I cumpratori di casa diventanu creativi à mezu à i valori di pruprietà storicamente elevati

Scrittu da Michael Washburn via The Epoch Times (enfasi nostra),

L'aumentu drammaticu di i prezzi mediani di e case in New York City è altri mercati immubiliarii occupati da i livelli pre-pandemici, è l'intensa cumpetizione per e pruprietà desiderate, hà purtatu i cumpratori in tuttu u paese à perseguite una gamma di soluzioni innovative chì ùn anu mai cunsideratu quattru. o cinque anni fà, i brokers è l'avucati immubiliarii anu dettu à The Epoch Times.

Cù u prezzu mediu di u listinu di a casa in New York City à $ 825,000, è un prezzu di vendita mediu di $ 776,100, secondu i figuri di realtor.com, a Big Apple si distingue cum'è unu di i mercati più caru è cumpetitivi in ​​a nazione.

In paragone, u prezzu mediu era di $ 615,000 in ghjennaghju 2019.

Ma questu ùn significa micca chì i cumpratori in altrò l'anu faciule. In tuttu u restu di u paese, cercanu longu è duru per affari assequibili cù i prezzi medii di a casa à $ 412,300.

A pandemia hè stata qualcosa di un puntu di svolta. In u periodu da u primu quartu di u 2020 à a fine di u 2024, per esempiu, u prezzu mediu hè cresciutu quasi 50 per centu, da $ 329,000 à $ 479,500, secondu a dati da u Federal Reserve Bank of St. Louis.

Mark Scheier, cofundatore di Acton, Massachusetts-based immubiliare law firm Scheier Katin & Epstein, hà dettu chì analisi recenti chì descrizanu u mercatu attuale cum'è un mercatu di cumpratori – induve u voluminu di l'inventariu è una barra relativamente bassa per l'accessu favurizeghja i compratori nantu à i venditori – sò sbagliati.

" Ùn aghju micca sperimentatu u mercatu di un cumpratore in tuttu, aghju sempre sperimentatu un mercatu di venditore quì ", disse à The Epoch Times.

Finu à pocu tempu, circa u 10 per centu di l'affari chì Scheier hà negoziatu per i clienti eranu affari in cash, mentri u restu implicava una mistura di finanziamentu – tipicamente, prestiti bancari – è cash.

" Quasi u 40 per centu di e mo offerte sò offerte in soldi, chì ùn era mai u casu prima . E persone facenu tuttu ciò chì ponu, intruducendu i so soldi di ritirata, mettendu tutti i so assi inseme, per pruvà à fà affari in cash ", disse Scheier.

Cù i prezzi chì aumentanu cusì rapidamente, un fattore hè a paura di mancassi (FOMO) – un sensu agutu da parte di parechji cumpratori chì s'ellu ùn entranu micca avà, affruntàranu un mercatu ancu più ferocemente cumpetitivu in un futuru vicinu, hà dettu.

Un corollariu à sta percepzione, hà dettu, hè a necessità di acquistà pruprietà chì u valore hè crescente dramaticamente è apprufittate di l'apprezzazione di u prezzu mentre ponu sempre.

" Aghju praticatu per 51 anni, è aghju vistu tutti l'alti è i bassi, è avà, pensu chì ci hè assai FOMO ", disse Scheier.

"U trenu parte senza elli è s'ellu ùn si precipitanu micca à cullà in u trenu, perderanu quellu apprezzamentu. A ghjente si sente cusì, cusì avanzanu, saltanu da a scogliera ".

Parechje persone in u mercatu venenu à capisce chì i tassi di l'ipoteca hè improbabile di falà à u 2,5 per centu in un futuru prevedibile è chì anu da accettà i tassi di 6,5-7,0 per centu, chì anu pussutu in precedenza rinviatu à pruvà à chjude un affare. , Scheier hà nutatu.

Ma i prezzi storicamente elevati è a cumpetizione necessitanu una diversificazione di strategia chì i brokers dicenu chì raramente anu vistu prima.

Case vicinu à Castle Harbour Marina in Stevensville, Md., u 4 di marzu di u 2024. Da u primu trimestre di u 2020 à u quartu trimestre di u 2022, u prezzu di vendita mediana di a casa hè cresciutu di 46 per centu, secondu a Federal Reserve Bank of St. (Jim Watson/AFP via Getty Images)

Tempi duri

Certi prufessiunali di l'industria immubiliare anu salutatu l'accordu di $ 418 milioni in marzu di una longa demanda contru l'Associazione Naziunale di Realtors (NAR), Sitzer/Burnett v. NAR Commission.

U prucessu hà pigliatu in discussione cù l'usu di l'agenti di u Serviziu di Lista Multiple (MLS) di l'associu è a pratica di incaricà 6 per centu di cumissioni, spessu divisi in modu uguale trà i venditori è i compratori, in vendita di pruprietà.

Michael Downer, un broker di Coldwell Banker Realty in Napuli, Florida, hà dettu chì l'accordu significa chì i brokers di i cumpratori ùn ponu più pretendenu à i so clienti chì agiscenu pro bono mentre chì in realtà ricevenu automaticamente a mità di a cumissioni di 6 per centu pagata à i venditori. brokers à a fine.

I brokers di Buy-side duveranu esse più trasparenti nantu à ciò chì facenu in realtà è quale compensazione duveranu riceve ghjustu per u so rolu in un affare.

