A putrefazione in u mercatu immubiliare cummerciale in una storia

Scrittu da Mike Maharrey via Money Metals ,

Aghju fighjatu u settore immubiliare cummerciale (CRE) cum'è un potenziale catalizzatore per a prossima crisa finanziaria. Finu a ora, hà sappiutu di mantene inseme, ma ci sò sempre prublemi per a fermentazione sottu à a superficia.

A storia di un investimentu immubiliare cummerciale da UBS Group hè un microcosmu di u mercatu immubiliare cummerciale.

In u 2006, un fondo d'investimentu gestitu da una divisione di UBS hà compru l'Edificiu Sports Illustrated in Manhattan per $ 332 milioni. Hà compru a terra sottu à l'edificiu di 925 000 piedi quadrati in 2012 per $ 279 milioni.

Sette anni dopu, UBS hà vindutu a terra à Safehold per $ 285 milioni . Safehold hè specializatu in affitti di terreni, è à u mumentu di a vendita, UBS hà firmatu un affittu à longu andà cù a cumpagnia per mantene u cuntrollu di l'edificiu.

Sicondu Wolfstreet , UBS hà prubabilmente tenutu annantu à l'edificiu in 2019 perchè ci era una carenza d'uffizii in Manhattan, è l'affitti eranu altissimi.

"In teoria, UBS puderia piglià ingressi da l'edifiziu – l'affittu di l'uffiziu, in a strada di a luna, sperendu superà i costi di l'affittu di terra è altre spese – mentre chì avia tiratu $ 285 milioni in cash fora di a pruprietà".

Comu pudete intuisce, e cose ùn sò micca andate cusì.

Senza anticipà COVID-19, UBS hà pompatu ancu più soldi in l'edificiu, cù circa $ 76 milioni in rinnuvamenti.

Quandu a custruzzione hè stata finita à principiu di u 2021, l'edificiu hè statu affittu à circa 40 per centu di a capacità. À quellu tempu, UBS avia investitu circa $ 408 milioni in a pruprietà.

Di sicuru, à questu tempu, u mercatu CRE era in mezzu di una caduta libera. L'occupazione di l'edificiu hè cascata rapidamente à u 35 per centu.

UBS hà affruntatu un doppiu colpu di caduta di occupazione è affitti in calata. U redditu in affittu ùn pudia più copre l'affittu di terra. Cum'è WolfStreet hà dettu, " Tuttu tuttu s'era trasfurmatu in una succhia di soldi ".

UBS mette a torre nantu à u mercatu. Il a presque réussi à conclure un accord, mais il a réussi. Eventualmente, u bancu d'investimentu hà vindutu l'edificiu via l'asta in linea per un mischinu $ 8,5 milioni.

Inseme tuttu, UBS hà pagatu $ 332 milioni per l'edifiziu è poi investitu un altru $ 76 milioni in rinnuvamenti per un totale di $ 408 milioni. Dopu hà vindutu l'edificiu per $ 8,5 milioni, una perdita massiva di $ 399,5 milioni.

Hè riesciutu à ottene un guadagnu di $ 6 milioni nantu à a terra, abbandunendu a perdita totale à $ 393,5 milioni – una perdita di 43 per centu annantu à l'investimentu.

A perdita ùn parerà micca male nantu à i libri, perchè e regule di cuntabilità permettenu à UBS di deprezzà u valore di l'edifiziu, ma i trucchi di cuntabilità ùn mitigate micca una perdita attuale.

Avà, multiplica stu scenariu centinaie di volte è pudete vede perchè ci hè preoccupatu per u mercatu CRE.

Oghje, u settore CRE face u triple scontru di i prezzi in caduta, a dumanda di caduta è l'aumentu di i tassi d'interessu. L'ascesa post-pandemica di i prugrammi di telecommuting è di travagliu in casa hà sfracitu a dumanda di spaziu d'uffiziu. I tassi di vacanti in l'edificazioni cummerciale sò cresciuti.

Questu hà fattu un stress significativu nantu à e cumpagnie immubiliarii cummerciale. U più grande fallimentu in u 2023 hè statu u fallimentu di u Pennsylvania Real Estate Investment Trust. A cumpagnia avia caricatu cù più di $ 1 miliardi in passivi.

U colapsu di u mercatu immubiliare cummerciale puderia facilmente sparghje in u settore finanziariu. Hè perchè assai prestiti sò ghjunti.

Sicondu l' Associazione Bankers Mortgage , circa 1,2 trilioni di $ di u debitu immubiliare cummerciale in i Stati Uniti maturerà in i prossimi dui anni.

Sicondu Trepp (un fornitore di dati immubiliarii), $ 2,56 trilioni in prestiti immubiliarii cummirciali maturanu in i prossimi cinque anni, cù $ 1,4 trilioni tenuti da i banche.

Tuttu quellu debitu duverà esse rifinanziatu. Questu hè un grande prublema per i debitori chì facenu tassi d'interessu assai più alti per piglià in prestito soldi in edifici cù valori assai più bassi.

È cum'è l'esempiu UBS ci mostra, a vendita di l'edificazioni ùn offre micca una suluzione.