Cumu l’esperimentu di l’ipoteca di a Fed in u 2008 hà alimentatu a crisa di l’abitazione d’oghje

Scritta da Alex Pollock è Paul Kupiec via The Mises Institute,

Cumu deve u Cungressu valutà a storia di a Riserva Federale cum'è investitore in securities residenziali sustinuti da ipoteche (MBS)? Indipendentemente da u spinu Fed, meriteghja una nota falluta.

L'intervenzione di l'era COVID di a Fed in i mercati di l'ipoteca hà alimentatu a seconda bolla immubiliare di u 21u seculu. A bolla finita quandu a Fed hà cessatu di cumprà MBS è hà risuscitatu i tassi per luttà contra l'inflazione. Mentre u tempu dirà se l'aumentu recenti di i prezzi di casa sò invertiti, a fine di a bolla hà digià custatu à a Fed più di $ 400 miliardi in perdite nantu à i so investimenti MBS.

Da u 1913 à u 2008, a Fed pussede pricisamenti zero securities sustinuti da ipoteca. Mentre e decisioni di a pulitica monetaria di a Fed anu sempre impactatu e cundizioni in i mercati di l'abitazione è di l'ipoteka, anu fattu indirettu per l'influenza di l'acquistu di a Fed è a vendita di i valori di u Tesoru anu avutu nantu à i tassi d'interessu di u mercatu.

In una risposta di pulitica "temporanea" radicale à a crisa finanziaria di u 2008, a Fed hà cuminciatu à intervene direttamente in u mercatu di l'ipoteka. Per mezu di una seria di compra di MBS, a cartera di MBS di a Fed hà sbulicatu da $ 0 à $ 1,77 trillion da l'agostu 2017. A Fed hà cambiatu successivamente a pulitica è hà riduciutu lentamente a so participazione MBS. A marzu di u 2020, teneva circa $ 1.4 trilioni in MBS.

Quandu a crisa di COVID hà ghjuntu in marzu 2020, a Fed hà decisu di ripristinà u so pianu di salvezza di a crisa finanziaria di u 2008. Hà ripresu l'acquistu di MBS è di i boni di u Treasury. Quandu hà cessatu e so compra in a primavera di u 2022, pussede $ 2.7 trilioni in MBS. A Fed era diventata u più grande investitore in MBS in u mondu. À a primavera di u 2022, pussede quasi u 22 per centu di tutti i mutui residenziali di famiglia da 1 à 4 in i Stati Uniti Da u 30 di settembre, a data di l'ultimu rapportu finanziariu cunsulidatu trimestrale dispunibule da a Fed , a Fed avia persu $ 438 miliardi nantu à i so investimenti MBS. Queste pèrdite aumenteranu se a lotta per sottumette l'inflazione richiede tassi d'interessu più alti.

Perchè a maiò parte di i cumpratori piglianu prestu u 80 per centu o più di u prezzu di compra di una casa, i prezzi di casa sò sensittivi à u livellu di i tassi d'interessu di l'ipoteka. I tassi ipotecari bassi aumentanu u gruppu di cumpratori potenziali, stimulendu a dumanda di l'abitazione. Se u stimulu di i tassi di interessu hè eccessiva, a dumanda eccessiva spingerà i prezzi di casa. I tassi d'interessu altu di l'ipoteca anu l'effettu oppostu. Ammortizzanu a dumanda, dissipanu a pressione à l'alza nantu à i prezzi di l'abitazione, è in certi casi, portanu à calà i prezzi di casa.

Cum'è unu puderia prediche, e compra massiva di MBS di a Fed coincide cù grandi riduzioni di i tassi d'interessu ipotecariu. Durante a campagna di compra di MBS di a Fed, u tassu d'interessu di l'ipoteca di 30 anni media naziunale hè cascatu à un minimu di 2,65 per centu in ghjennaghju di u 2021. Oghje, cù a campagna di a Fed di tassi d'interessu più alti per cumbatte l'inflazione, i tassi d'interessu di l'ipoteca di 30 anni sò circa 7 per centu . Stu cambiamentu in u prezzu di l'interessu di l'ipoteka solu pruvucarà i pagamenti mensuali di u principale è di l'interessi nantu à un prublemu ipotecariu di u stessu tamantu per aumentà da 65 per centu.

