È Avà i Prezzi Sò Veramente Crescenti: Ghjugnu Rent Jump hè u più grande annunziatu

Cù BofA predichendu chì i Stati Uniti si trovanu à affruntà un periodu di " iperinflazione transitoria ", quellu chì puderia durà finu à 4 anni , in cunsequenza di a crescita di i prezzi di e materie prime in tuttu, da i metalli à l'alimentazione è al di là, in ciò chì di più in più avertisce hè un scoppiu stagflazionariu. ghjustu fora di u playbook di l'anni 70 …

… hè sensu chì i prezzi di e case crescenu ancu grazia à trilioni di cuntrolli stimmy, casi di record di tassi ipotecari bassi è un esodu luntanu da e cità, è cum'è avemu nutatu dui u mese scorsu hè precisamente ciò chì stanu facendo , cù Redfin U 18% salta i prezzi mediani di vendita di e case à u massimu di tutti i tempi …

… cum'è un record 58% di tutte e case vendenu in duie settimane da u listinu, di i quali 45% vendenu per più di u so prezzu di listinu, ancu un record.

I dati Case Shiller d' oghje anu cunfirmatu sta crescita senza precedenti, cù l'Indice Naziunale di i Prezzi di a Casa chì cresce 14,6% annui in aprile – u ritmu u più veloce di l'inflazione di i prezzi di a casa …

… cù tutti i principali MSA statunitensi chì riportanu aumentu di prezzu annuale à duie cifre o più altu.

Mezzu sta dismal paisaghju "transitorily hyperinflationary", induve quelli chì Miccadei sò micca similaire hyperinflating stessi truvà à risicu di essa capaci di pagari un tettu, sopra à u so capu, ci era un rayon de speranza: pigione, incù louer prezzi fatti in ultimi mesi, è secondu a metrica IPS mensile di u BLS, l'inflazione di l'affittu era ghjustu calata à u più bassu in una decina d'anni, appena inferiore à 2,0% annuale ancu quandu l'inflazione generale di u rifugiu hà ripresu bruscamente in l'ultimi mesi …

… chì per via di u modu di ponderazione di u cestu di l'IPC, hà agitu cum'è un trattu chjave nantu à i tassi di l'IPC generale, è hà aiutatu à distorsionà u quadru di l'inflazione più largu (dopu tuttu l'ultima cosa chì u guvernu vole hè di esse pigliatu in l'anni settanta ' iperinflazione di stile). In breve, a Fed guarderebbe l'IPC di core relativamente mansu chì era solu ammansatu grazia à e locazione "tumbling" è cunclude chì ùn ci hè nunda da inchietassi.

Solu, cumu avemu discuttu per a prima volta trè settimane fà, pare avà chì u guvernu ùn solu ùn era sbagliatu i dati attuali in a speranza di estrarre u più stimulu da u regime di Biden fintendu chì l'inflazione hè bassa è "cuntenuta", ma chì e rendite sò in realtà alza una volta di più.

Cum'è l'avemu ripurtatu à u principiu di maghju, American Homes 4 Rent, chì pussede 54.000 case, hà aumentatu i lochi di casa 11% per e prupietà vacante d'aprile , a sucietà hà dettu in una dichjarazione:

… Cuntinuvatu à sperimentà una dumanda record cun un portafogliu Same-Home Percentuale Mediu di Ghjorni Occupati di 97,3% in u primu quartu di u 2021, puru ottenendu un 10,0% di crescita di u tassu di locazione nantu à i novi affitti, chì hà acceleratu ulteriormente in Aprile à una Percentuale Media di Ghjorni Occupati in a gamma alta di 97% mentre ottene più di 11% di crescita di i tassi di locazione nantu à novi affitti.

Invitation Homes, u più grande pruprietariu di l'industria, hà ancu aumentatu e locazione per una quantità simile, hà dettu un esecutivu in una conferenza telefonica recente. O, cum'ellu a dice Bloomberg , i tassi d'occupazione record anu incuraghjenu i pruprietarii unifamiliari à aumentà di manera aggressiva i lochi, pruvendu i limiti di a dumanda in crescita di affitti suburbani.

Mentre a crescita di i costi di l'alloghju avia messu a pruprietà di e case fora di a portata di a maggior parte di l'Americani, i lochi sò stati relativamente mansi per a maiò parte di u 2020. Ma in l'ultimi mesi, i lochi anu aumentatu ancu quandu i vaccini alimentanu l'ottimisimu annantu à una ripresa da a pandemia, è una inversione in a cità esodu in-periferia. L'incrementi, cum'è Bloomberg a dice cusì eloquentemente, "pò aghjunghje à e preoccupazioni nantu à e pressioni di l'inflazione".

"L'imprese cercanu di capisce quantu ponu spinghje prima di cumincià à perde a ghjente", hà dettu Jeffrey Langbaum, analista di Bloomberg Intelligence. "E parenu esse di l'opinione ch'elli ponu spinghje finu à chì volenu".

