Affruntà à “Sfide senza precedente” è à i tassi in crescita, i pruprietarii di PIMCO di proprietà di PIMCO si difendenu nantu à $ 1.7 miliardi in ipoteche d’uffiziu

À mezu à a recente crescita record di i tassi d'interessu, u mercatu di l'abitazione residenziale pò esse congelatu – postu chì a distanza trà l'offerte è e dumande si stende à livelli senza precedente – ma hè pocu in caduta libera, per cortesia di parechji anni di tassi ultra-bassi chì permettenu à i pruprietarii di chjude. in tassi bassi per u futuru prevedibile, ancu s'ellu significa chì l'aspiranti è i novi pruprietarii restanu chjusi indefinitamente da un mercatu di l'abitazioni chì ùn hè mai statu più inaccessibile (è invece sò custretti à affittu).

Ma mentri u mercatu di l'abitazione residenziale pò esse relativamente immune contr'à e cunsequenze avverse di i tassi in crescita – sia solu per un periudu finitu di tempu – ùn si pò dì micca u listessu di immubiliare cummerciale, induve l'impattu di i tassi più alti (o più bassi) hè trasmessu. assai più veloce. Hè ancu perchè u settore immubiliare cummerciale vede un dolore senza precedente. Un esempiu recente era a fallimentu di l'icònicu hotel Times Square Crowne Plaza, situatu à 1601 Broadway, chì, cum'è avemu nutatu dui mesi fà, hà riportatu circa 88 000 piedi quadrati, o 45% di l'uffiziu in questu indirizzu, era vacante, furzendu i pruprietarii. Vornado Realty Trust per piglià una grande L nantu à a pruprietà.

Inoltre, cum'è avemu ancu meditatu retorica …

Hè questu u primu grande domino immubiliare cummerciale à cascà dopu à a rivoluzione di "travagliu da casa" di covid?

… a risposta era chjaramente sì, è cù ogni ghjornu chì i tassi cuntinueghjanu à aumentà à l'altitudine di parechji decennii, i mal di testa per l'immubiliare cummerciale cresce solu.

Avanzate finu à oghje, quandu Bloomberg informa chì un pruprietariu di l'uffiziu cuntrullatu da u giant di bond PIMCO hà fattu in default circa $ 1,7 miliardi di note ipotecarie nantu à sette edifici, "un signu di dulore crescente per l'industria cum'è i valori di a pruprietà cadunu è l'aumentu di i tassi d'interessu stringenu i prestiti. "

L'edificazioni – in San Francisco, New York, Boston è Jersey City, New Jersey – sò di proprietà di Columbia Property Trust, chì hè stata acquistata in 2021 per $ 3.9 miliardi da fondi amministrati da Pimco. L'ipoteche anu un debitu à tassi fluttuanti, chì hà purtatu à l'aumentu di i pagamenti mensili mentre i tassi d'interessu anu aumentatu l'annu passatu.

"Avemu, cum'è a maiò parte di i pruprietarii di l'uffiziu, affrontemu e sfide uniche è senza precedente chì attualmente affruntà a nostra classe di asset è a nostra basa di clienti", Justina Lombardo, un portavoce di Columbia Property Trust, hà dettu in una dichjarazione per e-mail. "Avemu impegnatu cù i nostri prestatori in una ristrutturazione di u nostru prestitu nantu à sette pruprietà in a nostra cartera naziunale più grande. Aspittemu un prucessu di cullaburazione chì rende suluzioni pensate chì riflette e cundizioni attuali di u mercatu è serve megliu l'interessi di tutti i stakeholder ".

Qualchese più dettagliu nantu à l'uffizii in quistione: un edifiziu di San Francisco à 650 California St., custruitu in u 1964, hè a pruprietà più preziosa in a cartera à $ 479 milioni, secondu i figuri di u 2021. Altri pruprietà includenu 229 W. 43rd St., 245-249 W. 17th St. è 315 Park Ave. South in Manhattan, 201 California St. in San Francisco, 116 Huntington Ave. in Boston è 95 Christopher Columbus Drive in Jersey City.

