“Nimu ùn capisce induve hè u fondu” Per l’immubiliare cummerciale

Barry Sternlicht di Starwood Capital Group hà dettu recentemente à David Rubenstein di Bloomberg nantu à a crisa in corso in u settore di l'immubiliare cummerciale, uguali à un severu " uraganu di categoria 5 ". Hà avvistatu, "Hè una sorta di un blackout chì passa sopra tutta l'industria finu à avè qualchì sollievu o una certa comprensione di ciò chì a Fed farà à longu andà".

Attualmente, u prublema più grande in u spaziu CRE hè l'uffiziu sliding è a dumanda di vendita in u centru di a cità. Accoppiate cù i tassi d'interessu elevati, è ci hè un disastru in lurding per i pruprietarii di l'edifici. Sicondu Morgan Stanley, l'elefante in a stanza hè un muru di maturità di u debitu massivu di prestiti CRE chì totalizza $ 500 miliardi in 2024 è $ 2,5 trilioni in i prossimi cinque anni.

L'editore anzianu di i mercati per Bloomberg, Michael Regan, hà parlatu cù John Fish, chì hè capu di a ditta di custruzzione Suffolk, presidente di u think tank Real Estate Roundtable è ex presidente di u cunsigliu di u Federal Reserve Bank di Boston, in u podcast What Goes Up per discutiri i più grandi prublemi in u mercatu CRE.

U pesce hà avvistatu chì "i mercati di capitali naziunali sò congelati" è "nimu ùn capisce u valore". Ellu disse: "Ùn pudemu micca valutà a scuperta di u prezzu perchè assai pochi assi anu cummercializatu durante stu periodu di tempu. Nimu capisce induve hè u fondu ".

Per un sensu di i recenti tendenzi di scuperta di i prezzi, eramu i primi à signalà à i lettori di una gattiva vendita di torri d'uffiziu in u centru di a cità di Baltimore:

• U principiu di CRE Firesale? A Torre di l'Uffiziu di Baltimore hè abbandonata à u 63% di sconto
• CRE Panic colpisce Baltimore cum'è a seconda torre di l'uffiziu scaricata à u 69% di scontu

In quantu à l'industria generale di CRE, u stratega di creditu di Goldman Sachs Lotfi Karoui hà dettu recentemente à i clienti: "U ritrattu più precisu di e cundizioni attuali di u mercatu cù Green Street chì indica una caduta di 25% annu annantu à i valori di l'uffiziu".

Eccu a trascrizione di l'entrevista trà Regan è Fish:

A quistione di Michael Regan: Pudete parlà cun noi perchè questa crescita di i tassi d'interessu chì avemu sperimentatu hè cusì periculosa per stu settore?

A risposta di John Fish: Quandu si parla di sti grandi strutture, soprattuttu in New York City, avete tutti questi edifici fora, quasi centu millioni di metri quadrati di spazii d'uffiziu vacanti. Hè stupente. È vi dite à sè stessu, bè, avà simu in una situazione induve quelli edifici sò circa 45%, 55%, 65% occupati, secondu induve sò. È di colpu, u costu di capitale per sustene questi edifici hè quasi duppiatu. Allora avete un doppiu colpu. Avete l'occupazione calata, cusì u valore hè calatu, ci hè menu ingressu chì vene, è u costu di capitale hè aumentatu in modu esponenziale. Dunque, avete una situazione induve u timing hà veramente un impattu sustinibule in l'industria di u sviluppu.

U prublema più grande avà hè per quessa, i mercati di capitali naziunali sò congelati. È u mutivu perchè sò congelati hè perchè nimu capisce u valore. Ùn pudemu micca valutà a scuperta di u prezzu perchè assai pochi assi anu cummercializatu durante stu periodu di tempu. Nimu ùn capisce induve hè u fondu. Dunque, finu à ottene un sensu di scuperta di u prezzu, ùn avemu mai travagliatu per quessa.

Avà, ciò chì vi diceraghju hè a luce à a fine di u tunnel hè ghjunta pocu fà, in u ghjugnu quandu l'OCC, a FDIC è altri in u guvernu federale furnianu una guida di pulitica à l'industria in tuttu . E quella guida di pulitica pensu chì hè assai, assai impurtante per un paru di motivi. Unu, mostra u guvernu cun un sensu di dirigenza annantu à questu prublema perchè hè questu prublema chì a ghjente ùn vole micca toccu perchè pò esse veramente carcinogenicu à a fine di u ghjornu. Fornisce ancu un sensu di direzzione è sustegnu à a cumunità di prestitu è ​​ancu à i prestiti. È fendu cusì, ciò chì succede avà hè a chiarità.

In fondu, ciò chì dicenu hè simile à i prugrammi di ristrutturazione di u debitu di u passatu. Dicenu, ascolta, qualsiasi attivu quì induve avete un prestatore qualificatu è avete un attivu di qualità, vi permetteremu di travaglià cù quellu prestatore per assicurà chì pudete ricreà u valore chì era una volta in quellu attivu stessu. È vi daremu una estensione da 18 à 36 mesi, basicamente "pretende è estende". Mentre chì ciò chì hè accadutu in u 2009 , era più di una pruposta di guida in avanti à longu andà è hà veramente impactatu i SIFI (istituzioni finanziarii d'importanza sistemica). Questa direzzione pulitica hè veramente orientata versu u sistema bancariu regiunale. È perchè dicu chì hè perchè avà i SIFI ùn anu micca un veru grande libru di u debitu immubiliare, probabilmente menu di 8% o 7%. Mentre chì i banche regiunale in tuttu u paese avà, migghiara di elli anu più probabilmente da u 30% à u 35% è alcuni ancu finu à u 40% di u libru in immubiliare. Allora quella guida hà datu almenu i boni assi è i boni prestiti l'uppurtunità di passà per un entrenamentu à a fine di u ghjornu.

A quistione di Michael Regan: Questa idea " stende è finta " mi pare quasi una frasa disprezzativa chì a ghjente usa per stu tipu di guida da a Fed, o stu tipu d'approcciu per risolve stu prublema. Ma hè questu u modu sbagliatu di pensà? "Estendi è finta" hè veramente u modu per caccià noi da stu disordine?

A risposta di John Fish: Lasciami dì questu: Pensu chì un guru finanziariu ben cunnisciutu hà dichjaratu chì questu ùn era micca materiale per l'ecunumia generale. È ùn sò micca sicuru chì hè u casu. Quandu pensu à l'impattu chì questu hà nantu à u sistema bancariu regiunale, basicamente suburbia USA, avemu avutu u Silicon Valley Bank falà, avemu avutu Signature Bank cuntinuà, avemu vistu a First Republic falà. Se avemu un prublema sistemicu in u sistema bancariu regiunale, e cunsequenze impreviste di questu puderia esse catatonic. In più di quessa, chì succede quandu i valori immubiliarii scendenu ? 70% di tutti i rivenuti in cità in America oghje venenu da immubiliare. Allora, di colpu, cuminciate à calà è mette questi edifici in pignoramentu, u spigot finanziariu si ferma, nò ? Di colpu, i rivenuti fiscali calanu. Ebbè, ciò chì succede hè chì parlate di pompieri, pulizie è prufessori in Main Street, USA, è à a fine di u ghjornu, ùn avemu mai passatu per qualcosa di cusì tumultuoso cum'è questu. È avemu da esse assai, assai prudenti chì ùn avemu micca ribaltatu l'edificiu chì pensemu hè veramente stabile.