Prevedibilmente, a diminuzione di i tassi d'interessu di l'ipoteca hà stimulatu a dumanda di l'abitazione è hà spintu à i prezzi di casa. E statistiche di u guvernu informanu chì, da ghjennaghju 2018 à questu ghjennaghju, u prezzu mediu di a nova casa in i Stati Uniti hè aumentatu da $ 331,800 à $ 467,700 – un aumentu di 41 per centu. Curiosamente, da ghjennaghju 2018 à marzu 2020, prima chì a Fed hà rinnuvatu i so acquisti MBS, u prezzu medianu di una casa nova hè in realtà diminuitu à $ 322,600. Da aprili in poi, u prezzu medianu naziunale di a casa aumentò in modu stabile, righjunghjendu un piccu di $ 468,700 à a fine di ghjugnu 2022.

In u 2018, l'acquistu di una nova casa à u prezzu mediu cù u 20 per centu in calata è a tassa ipotecaria media di 30 anni di 3,95 per centu era necessaria $ 1,259 in pagamenti mensili di capitale è interessi . In ghjennaghju, l'acquistu di a nova casa di $ 467,700 à u prezzu medianu cù u 20 per centu in calata necessitava pagamenti mensili di $ 2,360 datu u tassu di 6,48 per centu nantu à una ipoteca di 30 anni. In solu 5 anni, per via di l'inflazione di u prezzu di a casa è di i tassi d'interessu di l'ipoteka più altu, u pagamentu mensuale principale è l'interessu necessariu per cumprà una casa nova à u prezzu mediu hà aumentatu da 87 per centu!

L'incursione di a Fed in u mercatu MBS avarà un impattu longu nantu à i mercati immubiliarii. Micca solu a dumanda di case hè stata ammorbidita da l'inflazione di u prezzu di l'abitazione è u 7% di i tassi di l'ipoteka, ma i pruprietarii attuali cù i tassi d'interessu di l'ipoteka favurevuli sò riluttanti à vende, riducendu l'inventariu di e case dispunibuli per a vendita in un mercatu chì hè digià famu per listi. Stu equilibriu sfavorevule hè chjaramente riflessu in l' indice di l'accessibilità di l'abitazioni di l'Associazione Naziunale di Realtors, chì hè cascatu da un massimu ciclicu di 180 in lugliu 2021, à letture recenti sottu à 100, chì indicanu sfide d'accessibilità chì ùn sò micca vedute da i tassi d'interessu di l'ipoteca à duie cifre di l'anni 1980. .

A fine di e compra di Fed MBS è l'aumentu di i tassi di pulitica di a Fed anu finitu à a bolla di l'alloghju COVID. Mentre i prezzi di a casa mostranu cali in certi spazii, i prezzi in altre zone restanu elevati per via di l'inventari storicamente bassi di case in vendita è i mercati di u travagliu forti.

Qualchese rivisione realistica di l'impattu di l'esperimentu di a Riserva Federale d'investisce in MBS cuncludi chì a Fed deve cessà di cumprà ipoteki. A so decisione di investisce trilioni di dollari in MBS hà aiutatu à spinghja u costu di a pruprietà di a casa fora di a portata di parechji. L'altri si trovanu chjusi in case chì ùn ponu permette di vende per via di i tassi artificialmente bassi nantu à e so ipoteche attuali.

Da ogni perspettiva, l'esperimentu MBS di a Fed hà sbulicatu i mercati di l'abitazioni è costò à a Fed più di $ 400 miliardi in perdite MBS. Hè difficiuli di vede cumu questu esperimentu meriteghja qualcosa, ma una nota falluta.