Cum'è discutitu dui mesi fà , l'uffizii di i Stati Uniti, in particulare i vechji edifici cù menu amenità, anu luttatu in l'ultimi anni per mantene l'inquilini in mezzu à l'aumentu di u travagliu remoto durante a pandemia è i recenti licenziamenti. Sicondu Green Street, i valori di sti pruprietà sò cascati di 20% da l'iniziu di a pandemia in marzu 2020,

I sette edifici di Columbia Property Trust sò stati valutati à $ 2.27 miliardi in 2021, secondu i documenti di prestitu nantu à un CMBS di $ 485 milioni chì finanziava una parte di u debitu. Goldman Sachs, Citigroup Inc. è Deutsche Bank hà finanziatu u debitu originale di quasi $ 1,9 miliardi.

U predefinitu di Columbia seguita duie settimane dopu chì Brookfield Corp., parente di u più grande pruprietariu di l'uffiziu in u centru di Los Angeles, hà inadempiutu à i prestiti ligati à dui edifici invece di rifinanzià u debitu postu chì a dumanda di spaziu si debilita in u centru di a seconda cità più grande di i Stati Uniti.

I dui pruprietà in difettu, parte di una cartera chjamata Brookfield DTLA Fund Office Trust Investor, sò a Torre di a Cumpagnia di Gas, cù $ 465 milioni in prestiti, è a Torre 777, cù circa $ 290 milioni in debitu, secondu un schedariu. U gestore di u fondu avia avvistatu in nuvembre chì puderia affruntà l'esclusione di pruprietà.

I valori di edifizii di l'uffizii paragunabili sò largamente calati, secondu l'analista Barclays. I posti vacanti di l'uffiziu sò aumentati in tuttu u paese da quandu a pandemia hà fattu u travagliu remotamente più rutina. U tassu di vacanti in u distrettu cummerciale centrale di Los Angeles era 22.7% in u quartu trimestre di u 2022, secondu un rapportu Jones Lang LaSalle Inc.

Cum'è Bloomberg informa, Brookfield hà avutu l'opzione di allargà a maturità di i prestiti ligati à a Torre di a Cumpagnia di Gas, ma hà elettu micca. Hà sceltu ancu di ùn avè micca prutezzione di i tassi d'interessu chì era necessariu per i prestiti per a pruprietà di a Torre 777, chì equivale à un avvenimentu di default, l'ultimu archiviu di a cumpagnia hà dettu.

A cartera di Brookfield DTLA hà un totale di $ 2,28 miliardi in debitu assicuratu, secondu un schedariu di nuvembre. L'altri edifici cù u debitu di maturità includenu a Torre di u Nordu di u Wells Fargo Centers cù $ 500 milioni di debitu dovutu in uttrovi è a Wells Fargo Centers South Tower cù $ 263 milioni di maturità in Novembre. L'edifizii anu circa $ 1,8 miliardi di obbligazioni di tassi fluttuanti, generalmente coperti cù derivati ​​di tassi d'interessu, chì ponu traduce in pagamenti aumentati mentre a Riserva Federale aumenta i tassi d'interessu.

I prestatori ùn anu micca preclusu e duie proprietà o esercitatu altri rimedi dispunibuli per elli, secondu a presentazione di Brookfield. In ghjennaghju, Oaktree Capital Management hà strappatu u cuntrollu di l'edificiu cunnisciutu per furnisce i scatti esterni per l'uffiziu principale in a serie televisiva "LA Law" dopu chì u pruprietariu, Coretrust Capital Partners, hè andatu in default per un prestitu ligatu à a pruprietà.

Tuttavia, malgradu l'aumentu recente di i difetti di l'uffiziu, u tassu di delinquenza per i tituli sustinuti da l'ipoteca cummerciale per l'uffizii hè sempre relativamente bassu, à solu 1.83% in ghjennaghju, secondu Trepp. Ùn ferma micca longu se a Fed cuntinueghja cù u so