Hè u brick o BTP megliu?
BTP, fondi di pensione o investimentu immubiliare: quale offre u più altu ritornu?
Malgradu a calata di a vendita di immubiliarii à usu residenziale, chì hè cascata in generale di 7% annantu à l'annu, l'acquistu di immubiliarii destinati à un redditu in affittu hè cresciutu di 28%[2] : dati chì cunfirmanu quant'ellu ferma u "brick" trà. l'investimenti preferiti da i taliani. Da 100 a ricchezza lorda di e famiglie taliane, più di u 55% hè rapprisintatu da attivi non finanziarii, di cui più di 46% da case[3]. Ma l'investimentu in immubiliare hè veramente a megliu strategia da seguità per custruisce un futuru finanziariu pacificu per a ritirata?
Moneyfarm, una sucietà di cunsulenza finanziaria indipendente cù un approcciu digitale, hà paragunatu e caratteristiche, i scopi è i rendimenti previsti di l'investimentu immubiliare mediu cù quelli di un BTP è di un fondo di pensione, per pruvà à mette in luce cumu hè più apprupriatu per preparà. per a surtita da u mondu di u travagliu. Sans prétendre assimiler des instruments différents, même d'un point de vue fiscal, il s'agit d'une comparaison qui vise plus que tout à mettre à l'échelle les avantages et les contres et à se faire une idée du rapport risque-rendement, à partir de la vie. scopi.
L'investimentu in l'immubiliare hà indubbiamente vantaghji sia da u puntu di vista di l'eredità, postu chì l'immubiliare cade automaticamente in l'eredità, sia per u fattu chì l'affittu è i prezzi di vendita sò rivalutati per via di l'inflazione. Tuttavia, l'ultimi dati Istat[4] mostranu chì da u 2010 à l'oghje l'indici di i prezzi di l'abitazione hè in territoriu pusitivu solu per e pruprietà di nova costruzione (+24%), mentre chì i costi di compra di case esistenti sò ancu diminuite (-16%). Hè impurtante di sottolineare chì questi sò investimenti pocu liquidi è flessibili, postu chì, in a maiò parte di i casi, ùn ponu esse divisi è esigenu una figura iniziale significativa per esse dispunibule. Inoltre, l'investimentu immubiliare hè assuciatu à risichi specifichi legati à difficultà di gestione, à truvà inquilini, arretrati è spese straordinarie.
I BTP è i fondi di pensione, invece, sò più simplici di gestisce, più liquidu cà immubiliare è permettenu investimenti parziali è prugressivi in u tempu, ancu s'è u valore di i dui strumenti hè sottumessu à fluttuazioni secondu, rispettivamente, a tendenza di i tassi di interessu. è i mercati finanziarii sottumessi à e linee d'investimentu. Hè da nutà ancu chì, di i trè strumenti, l'immubiliare è i BTP dannu accessu quasi subitu à un flussu di risorse (affittu o coupon) à longu andà, mentre chì i fondi di pensione offrenu un redditu solu à partesi da a pensione in poi, cù un valore variabile secondu l'età di pensione. Infine, in quantu à a tassazione, finu à a data i BTP è i fondi di pensione parenu esse l'instrumenti più prutetti è facilitati, mentre chì per i pruprietà, i pussibuli ristrizzione di l'impositu sò periodicamente discututi di novu (per esempiu cambiamenti à u valore cadastrale nantu à quale i tassi sò calculati).
BTP, fondu di pensione o mattone: chì offre u più altu ritornu?
Prima di tuttu, hè bonu per nutà chì micca tutte e pruprietà offrenu u stessu rendimentu: in e grande cità italiane u ritornu hè un pocu più bassu di a media naziunale, per via di i costi di compra più elevati, ma u mercatu pò cambià significativamente da un quartieru à l'altru. un altru è qualchì volta ancu secondu a strada unica. Se tenete in considerazione a casa media italiana, quella media in Milan è quella media in Roma, vi vede chì hè a prima chì guarantisci u più altu rendimentu netu, calculatu cum'è u rapportu trà l'affittu mediu (nette di IMU è imposte forfettaria) è u costu di compra attuale (cumprese tasse, tasse di notariale è di intermediazione immubiliare). Basatu annantu à stu calculu, u ritornu netu naziunale nantu à una pruprietà in affittu hè di circa 3,1%, mentre chì in Milanu è Roma, per via di i costi di compra più elevati, u ritornu scende à 2,7% è 2,9%.
