“An Declinazione Eye-Popping” – Valori di u centru cummerciale di i Stati Uniti Crash da un record 60% in 2020

L'ultima volta chì avemu vistu una parte di u desertu post-covid chì afferrava i centri commerciali di a nazione hè stata di novu in Novembre quandu avemu ricevutu un ricordu vivu di ciò chì Bloomberg hà chjamatu "carnaghja" trà l'inquilini di u centru cummerciale mentre dui grandi pruprietarii di u centru cummerciale anu fattu fallimentu in un weekend, dopu crescente lista di i clienti falluti in a prutezzione di u Capitulu 11. I dui REIT di u centru cummerciale, Pennsylvania Real Estate Investment Trust è CBL & Associates Properties anu presentatu per a prutezzione di u Capitulu 11 à l'iniziu di nuvembre, citendu pressioni indotte da pandemia nantu à i so inquilini è, implicitamente, elli stessi. Inseme, e duie REITs eranu per 87 milioni di piedi quadrati di beni immubiliarii in i Stati Uniti, secondu i ghjudizii.

Tuttavia, malgradu occasionale splutazioni minori, dapoi a fine di u 2020, u settore di i centri commerciali era statu relativamente stabile nantu à u ritornu di a predisponenza obbligatoria è ancu di u Rivenutu di Base Universale per cortesia di u guvernu, chì hà vistu l'Americani scatenà vendite di vendita record in l'ultimi mesi cum'è l'ultimu guvernu cuntrolli di stimulu sò stati depositi, mantenendu i centri commerciali vivi in ​​un statu di animazione sospesa almenu finu à quandu i generosi pagamenti di u guvernu continuanu à entrà.

Sfurtunatamente, mentre ci sò stati pochi "eventi di liquidità" in un mondu induve a pianificazione centrale da u guvernu determina di più in più chì vive un altru ghjornu è chì deve presentà un fallimentu oghje, i fundamenti di u settore di i centri commerciali anu continuatu à crollà, è secondu un analisi da Bloomberg , i valori di u centru cummerciale in i Stati Uniti anu scuppiatu una media di 60% dopu à e valutazioni in u 2020, un segnu di micca solu più dolore da vene per e pruprietà di vendita – ancu quandu l'ecunumia hè stata recuperata da i chjusi forzati da pandemia, è secondu Goldman hè ancu crescendu à u ritmu u più veloce record …

… ma l'indicazione più chjara ancu chì un mondu di dulore aspetta u mumentu chì l'innumerevoli tentativi di u guvernu di calcià u pò scadenu, è a triste realtà di l'ecunumia di i Stati Uniti torna à emergere davanti è centru.

Circa 4 miliardi di dollari in valore sò stati cancellati da 118 pruprietà ancorate à u cummerciu cù debiti di tituli sustinuti da ipoteche cummerciali dopu cattivi debiti è pagamenti, inadempienze è foreclosures anu attivatu rivalutazioni di pruprietà.

Aggrava: quella calata media – chì riflette u cambiamentu di valore postu chì u debitu hè natu anni fà, in parechji casi vicinu à valutazioni elevate di tutti i tempi – pò infatti sottestimà e perdite quandu e prupietà venenu à vende, perchè tante immubiliare al dettaglio hè in difficultà. È ancu peghju: pochi cumpratori sò disposti à piglià risichi annantu à i centri cummerciali anziani chì u cummerciu elettronicu cuntinueghja à piglià parte di u mercatu.

"Ghjè un decadenza di vista", Gwen Roush, un analista di u serviziu di qualificazione DBRS Morningstar chì seguita l'immubiliare cummerciale, hà dettu in una intervista. "Quandu avemu a previsione di una perdita in questi centri commerciali, avemu ancu più tagliatu di quellu valore."

È cusì, in previsione di ciò chì sarà prestu u più grande scossa di compensazione di u mercatu in a storia di u centru cummerciale, i più grandi pruprietari, cum'è Simon Property Group, Brookfield Asset Management è Starwood Capital Group, anu cuminciatu à triaghjà e prupietà, alluntanendu si da i perdenti di soldi mentre reinvestisce in lochi fattibili. Benintesa, l'incubo per i centri commerciali statunitensi hè venutu da tantu tempu cù Amazon chì distrugge i punti di vendita di mattoni è di mortaiu in tutta a nazione – u covid hà servutu solu cum'è l'ultimu chiodu in a bara:

I centri culpiti eranu dighjà decimati da fallimenti in i grandi magazzini è elevati tassi di vacanza, prima chì Covid-19 accelerebbe u gustu americanu per e shopping in linea. Hè improbabile chì i vaccini è l'immunità di e bande attiressinu i visitori in gallerie deserte parfumate cù dolci di panetteria Cinnabon.

