Conversazione cù BLS Circa a Misurazione di i Prezzi per l’Alloghju

Presentatu da Joseph Carson , anzianu economistu capu di AllianceBernstein

Recentemente, aghju spartutu e mo preoccupazioni nantu à a misurazione di i prezzi per l'alloghju occupatu da u pruprietariu cun un altu funziunariu chì travaglia in a Divisione di i Prezzi à u Cunsumatore à u Bureau of Labor Statistics (BLS). L'altru funziunariu hà accunsentutu cun mè, "Chì, in teoria, u trattamentu di l'abitazioni occupati da u pruprietariu in una misura CPI sona faciule, ma in pratica, ùn hè micca". Eccu un riassuntu di i punti principali di a cunversazione.

Prima, l'ufficiale anzianu hà nutatu u manuale di l'Organizazione Internaziunale di u Travagliu (OIT) di i Prezzi à i Consumatori: U trattamentu di l'alloghju occupatu da u pruprietariu in l'indici di prezzi à u cunsumu (IPC) hè senza dubbitu u prublema più difficiule di i compilatori CPI.

Aviu avutu a sparte quella visione, ma micca più. U prublema più impurtante in a misurazione di i prezzi hè a pervasività di i rimpiazzamenti di l'articuli. Ùn hè micca faciule d'ottene una serie di prezzi cuntinua quandu i prudutti anu una breve durata di conservazione. I prudutti tecnulugichi creanu un prublema per a misurazione di i prezzi cume e caratteristiche di l'articuli cambianu spessu. U stock di case ùn cambia tantu da annu à annu, dunque ùn hè micca un prublema.

D’altronde, a qualità di e statistiche di i prezzi di e case hè drammaticamente migliurata in l'ultimi decennii. Ripetite serie di vendite adattate per u tempu trà e vendite furnisce statisticisti di u guvernu cun informazioni di prezzu chì ùn eranu micca dispunibili in u passatu. À u principiu di l'anni 80, BLS hà citatu una scarsa qualità di dati nantu à i prezzi di a casa cum'è una di e ragioni per cambià a misura di i costi di l'alloghju di i pruprietarii. Oghje ghjornu, ci sò megliu dati nantu à i prezzi per l'alloghju di u pruprietariu chè per e locazione.

Siconda, secondu l'OIT, " Sicondu a proporzione di a pupulazione di riferenza chì sò pruprietarii-occupanti, i trattamenti concettuali alternativi ponu avè un impattu significativu annantu à l'IPC, affettendu sia i pesi sia, almenu, e misure à breve termine di cambiamentu di prezzu. "

Ma l'evidenza dura mostra chì e misure alternative anu avutu una influenza significativa à breve è à longu andà nantu à l'inflazione segnalata.

In u 1999, BLS hà aduttatu una misura alternativa per l'alloghju occupatu da u pruprietariu. A causa di un campione inadeguatu di case in affitto, BLS hà decisu di aduprà i dati di l'affittu per valutà i lochi impliciti di l'alloghju occupatu da u pruprietariu. Prima di u cambiamentu, u tassiu di inflazione per a renta occupata da u pruprietariu era sempre superiore à l'inflazione di a renda. Ma dopu u cambiamentu, quellu schema si lampò. Dapoi u 1999, u tassiu d'inflazione per l'affittu per e residenze primarie hà sempre supera ciò chì BLS hà stimatu per l'alloghju occupatu da u pruprietariu.

Stu schema di affitti và contru à i fundamenti di u mercatu. Durante i periodi di espansione ecunomica, u tassu di vacante per l'alloghju occupatu da i pruprietarii hè in calata, mentre u tassu di vacante di u mercatu locativu si move spessu in a direzione opposta. A diminuzione di l'offerta cù a crescita di i prezzi per e case duveria pruduce un tassiu d'inflazione per e case occupate da u pruprietariu chì hè assai più veloce di u lussu per una residenza primaria.

I dati di BLS mostranu chì l'incrementu cumulativu di e locazione per una residenza primaria hè 20% più grande di quellu di i prupietarii occupati in l'ultimi dui decennii. Sembrerebbe improbabile chì basatu solu nantu à i fundamenti di u mercatu, u tassu di l'affittu di u pruprietariu currerà sottu à quellu di i renti primari.

U pesu di i conti di l'alloghju occupatu da u pruprietariu hè sustanziale, cuntendu per circa 30% di l'IPC di core. È datu a so vasta scala, a sottutestazione cuntinua di a renta-inflazione per l'alloghju occupatu da u pruprietariu hà creatu a falsa impressione chì l'inflazione ciclica hè "piatta". Ma in realtà, ùn hè micca.

In terzu, l'altru funziunariu hà dichjaratu chì ùn hè micca " impussibile" di misurà e locazione implicite occupate da u pruprietariu da i mercati di a lucazione. Aghju dettu chì hè.

I dui mercati sò separati. E ricerche anu dimustratu chì a lucazione hè un fattore essenziale per u prezzu di l'abitazione, è ghjè logicu chì influenzessi ancu i lochi. L'alloghju di u pruprietariu hè di una qualità assai superiore à l'alloghju per i locatarii. Più di l'80% di e case pruprietarie sò staccate unifamiliali contr'à menu di 30% per e locazione, è e case occupate da u pruprietariu sò assai più grandi in scala. Cinque stati, cumpresi dui di i più grandi mercati di locazione (New York è California), anu cuntrolli di locazione o pulitiche di stabilizazione. Pruvà à abbinà u tassiu di inflazione da un mercatu di renti parziale-regulatu cù quellu chì ùn hè micca regolatu crea u potenziale per una misurazione di i prezzi à grande scala.

Janet Norwood, u liggendariu Cummissariu BLS, hà dichjaratu: "L'ubbiettivu di una agenzia statistiche di u guvernu deve esse di pruduce dati chì sò ogettivi, pertinenti, accurati è attuali". A misura BLS di i costi di l'alloghju di i pruprietari fiasca tutti i quattru.