À u listessu tempu, altri anu criticatu u risultatu per i motivi chì i cumpratori chì cessanu di truvà un broker di compra cù u MLS cumincianu à travaglià direttamente cù i brokers di i venditori, chì ponenu un cunflittu d'interessi datu e relazioni preesistenti di quelli brokers cù i so clienti. .

" Da una perspettiva legale, ùn sò micca sapè chì ci hè statu cusì significativu di un cambiamentu di e lege. Ovviamente, ci era u recente accordu NAR, ma hè solu in quantu à l'usu di l'MLS ", Zachary Schorr, un avvucatu immubiliare è cumpagnu di a ditta Schorr Law di Los Angeles, hà dettu à The Epoch Times.

In questu ambiente altamente cumpetitivu, certi cumpratori anu ancu ghjuntu finu à rinunzià à e contingenze di prestitu è ​​di valutazione chì parechji anu invocatu in u passatu per guarantiscenu chì ponu ricuperà u so accontu se u finanziamentu ipotecariu chì cercanu ùn hè micca appruvatu, o se l'apprezzazione hà risuscitatu prublemi inaspettati in a pruprietà, hà dettu Schorr.

Pò esse un grande sbagliu per rinunzià queste cose o falda diligenza dovuta – chì pò purtà à prublemi seri dopu una vendita, è casi di rimorsu di u cumpratore. Eppuru, certi pirsuni oghje sò assai cuscenti di u svantaghju chì affruntà à u rispettu à l'altri cumpratori chì sò capaci di prisentà à i venditori cum'è unencumbered da ogni bisognu di assicurà finanziamentu.

"Hè un modu più strategicu per fà si sì in u mercatu di tutti i soldi, o sarete battutu da tutti i soldi", disse Schorr.

" Questu hè ancu un mercatu più altu. Sè vo site assai sopra à u prezzu medianu, ci sò più cumpratori in cash.

Lara Mizrack, un broker di Brown Harris Stevens in New York City, hà descrittu l'inquietudine di parechji cumpratori cum'è in gran parte una funzione di i tassi d'interessu elevati, l'elezzioni prossime è l'incertezza internaziunale. Mizrack hà ricunnisciutu u vantaghju distintu chì i cumpratori di cash anu in u mercatu attuale.

"Un affare in tuttu in cassa hà un prucessu di candidatura più veloce, una chjusura più faciule, è un venditore ùn hà micca preoccupazione per i rifiuti bancari", disse.

I zitelli viaghjanu in scooter davanti à e bandiere "Open House" affissate fora di una casa in Los Angeles u 22 di settembre di u 2022. (Allison Dinner / Getty Images)

Approcci creativi

A chjave per i cumpratori in u mercatu attuale chì ùn sò micca super-ricchi hè di dimustrà un altu gradu di flessibilità sia in quantu à i tipi di pruprietà chì si sò disposti à acquistà micca menu di i termini è e strutture di finanziamentu, hà dettu Cara Ameer, un broker cù Coldwell Banker Vanguard Realty in Ponte Vedra Beach, Florida.

Truvà i prezzi in a gamma chì ponu permette di qualchì volta richiede à i cumpratori di guardà oltre l'area induve vivenu è di cunsiderà, per dì, una casa di città o un condominiu piuttostu cà una casa unifamiliare, Ameer hà dettu à The Epoch Times.

Un'altra opzione hè di cumprà una prupietà per affittula è aduprà i rivenuti da a lucazione per pagà l'ipoteka è aumentà a so parte in l'equità di a pruprietà in quistione, disse.

" Ci sò opportunità assequibili in praticamente ogni cità è statu, basta à sapè induve circà. E cità più chjuche vicinu à i culleghji è l'università sò spessu opportunità promettenti ", disse Ameer.

"I cumpratori anu da travaglià ancu cù un prestatore bè versatu in i prestiti à pocu à pocu pressu, è ancu i prugrammi di compra di casa per a prima volta è l'opzioni di prestiti creativi chì ponu aiutà à accede à u finanziamentu".

Ameer hà nutatu chì un prestatore di u Sudu di California cù quale travaglia usa un prugramma induve i cumpratori ùn anu micca bisognu di mette soldi nantu à una prima ipoteka è ponu piglià una seconda ipoteca utilizendu 3.5 per centu in fondi di rigalu direttamente da u prestatore. U cumpratore deve avè fondi per copre i costi di chiusura.

U totale pagatu à a chjusura hè di circa 3-4 per centu di u prezzu di compra, hà dettu. I cumpratori chì ùn anu micca i mezi ancu per copre quella spesa à a chiusura ponu dumandà un creditu di costu da u venditore.

Ameer hà ancu indicatu à i prugrammi di prestitu di l'Amministrazione Federale di l'Abitazione (FHA) chì necessitanu 3,5 per centu, è i prugrammi di prestitu cunvinziunali cù pagamenti bassi chì coprenu da u 5 per centu à u 100 per centu di u prezzu di compra tutale.

Eppuru un'altra opzione per i cumpratori chì ùn anu micca sacche profonde hè di cercà una prupietà in un statu di disrepair, sia chì significheghja qualcosa di seriu cum'è un tettu mancante o cosmeticu cum'è l'aria condizionata rottu, è di dumandà un prestitu di rinnuvamentu, Ameer. disse.

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