U colpu di u martellu, quandu vene, serà catastròficu: secondu Floris van Dijkum, analista immubiliare di Compass Point Research & Trading, solu circa a metà di i 1.100 centri cummerciali interiori americani anu una bona probabilità di sopravvivenza . U forte diventerà più forte mentre u più debule abbandunà a faccia o peghju, hà dettu.

"Ci hè una bifurcazione enorme trà qualità bona è mala", hà dettu Van Dijkum. "Per valore, 80% si trova in i primi 300 centri cummerciali."

In previsione di questu ghjornu D quandu i debiti duveranu finalmente esse saldati, Simon, u più grande pruprietariu di u centru cummerciale di u paese, travaglia cù i gestiunari di prestiti per ristrutturà u debitu nantu à i centri sottoperformanti o restituisce e chiavi.

"Spergu di fà affari in alcuni", hà dettu u direttore esecutivu David Simon nantu à l'ultimi risultati di a cumpagnia. "In casu negativu, allora ùn saranu più parte di u nostru portafogliu è auguremu à stu novu pruprietariu a bona furtuna."

Simon's Town Center in Cobb, fora d'Atlanta, chì una volta valutatu à 322 milioni di dolaru ùn hà ricevutu alcuna offerta in una vendita à l'asta di preclusione di u palazzu di ghjustizia in ferraghju, secondu un raportu di nutizie lucale. U Montgomery Mall di a cumpagnia, vicinu à Filadelfia, hè stata valutata à 61 milioni di dollari l'annu scorsu, una calata di 69% da u so valore di 2014.

Per i pochi centri cummerciali chì anu vindutu, i prezzi eranu calati solu 1,8% in ghjennaghju da un annu nanzu, mostranu i dati di Real Capital Analytics Inc. Hè perchè a maiò parte di ciò chì hà scambiatu era di alta qualità, secondu Jim Costello, vicepresidente senior di l'impresa di ricerca. Sò i cattivi chì ùn finiscenu micca un'offerta.

Alcuni venditori di centri commerciali più ottimisti aspettanu chì l'ecunumia si ripiglii prima di pruvà à scaricà e prupietà, sperendu in prezzi più alti.
Unibail-Rodamco-Westfield, pruprietariu di 37 centri cummerciali di i Stati Uniti, hà dettu in a so dichjarazione di guadagnu di u quartu trimestre chì aspetta à u 2022 per "riduce significativamente a nostra esposizione finanziaria à i Stati Uniti quandu u mercatu d'investimentu riapre".

Traduzzione : sapemu avà quale hè u più grande detentore di sacchi.

Intantu, per parechji centri inferiori, u valore hè solu u costu di u terrenu menu u costu di a demolizione, secondu Costello.

"U tile aranciu è a moquette marrone sò solu da esse abbattuti è arati sottu è eventualmente scambià à un prezzu chì qualcunu pò custruisce qualcosa d'altru", hà dettu.

À mezu à a disperazione crescente, parechji operatori di u centru cummerciale anu cercatu di scappà di e so cariche di debitu mentre i posti vacanti aumentanu è l'inquilini trattenenu e locazione. Ùn funziona micca troppu bè: u Washington Prime Group hà saltatu un pagamentu di interessi di ferraghju è hà assuntu cunsiglieri di ristrutturazione. È, cum'è nutatu sopra, Pennsylvania Real Estate Investment Trust è CBL & Associates Properties anu presentatu fallimentu l'annu scorsu.

Intantu, i difetti impensati si accatastanu: a gestione di u debitu per circa u 17% di e pruprietà di vendita cù prestiti CMBS hè stata trasferita à specialisti di allenamentu per via di moralità o altri prublemi finanziarii, secondu solu per e pruprietà di l'ospitalità, cù 24,5% in serviziu speciale, dati da u spettaculu Trepp. Questu significa chì prima o dopu, ci sarà un scuppiatu di difetti una volta chì e porte di a diga si aprenu.

I servizii di classificazione anu declinatu centinaia di tranche di obbligazioni, assai di elle in debitu di u centru cummerciale, postu chì cresce a preoccupazione chì l'investitori ùn saranu rimbursati, secondu Roy Chun, direttore generale senior di l'Agenzia di Valutazione di Obligazioni Kroll. Hè solu una questione di tempu prima chì i soldi cessanu di scorrere, hà dettu.

"Hè a sesta o settima entrata di un ghjocu", disse Chun. "Ma sapete digià u vincitore è u perdente".