Se cunsideremu u BTP più longu attualmente in u mercatu, vale à dì quellu cù a maturità 2072, u cuponu grossu seria uguali à 2,15% ma, cunsiderendu chì u prezzu di compra hè decisamente più bassu di u valore nominale (circa 61), u coupon effettivu [ 5], nette di ritenuta à a fonte, hè pocu più di 3,1%, dunque paragunabile à u redditu mediu immubiliare. Per capisce quale, trà una prupietà è un BTP, hè u strumentu capace di assicurà u più altu rendimentu à longu andà, a variabile chjave hè l'inflazione è a capacità di i pruprietà per aghjustà i lucazioni è i prezzi di vendita à l'aumentu di i prezzi: se u pruprietariu. di l'immubiliare anu pussutu aghjustà a lucazione ogni annu secondu a tendenza di l'inflazione[6], l'investimentu immubiliare batterebbe u BTP chì, per definizione, ùn hè micca rivalutatu per l'inflazione. Dopu à 10 anni, infatti, un investimentu immubiliare mediu cù affitti rivaluati à 100% di l'inflazione puderia rende 52 928 euru, paragunatu à 47 966 per un BTP 2072. U risultatu cambiassi se l'affitti riescenu à ricuperà solu u 50% di l'inflazione. in stu casu, u ritornu di quarant'anni di i dui investimenti seria sustancialmente equivalenti : 143 060 per l'immubiliare versus 145 344 euro per BTP.
In u casu di pruprietà in Milanu o Roma, per via di u rendiment nettu immubiliare più bassu, in un scenariu di rivalutazione di l'affitti à u 100% di l'inflazione, u BTP ferma cumpetitivu per i primi deci anni, è dopu esse superatu da u reale. rendimentu di u patrimoniu; in un scenariu di rivalutazione di l'affittu à 50% di l'inflazione, in ogni modu, i BTP anu da esse più cumpetitivi per ogni orizzonte di tempu.
Sè tandu, cù u listessu capitale investitu, u rendimentu mediu immubiliare (uguali à a somma di i renti netti) hè paragunatu cù u capitale equivalente ottenibile cù un fondo di pensione, u risultatu cambia secondu a linea di risicu scelta per l'ultimi. In un scenariu di rivalutazione di l'affitti immubiliarii à u 75% di l'inflazione, u rendimentu di 40 anni di un fondu di pensione seria sia in linea – 180.635 euro in u casu di un prufilu à pocu risicu, cù un focusu nantu à i bonds di u guvernu europei – è significativamente sopra – 540.339 euro in u casu di un prufilu d'altu risicu, cun un focusu nantu à l'equità glubale – u redditu mediu immubiliare (174.119 euro).
In cunclusioni, i BTP è i beni immubiliarii parenu esse l'instrumenti d'investimentu più adattati se i scopi di l'eredi sò prisenti, per quessa, ci hè bisognu di lascià valore à l'eredi; altrimenti, a sfida trà l'immubiliare è i fondi di pensione resta aperta, cù i fondi di pensione chì anu u vantaghju chì l'orizzonte temporale dispunibule è u prufilu di risicu aumenta.
Andrea Rocchetti , Global Head of Investment Advisory in Moneyfarm , hà dettu: "L'investimenti immubiliarii sò sempre stati una grande passione di i taliani, ma u fattu chì una casa pò esse à tempu un attivu finanziariu è un attivu tangible cù quale stabilisce un ligame emutivu pò esse. porta à scelte d'investimentu inefficace. L'investimenti immubiliarii, cum'è qualsiasi altru tipu d'investimentu, deve esse sempre analizatu cù paràmetri finanziarii, cunsiderà i costi espliciti, l'impliciti è u costu d'uppurtunità, vale à dì l'usu alternativu pussibule di a capitale. Spessu, cum'è emerge da a nostra investigazione, i mercati finanziarii ponu offre più opportunità di ritornu, soprattuttu cum'è l'orizzonte di u tempu dispunibule è u livellu di risicu chì unu hè dispostu à tollerà aumenti. U risicu geugraficu deve esse cunsideratu ancu: pussede una prima casa significa digià esse esposta significativamente à u settore immubiliare talianu è à u sistema talianu in tuttu. In particulare da una perspettiva à longu andà, hè sempre preferibile diversificà a so cartera cuntattendu un cunsultore prufessiunale, chì pò sustene u salvatore in a realizazione di i so scopi ".
Questa hè una traduzzione automatica da a lingua italiana di un post publicatu in StartMag à l’URL https://www.startmag.it/economia/btp-mercato-immobiliare-rendimento/ u Sat, 31 Aug 2024 04:52:07 +0000.