Dopu, un mese fà, guardavamu i dati di l'Appartement List è, per u nostru orrore, avemu amparatu chì e rendite in i Stati Uniti avianu aumentatu à u ritmu u più veloce registratu, cunfermendu chì simu in traccia di affruntà una crescita di i prezzi di locazione chì spingerà tramindui CPI di core è livelli PCE assai più alti.

Avanzate finu à oghje quandu avemu avutu l'ultima cunferma chì i affitti stanu esplodendu.

Sicondu u Rapportu Naziunale di a Locazione di l' Appartamentu di Lugliu, l'indice di lucazione naziunale hè aumentatu di 2,3% da maghju à ghjugnu, currispondendu à u più grande aumentu di un mese mai registratu in e stime AL, chì principianu in ghjennaghju 2017. Era ancu u quartu mese consecutivu in cui stu record hè statu battutu, dopu à una crescita di 2,3% in maghju, di 2,0% in aprile è di 1,4% in marzu. Quessi sò tutti sequenziali – micca annuali – aumenta!

D'appressu à u raportu, sin'à avà in u 2021, i prezzi di e locazione anu cresciutu di 9,2%. Per mette què in u cuntestu, in l'anni precedenti a crescita da ghjennaghju à ghjugnu hè di solitu solu da 2 à 3 per centu. Dopu à u piccu di questu mese, e rendite sò state spinte assai sopra e aspettative di l'autori di u rapportu nantu à induve saranu stati se a pandemia ùn hà micca disturbatu u mercatu.

Dice questu, i dati continuanu à presentà una variazione regiunale significativa, è ci sò sempre un numeru di mercati induve e rendite restanu inferiori à i livelli pre-pandemichi. Ma ancu in questi mercati, a tendenza hà giratu un angulu. I renti in San Francisco, per esempiu, sò sempre 14% più bassi ch'è eranu in marzu 2020, ma a cità hà vistu aumentà i prezzi di 17% dapoi ghjennaghju di questu annu. À l'altra estremità di u spettru, parechji di i mercati di medie dimensioni chì anu vistu affitti crescenu rapidamente attraversu a pandemia mostranu chì ci hè sempre vapore rimanente in u boom attuale – Spokane, WA hà vistu a crescita mensile più rapida di l'affittu naziunale in ghjugnu ( 8,1 per centu), è avà i prezzi sò più di 31% dapoi u principiu di a pandemia.

Parechje città individuali anu vistu ancu "prezzi di pandemia" andà è vene. Stu mese, e rendite anu pigliatu cun aspettative pre-pandemiche in una manciata di mercati principali cumpresi Austin è San Diego. Intantu, i prezzi fermanu sottu à a tendenza pre-pandemica in alcuni di i mercati più colpiti, cum'è New York è San Francisco. Quì, l'effetti durevuli di a pandemia significanu chì i locatarii ponu sempre truvà appartamenti à prezzi scontati.

Dice questu, in i mercati induve e lucazione fermanu sottu à i livelli pre-pandemichi, i prezzi ripiglianu rapidamente. San Francisco hà fattu costantemente i tituli in tutta a pandemia per a straordinaria calata di 26,6% di e locazioni da marzu 2020 à ghjennaghju 2021, ma da ghjennaghju, i lochi di San Francisco anu aumentatu di più di 17%. In listessu modu, sò stati osservati ribombi forti in Seattle (+ 19% dapoi ghjennaghju) è New York (+ 16%). U graficu quì sottu mostra ste gocce d'affittu è i rimborsi di l'affittu, in e 10 cità cù u spaziu più grande trà i prezzi di marzu 2020 à ghjugnu 2021

Queste fluttuazioni di i prezzi di l'era COVID – falanu rapidamente à l'iniziu di a pandemia, in rapidità da u principiu di u 2021 – sò significativamente più volatili di e fluttuazioni staghjunali di i prezzi chì simu abituati à vede in i marcati affitti di prezzu. U graficu quì sottu mostra cambiamenti di prezzu mesi dopu mese da u 2018 à u mese currente. I cambiamenti mensili di +/- 2 per centu sò relativamente rari in circustanze nurmali, ma in u 2020 è u 2021 avemu allargatu stese induve i prezzi crescenu è calanu à più di u doppiu di quellu tassu. In Boston, a crescita mensile di l'affittu hè passata da -5 per centu in Nuvembre 2020 à + 5 per centu solu sei mesi dopu in Maghju 2021.

Intantu, cume e costose cità costiere guardavanu i affitti cascà in tuttu u 2020, un altru gruppu di mercati di medie dimensioni si stava scaldendu. U travagliu pandemicu è remoto hà stimatu a dumanda di u spaziu è di l'accessibilità chì offrenu queste cità, è in risposta, i prezzi di l'affittu criscinu ancu quandu l'ecunumia circundante hà luttatu. Ancu mentre i declinazioni di l'affittu in i mercati costosi anu cambiatu u parcorsu, e cità induve e locazione anu cresciutu u più veloce cuntinuanu à boom.

