Chì valenu e torri d’uffiziu più vechje in a nova era? A seconda torre di l’uffiziu di San Francisco vende per u 70% di sconto nantu à u prezzu di u listinu originale

Scritta da Wolf Richter via WolfStreet.com,

A quistione ardente hè ghjunta in l'ultimi dui anni ciò chì valenu queste torri d'uffiziu più viote in San Francisco.

U mercatu era congelatu.

Ùn ci era micca transazzione perchè nimu ùn sapia ciò chì valeva qualcosa, postu chì u mercatu di l'uffizii di San Francisco hà mudificatu in pochi anni da esse unu di i mercati di l'uffizii più caldi in i Stati Uniti cù un tassu di vacanti di 7% in 2019 è alcuni di i più alti affitti. in i Stati Uniti, per esse messu nantu à u ghjacciu da travaglià da casa. Circa 33% di tutti i spazii di l'uffiziu sò avà nantu à u mercatu per affittu – peghju ancu di Houston, chì era per anni u peghju mercatu di l'uffiziu in i Stati Uniti.

Allora avà ci hè u sicondu affare in circa un mese – ancu s'è a vendita ùn hè ancu chjusa. Wells Fargo hà truvatu un cumpratore per una di e so torre d'uffiziu in San Francisco, a torre di 13 piani di 355.000 piedi quadrati di l'era di l'anni 1960 à 550 California, attraversu a strada è intornu à l'angulu di a so torre di sede in Montgomery.

Wells Fargo avia compru a torre in u 2005 per $ 108 milioni. Hè liberatu l'edificiu. L'annu passatu, l'hà listatu per $ 160 milioni, ma dopu hà tiratu u listinu dopu avè ricivutu offerte sottu à $ 40 milioni. A principiu di questu annu, hà impegnatu u bancu d'investimentu immubiliare Eastdil Secured per rinvià a torre.

È avà hà fattu un trattu – u nome di u cumpratore ùn hè micca statu divulgatu – per circa $ 42,6 milioni à $ 46 milioni ($ 120 à $ 130 per piede quadru), secondu e fonti citati da u San Francisco Business Times . Chì saria 71% sottu u prezzu di dumanda originale è quasi 60% sottu u prezzu di compra in u 2005.

A prima torre à truvà un cumpratore in a nova era di a riduzione di l'impronta di u travagliu da a casa è di l'uffiziu era stata a torre di a sede di Union Bank in 350 California, chì hà cambiatu mani à principiu di maghju à u 75% di u prezzu di listinu originale in 2020 . à circa $ 200 à $ 225 per piede quadru. Ma avia subitu $ 41 milioni in aghjurnamenti sismichi è rinnuvamenti recentemente.

U prezzu di a torre Wells Fargo ($ 120 à $ 130 per piede quadru) è u prezzu di a torre di l'Union Bank ($ 200 à $ 225 per piede quadratu) serve avà cum'è benchmark per altri torri d'uffiziu più antichi. Sembra, cum'è a scuperta di u prezzu cumencia à piglià, a porta hè stata aperta à più offerte.

E forsi i cumpratori, chì avaranu una basa di costu assai più bassu, ponu capisce ciò chì facenu cù queste torri, cum'è l'affittu di spazii d'uffiziu à affitti più bassi chì sò attrattivi per i potenziali inquilini, chì puderanu tandu cumincià à calà l'affittu di l'uffiziu pruibitivu. a cità.

A cunversione da l'uffiziu à l'abitazione hè avà un tema caldu in San Francisco. Tuttu u mondu sapi chì si pò accade, duverebbe succede. A principiu di quist'annu, a merria hà introduttu una legislazione chì mudificà i codici di pianificazione per fà e cunversione più faciule. Allora andemu à e corse politiche. Ma una cunversione, s'ellu hè ancu sensu ecunomicu, durà anni.

Nè a torre di Wells Fargo nè a torre di l'Unioni Bank implica difetti, vendite di pignoramentu, è perdite enormi per i creditori. Ùn ci sò micca disgraziati detentori di CMBS implicati chì perderanu e so camicie. I turri ùn anu micca servitu cum'è collateral per u debitu. E duie pruprietà sò state pussede da i banche per parechji anni per aduprà cum'è i so uffizii. Ma i banche – cum'è a maiò parte di l'altre imprese maiò in a zona – riduttanu a so stampa di l'uffiziu. È fendu cusì, stanu avà stabiliscenu i prezzi di riferimentu.

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