Analizà i REIT di l’Agenzia

Scrittu da Michael Lebowitz via RealInvestmentAdvice.com,

Numerose dumande di lettore dopu à u nostru articulu, Agency REITs For A Bull Steepener , ci hà incitatu à scrive stu seguitu cù più detaglii nantu à cumu analizà i REIT di l'agenzia. Questu articulu ùn ricumande micca REITs di l'agenzia specifica, ma stabilisce alcuni di i fundamenti fundamentali di i più grandi REIT di l'agenzia cummerciale. Fendu cusì, questa analisi è l'articulu precedente furnisce una basa solida per evaluà ulteriormente i REIT di l'agenzia.

Prima di immersione, vale a pena nutà chì a maiò parte di i REIT di l'agenzia offrenu azioni preferite. Mentre ùn li discutemu micca in questu articulu, l'azzioni preferite ponu ancu esse gratificanti è menu risicate in l'attuale ambiente di tassi d'interessu di u toru.

(Divulgazione: RIA Advisors hà una pusizione in NLY è REM in i so portafogli di clienti.)

Gestisce un REIT

Una agenzia REIT hè solu bè cum'è a so squadra di gestione di cartera. Cum'è avemu scrittu in Agency REITs For A Bull Steepener , a squadra di gestione di cartera hà da cumprà bè gratificanti è emette passivi appropritati per finanzà l'investimenti, ma deve ancu sempre copre a cartera per u risicu di l'interessu è l'ipoteka. Inoltre, cummercianu attivamente derivati ​​​​per trasfurmà i termini è e cundizioni di i so passivi.

A causa di a leva impiegata da l'agenzia REITs, una sucità chì piglia decisioni di copertura poveri puderia esse custretta à vende l'attivu o emette passività in tempi inopportuni. Una gestione povera pò risultatu in pagamentu di dividendi ridotti o mancati.

À u cuntrariu, i costi di l'over-hedging pò manghjà caru in i profitti REITs, risultatu in dividendi minimi. Truvà u equilibriu ghjusta trà l'assi, i passivi è i hedges hè un compitu altu. E cumpetenze di u gestore di cartera in a gestione di a cartera pò fà una grande diferenza in i rendimenti quandu paragunate REITs.

Ùn pudemu micca quantificà i livelli di cumpetenze di gestione di cartera, ma spartemu infurmazioni nantu à ogni REIT per aiutà à capisce megliu alcune differenze trà i REIT più grande di l'agenzia.

Agenzia di valutazione REITs

A causa di u mudellu di cummerciale REIT di l'agenzia unica, a valutazione richiede strumenti diversi da quelli chì sò comunmente usati per i stock. L'investitori REIT di l'Agenzia preferanu metriche cum'è u prezzu à u valore di u libru, a leva, i spreads di tassi d'interessu, l'affidabilità di i dividendi è u valore à risicu. Earnings, sales, and margin tradiziunale è calculi di valutazione ùn sò micca utili.

A tavula seguente sparte infurmazioni nantu à i principali REIT di l'agenzia cummerciale publicamente. Ulteriori rùbbriche sottu si focalizeghjanu nantu à trè fatturi chì aiutanu à determinà u risicu è u rendimentu di l'investitore. I tavule in queste sezioni mostranu l'ultime dati rispettivi, i intervalli di deci anni, è a dimensione di i intervalli per furnisce un cuntestu megliu per i figuri attuali.

Prezzu à u valore di u libru

U prezzu à u valore di u libru dice à l'investituri quantu valore di cartera o equità (assi minus passivi) pussede per parte. U rapportu varieghja per via di i capricci di l'investituri. L'investituri anu preferitu un rapportu di prezzu à u valore di u libru sottu 1.0 cum'è essenzialmente cumprà a cartera per menu di 100% di u so valore. Tuttavia, un rapportu di prezzu à u valore di u libru assai sottu à 1.0 pò indicà prublemi.

A causa di a natura volatile di l'assi di l'agenzia REIT, i passivi è i coperture, u valore di u libru hè in muvimentu constantu. Sfortunatamente, a maiò parte di i REIT di l'agenzia informanu solu u valore di u libru trimestrale. Dunque, a prudenza hè garantita perchè u valore di u libru hè sempre stancu, mentre chì i cambiamenti di prezzu sò attuali. In altri palori, ci sò solu quattru ghjorni à l'annu quandu u rapportu di u prezzu à u libru hè currettu. Ci sò manere di stimà u valore di u libru per aiutà à superà stu prublema.

I REIT di l'Agenzia sò incentivati ​​à cresce cum'è una cartera più grande crea più ingressu per i dirigenti di a cumpagnia è a squadra di gestione di cartera. A crescita implica l'emissione di più equità.