A tendenza hè Boise, ID, induve e rendite crescenu un altru 6 per centu in ghjugnu è sò avà in crescita di 39 per centu dapoi u principiu di a pandemia . Ma a crescita più rapida di l'affittu per un mese hè stata in Spokane, WA, induve i prezzi anu aumentatu di 8.1 per centu in ghjugnu è si situanu 31 per centu sopra i livelli pre-pandemichi. Dopu questu, una manciata di cità in rapida crescita anu sperimentatu circa u 20 per centu di apprezzamentu di i prezzi in l'ultimu annu è mezu. À eccezione di Virginia Beach, VA, tutti sò situati in l'Occidenti di i Stati Uniti, assorbendu a dumanda di locazione chì sferisce da i metudi vicini è costosi cum'è a Baia di San Francisco è u Grande Los Angeles.

A pandemia ùn hà micca iniziatu una nova tendenza in questi mercati, quant'è accelerà una esistente. Per esempiu, da 2017 à 2019, e affitti in Mesa, AZ anu aumentatu 25,5 per centu, a crescita a più rapida in a nazione in quellu periodu. Similmente, Fresno, CA hè u terzu postu per a crescita di l'affittu a più rapida, mentre Chandler, AZ hè u sestu. Questu hè in cuntrastu cù ciò chì hè accadutu in i costosi mercati discututi sopra, per i quali a diminuzione di l'affittu di l'annu passatu era una cumpleta aberrazione. In vista di stu cuntestu à più longu andà, è dinò di a continuata traiettoria ascendente in e tendenze di l'affittu, pare chì Boise è e cità cum'è elle ùn anu ancu toccu i so picchi.

Ovviamente, l'accessibilità hè statu un fattore determinante chjave per sapè se e cità stanu sperimentendu una caduta o una crescita di l'affitti durante a pandemia. A relazione hè resa più esplicita in u graficu sottu, chì trama i livelli di locazione contr'à i cambiamenti di locazione per e 50 più grandi cità in i nostri dati. Ci hè una correlazione chjara trà i dui; e cità chì anu avutu i più alti affitti pre-pandemichi in marzu 2020 (muvendusi à diritta longu à l'assi x) anu vistu e affare e più ripide gocce da tandu (falendu longu à l'assi y).

Intantu, e cità più accessibili anu avutu a tendenza à vede i prezzi cullà. Questu hà purtatu à un certu livellu di cunvergenza in i prezzi di l'affittu in tuttu u paese – i mercati i più cari sò diventati un pocu più accessibili, mentre i mercati più accessibili sò cresciuti più caru. Per esempiu, di marzu scorsu, a locazione mediana di 2 camere da letto in San Francisco era di 3.146 $, chì era 3.4x a media di 929 $ per una camera da 2 in Boise. A parte di questu mese, a mediana di 2 camere da letto in San Francisco hè cascata à 2.695 $, mentre chì in Boise hè cresciuta à 1.303 $, vale à dì chì e locazione in San Francisco sò avà solu 2,1 volte quelle in Boise. Mentre hè sempre una differenza di prezzu significativa, u difettu di l'accessibilità hè diminuitu sostanzialmente, è ancu quandu i lochi in San Francisco anu ripresu in l'ultimi mesi, Boise hà continuatu à cresce ancu più veloce.

Cunclusione

Benchè a pandemia abbia creatu qualchì dulcezza in u mercatu di e locazione l'annu scorsu , u 2021 hà purtatu a crescita di u lussu più rapida chì avemu nutatu, è hè solu una questione di tempu prima chì l'inflazione di u lussu misurata da u guvernu righjunghji i stampi stupefacenti osservati da a Lista di Appartamenti. Ciò chì colpisce, hè chì in parechje cità individuali di tuttu u paese, e locazione anu oramai superatu u livellu duv'elli serianu stati se a crescita di l'affittu ùn fussi stata disturbata da a pandemia. È in i mercati cum'è San Francisco è New York induve a "tarificazione pandemica" hè sempre in vigore, i prezzi anu giratu un angulu è sò avà rimbalzati. In listessu tempu, i mercati in crescita cum'è Boise continuanu à vede i prezzi scalà. Più largamente, l'inventariu di e locazione in tutta a nazione ferma strettu, è chì a distribuzione di vaccini continua à guadagnà slanciu, pudemu vede a liberazione di a dumanda pentata da i locatarii chì avianu ritardatu i muvimenti per via di a pandemia. Mentre chì a stagione di muvimentu di l'annu passatu hè stata interrotta da a pandemia, a staggione staggionale di questu annu pare compensà u tempu persu.

Riassuntu: l'affitti crescenti – u "ligame mancante" sia da i canistrelli CPI sia da PCE – sò di ritornu cun vendetta, è u risultatu hè chì ùn importa micca quella metrica ufficiale di inflazione chì si usa, simu in traccia di vede qualchì numeru d'inflazione veramente epica in u settimane à vene.