante a pandemia di Covid-19. U pianu originale di Zillow era di fà micca più di u 2% di prufittu per chì i pruprietarii ùn si sentianu micca ingannati.

Tuttu u mudellu si basava nantu à a capacità di l'algoritmu di predichendu i prezzi di casa futuri basatu annantu à u so "Zestimate" digià successu – chì a cumpagnia hà dettu in l'ultimi anni era precisa in un tassu d'errore mediu di 2 punti percentuali.

Allora chì hè andatu male?

Sicondu WSJ , Zillow andò oltre i limiti di a so tecnulugia in una industria induve i cumpratori sò ultimamente seguitu i gusti persunali, l'attachementi emotivi è altri fattori intangible.

Aghjunghjendu i so passi sbagliati, Zillow – mentre mancava di staffu – hà scunfittu per ghjucà à i cuncurrenti è ignorava i preoccupati interni chì a cumpagnia pagava eccessivamente per e case secondu l'attuali è l'antichi impiegati. A cumpagnia hà ancu patitu di prublemi di supply-chain è di carenza di travagliu chì impediscenu a so capacità di rinnuvà rapidamente è flip case – in ciò chì hè descrittu cum'è u "puntu di rottura per un affari chì i dirigenti anu previstu chì generà $ 20 miliardi in entrate annuali".

Per pruvà à cuntà l'estetica, Zillow hà incorporatu l'analisi fotografica in a so metrica di i prezzi di casa in 2019, chì includeva fatturi cum'è a luce naturale, a qualità di finiture interni, è "curb appeal". Hà assuciatu ancu più di 100 analisti di prezzi per verificà duie volte e figure di l'algo, fighjendu i cumpunenti recenti in l'area, chì era destinatu à riduce u risicu di pagà eccessivamente – ma hà resu più difficiuli di svià rapidamente una cartera crescente di case in i principali zoni metropolitani.

Dopu, una crescita inespettata di i prezzi di l'abitazione è di l'attività immubiliare durante a pandemia hà fattu chì u so algo s'hè sbulicatu , postu chì e preferenze di i cumpratori anu cuminciatu à cambià in modi inusual .

"Questu cambiamentu in e preferenze di i cumpratori hè estremamente difficiule per un mudellu d'apprendimentu machine à incorpore", hà dettu Dave Meyer, vicepresidentu di dati è analisi di BiggerPockets.

In a primavera , i dirigenti è i dirigenti di Zillow si sò riuniti per una riunione tesa, secondu una persona chì hà assistitu. Mentre a cumpagnia guadagnava più soldi di l'anticipatu nantu à i flips, eranu in traccia di mancà u so scopu annuale per u numeru di case acquistate – cadendu daretu à u primu cuncurrente, Opendoor.

" Questu hè u codice rossu ", disse Joshua Swift, vicepresidentu senior di Zillow Offers, durante a riunione virtuale.

Dopu à a riunione, Zillow hà sbulicatu " Project Ketchup ", cuncepitu per accelerà u voluminu di l'acquistu di a casa acquistendu più case in una basa accelerata – è facendu offerte chì eranu assai sopra à ciò chì l'algoritmu di a cumpagnia hà previstu cum'è un valore di u mercatu ghjustu, secondu à e persone familiarizate cù ciò chì hè accadutu.

"U nostru tassu d'errore osservatu hè statu assai più volatile di ciò chì avemu mai previstu pussibule", hà dettu u CEO Rich Barton. "È ci face assai più cum'è un trader d'abitazioni leveraged chè u market maker chì avemu decisu di esse".

Sam Chandan, decanu di l'Istitutu Schack di Real Estate di l'Università di New York, hà dettu chì a cumplessità di u mercatu di l'abitazioni rende difficiuli di predichendu i prezzi di e case mesi in anticipu. Certi fatturi chì anu un impattu nantu à u valore di una casa sò difficiuli di catturà cù algoritmi.

" U sistema pò capisce chì ci sò trè camere, ma catturà chì sò disposti in un modu chì hà sensu? ", disse. – WSJ

In Phoenix , casa di unu di i più grandi portafogli di a cumpagnia, u prezzu mediu chì Zillow hà pagatu per e case hè aumentatu da $ 351,000 in maghju à $ 475,000 in settembre – in un momentu quandu i cuncurrenti stavanu abbassando l'acceleratore nantu à e so propria compra, secondu Mike DelPrete, un Strategista di tecnulugia immubiliare à l'Università di Colorado Boulder.

Avanzate rapidamente dui mesi dopu, è Barton avà dice chì a cumpagnia aspetta di vende e so case cù una perdita di 5-7%, da un prufittu mediu di quasi 6% in u sicondu trimestre. A cumpagnia hà cessatu e so future compra di casa per u restu di l'annu à a mità d'ottobre, è soprattuttu chjude l'offerte Zillow per sempre prima di u mese.

"Avemu determinatu chì l'ulteriore scala di l'Offerte Zillow hè troppu risicatu, troppu volatile per i nostri guadagni è operazioni, troppu bassu di un rendimentu di l'opportunità di equità è troppu ristretta in a so capacità di serve i nostri clienti", disse.

L'IA di Zillow Offers hè diventata senziente è decide di nuclearizà u so creatore? Ùn si pò mai sapè in questi ghjorni.