I REIT di l'Agenzia spessu offrenu novi azzioni à u mercatu quandu u valore di u prezzu à u libru hè sopra 1.0. Fendu cusì li permette di cullà più soldi per parte chì u valore di a cartera neta. A nova emissione spessu causa chì u prezzu di l'azzioni diminuite versu un rapportu di prezzu à libru di 1.0. Quandu u rapportu di u prezzu à u libru hè sottu à 1.0, l'emissione di l'azzioni ùn hè micca economicamente benefica per u REIT; in ogni modu, aghjunghje valore à l'azzionisti esistenti.

A tavula sottu mostra l'ultimu valore di u prezzu à u libru di l'ottu più grandi REIT di l'agenzia cummerciale. In a maiò parte di i casi, sò circa trè mesi. Siccomu i rendimenti di ubligatoriu sò cascati in l'ultimi mesi è a diffusione di l'ipoteki à i passivi s'hè ristretta, i valori di a cartera sò prubabilmente più altu ch'è l'ultimu rapportu. Dice questu, parechji prezzi di azzioni di i stock anu ancu aumentatu in valore.

Leverage

Per apprezzà megliu l'impurtanza di leverage, spartemu u seguente riassuntu simplificatu di a creazione di una agenzia REIT. Hè da l'Agenzia REITs For A Bull Steepener .

Ipoteticamente, cuminciamu una nova agenzia REIT per aiutà à apprezzà cumu operanu.

• Sollicitemu $ 1 miliardo da investitori in equità.

• Una parte significativa di u $ 1 billion hè aduprata per cumprà securities backed ipoteka (MBS).

• Allora pigliamu in prestito $ 4 miliardi da una banca utilizendu u $ 1 miliardi di MBS cum'è garanzia.

• U prucedimentu di u prestitu di $ 4 miliardi sò ancu utilizati per cumprà MBS.

• U nostru novu REIT hà circa $ 5 miliardi di MBS contru $ 1 miliardi di equità è $ 4 miliardi di debitu.

• In u risultatu, u REIT hà 5x leverage.

A quantità di leverage hè un indicatore essenziale di risicu. Se, in l'esempiu di sopra, u REIT hà pigliatu in prestito $ 50 miliardi cù solu $ 1 miliardi di equità, risultatu in 50x leverage. Un muvimentu avversu di 2% in a cartera sguasserà tuttu u valore di l'equità. À u cuntrariu, u leverage 5x piglia una perdita di 20% prima chì i detentori di azioni sò sguassati.

Ùn hè micca solu a quantità di leverage essenziale per seguità, ma cumu è quandu i cambiamenti di leverage ponu aiutà à valutà a pusizione di u gestore di cartera versu i risichi attuali. Ancu di uguale impurtanza à quelli chì valutanu u risicu hè l'attività di copertura. In particulare, cumu hè a squadra di gestione di a cartera chì usa derivati ​​per trasfurmà i passivi è gestisce u risicu?

E cumpetenze di copertura solida ponu cumpensà parzialmente i risichi di un elevatu leverage. À l'inverse, un REIT peut avoir un faible effet de levier, mais présente encore un risque élevé à cause de mauvaises couvertures.

Affidabilità di dividendu

Dati i rendimenti di dividendi eccessivi nantu à i REIT di l'agenzia, l'affidabilità di u dividendu di u REIT hè impurtante. Cum'è altre metriche chjave, duvemu paragunà u dividendu attuale à u so intervallu storicu per apprezzà cumu si pò cambià potenzialmente in ambienti favurevuli o avversi.

Una alternativa REIT di l'agenzia

Sè vo site scomodu à sceglie REIT specifichi di l'agenzia, ricumandemu di diversificà trà parechji per riduce i risichi di cartera idiosincratica.

Una manera hè via l'ETF Real Mortgage iShares (REM). I dui più grandi holding di l'ETF, chì rapprisentanu più di 25%, sò NLY è AGNC. Tenite in mente chì alcune di e so participazioni ùn sò micca REIT di l'agenzia. Per quessa, ponu cuntene attivi chì u guvernu ùn guarantisci micca.

Riassuntu

Senza un sfondate in a gestione di una cartera di ipoteche, l'analisi REIT di l'agenzia pò esse sfida. In ogni casu, mette in più travagli di casa di ciò chì hè tipicu per un investimentu in stock pò furnisce l'investituri cù ritorni spessu micca correlati cù u mercatu più largu, offrendu cusì una forma unica di diversificazione. Se decide di ricercà REIT di l'agenzia, vi cunsigliu assai di leghje i so rapporti trimestrali è annuali, chì sò incredibilmente dettagliati è perspicaci.

I REIT di l'Agenzia ùn sò micca per investitori di cumprà è mantene. Tendenu à fà bè in ambienti specifichi ecunomichi è di tassi d'interessu è pocu in altri. Cridemu chì l'attuale rialzamentu di a curva di rendimentu puderia offre opportunità à l'investituri cù u settore REIT di l'agenzia. Tuttavia, insistemu chì i portafogli REIT ponu guadagnà valore mentre e so azioni perdenu valore.