A Florida di u Sud hè in un boom industriale sfarente di qualsiasi altru

Di Matthew Rotolante di Wealth Management

Cum'è un nativu di a quarta generazione di u Sud di Florida in una famiglia chì hà participatu attivamente à u mercatu per quasi un seculu, aghju cunniscenza di prima manu di a natura di a muntagna russa di i cicli immubiliarii di a regione. L' attuale boom immubiliare industriale di u Sudu di Florida ùn hè micca u primu di u so tipu, ma puderia esse u più impermeable à i ciclichi più larghi chì qualsiasi periodi paragunabili in a storia di a regione.

In l'anni 1920, i venditori di "Binder Boy" anu scambiatu pruprietà quant'è quattru o cinque volte in un ghjornu cù a prumessa di u sole è di ricchezze chì alimentanu una prodigiosa bolla chì hè stata traumaticamente scoppiata in u 1926 da l'ultimu uraganu maiò chì hà colpitu u centru di Miami. Tuttavia, un uraganu puderia ancu micca esse abbastanza rallentatu l'immubiliare immubiliare di u Sud di Florida.

Malgradu più di 8 milioni di sq. ft. di novi consegne di custruzzione in tuttu u 2021 è più consegna in 2022, l'assorbimentu rapidu di u Sud di a Florida hà cuntinuatu à lascià vacanti à un minimu di u tempu di solu 3 per centu, cumparatu cù una media naziunale di 4,3 per centu, secondu. à Lee & Associates National Quarterly Market Report . I prezzi di l'affittu anu ancu vistu un aumentu constante annu annantu à l'annu, cù a media per l'area di tri-county di u Sud di Florida à $ 11.54 per sq. ft. per annu. Diversi sottumercati di Miami vedenu ancu tariffi più altu di $ 18 per sq.

Pochi mercati americani anu prufittuatu di più da a pandemia. Cù un ambiente regulativu favurevule per l'imprese è l'impositu è ​​un clima temperatu chì ùn hà micca favuritu un virus per principià, a Florida (è più specificamente a Florida di u Sud) hà godutu una pusizioni avidissima in u mercatu naziunale è hè surtita da a pandemia brillanti.

Da multifamiliari à centri commerciali, edifici d'uffizii è terreni, i valori di a pruprietà sò in crescita. Tuttavia, l'industriale hè u settore chì dà "esuberanza irrazionale" una nova definizione. O hè ? Sò i tassi recenti di l'inflazione in doppia cifru di a terra industriale è u magazzinu basatu nantu à speculazione pura, o sò i participanti in questa classe di attivu chì paganu i prezzi record basati nantu à fundamenti solidi ? Cunsideremu questu più in più.

I cuncetti cum'è l'offerta è a dumanda è l'elasticità di u prezzu (o inelasticità) dichjaranu chì s'ellu ci hè una dumanda larga cù poca offerta, è se a dumanda cuntinueghja à cresce mentre l'offerta diminuisce, allora a scarsità guidà i prezzi in u celu. L'immubiliare industriale di u Sudu di Florida hè facilmente sustituitu? Hè prontu aumentatu? A dumanda per ellu diminuisce cù u tempu?

A risposta à e quistioni di sopra hè un no risonante.

L'immubiliare industriale ùn hè micca facilmente sustituitu nè aumentatu facilmente. Hè essenziale per u almacenamentu, a distribuzione è a fabricazione di merchenzie. Mentre in l'ultimi 20 anni, a vendita al dettaglio hè stata sustituita da a forma pervasiva di e-commerce di consegna diretta à a casa, i magazzini da induve sò consegnati questi beni anu benefiziu. Avemu ancu vistu l'uffiziu esse sustituitu in parte da a tendenza remota di u travagliu da casa resa essenziale da a pandemia. In corta, mentri l'altri classi di attivu, cum'è u retail è l'uffiziu, sò stati facilmente sustituiti, l'industriale ùn pò micca esse facilmente sustituitu.

Industriale pò esse aumentatu, ma micca facilmente. I parchi industriali sò rumorosi è assai trafficati da grandi veiculi chì emettenu fume. Puderanu esse alti, ma micca quasi alti cum'è una torre di condominiu o un edifiziu d'uffiziu. Sò ancu tendenu à esse vicinu à l'autostrade maiò, l'aeroporti è i porti marittimi. A volte, almacenanu materiali periculosi chì sò dannosi per l'ambiente o l'equipaggiu antiesteticu.

Queste sfide significanu chì i pruprietarii chì anu da votà nantu à i cambiamenti di zoning per i terreni adiacenti ùn voteranu micca vuluntarii in favore di a classificazione di zoning industriale. Siconda, perchè l'industriale hè tipicamente un edifiziu di una sola storia (ancu se u magazzinu verticali hè cuminciatu à esse introduttu in u mercatu) hè difficiule di creà un metraggio quadratu di almacenamentu significativamente più altu.

A maiò parte di i conte è di e cità di i Stati Uniti sò stati pianificati da almenu 30 à 40 anni fà o più, è spessu sta pianificazione ùn hà micca cuntemplatu bè a futura dumanda di immubiliare industriale, lascendu l'inventariu industriale esistente. Inoltre, una grande quantità di immubiliare industriale, per via di u fattu chì i so tassi di affittu per piede quadratu sò sempre assai più bassi di l'uffiziu, di l'immubiliare di vendita è di l'immubiliare residenziale, hè stata cunvertita à questi altri usi chì ùn anu micca affruntà u NIMBY ( Not In My Back Yard) ostaculu.

In mercati cum'è Atlanta, Dallas, Phoenix o un'altra zona "hub and spoke" cù un centru di u centru di u centru è periferia è vini di l'autostrada è loops à l'esternu, hè faciule acquistà un bloccu di terra più luntanu da u core è rezonelu prima di NIMBY hè ghjuntu. Parechji centri commerciali falluti sò ancu cunvertiti à l'usu industriale cum'è una manera di ripurtà questi grandi goliaths abbandunati di l'epica passata. In ogni casu, u Sudu di Florida ùn hà micca centri commerciali abbandunati, è a so geugrafia ùn hè micca un centru è parlava, ma più cum'è una banana pusata nantu à una cresta di corallo chì hè circundatu da l'Oceanu Atlanticu à l'est è à u sudu è l'Everglades à u punente.

Chì lascia u nordu per espansione in. Dui decennii fà, solu a terra adiacente à i principali centri di pupulazione, aeroporti è porti marittimi era assai dumandata. Oghje, avemu vistu sviluppatori è cumpagnie chì si avventuranu finu à u nordu di u conte di Santa Lucia. Questa zona era cunsiderata terra di nimu in l'anni passati, senza un aeroportu internaziunale, un portu marittimu o parechji patroni maiò. Tuttavia, vedemu avà i principali cumpagnie di Fortune 500 chì decidenu di situà in i parchi quì per via di l'affitti più bassi è di i prezzi di a terra è di u costu di vita più bassu per i so impiegati.

In riassuntu, u Sud di a Florida hè un mercatu limitatu di terra chì hè ancu più scarsu in terreni industriali, cù una alta dumanda chì porta i prezzi à radduppià in l'ultimi dui anni. I sviluppatori, è l'industria immubiliare cummerciale di a regione in generale, duveranu unisce è identificà suluzioni creative per accodà a dumanda senza precedente.