“Quale puderia esse u prossimu”: u Top Canadian Pension Fund vende a Torre di l’Uffiziu di Manhattan per $ 1, Sparking Firesale Panic

New York durante l'inflazione di a fine di l'anni 70 è l'iniziu di l'anni 80 era un locu miticu induve si pudia cumprà un penthouse Park Avenue per $ 1 (mentre assumendu u debitu copioso, sicuru). Avà, grazia à l'abbracciu brutale di l'orsu di i più alti tassi d'interessu in 40 anni è a crisa CRE in corso, quelli ghjorni legendari anu fattu un ritornu à a Big Apple, ancu s'ellu hè solu in u regnu di l'immubiliare cummerciale per avà.

Sicondu Bloomberg , i fondi di pensioni canadiani – chì finu à pocu tempu avianu statu trà i più prolificu cumpratori di immubiliarii di u mondu, cuminciannu una rivoluzione chì ispirava i piani di ritirata in u globu per emulà perchè, in i paroli immortali di Ben Bernanke , i prezzi immubiliarii canadiani. mai falà…

… infine capiscenu chì a gravità esiste . È cusì, u più grande trà elli piglia passi per limità a so esposizione à u tipu di pruprietà cummerciale più assediatu – edifici per uffici.

Canada Pension Plan Investment Board hà recentemente fattu trè affare à prezzi assai scontati, vendendu i so interessi in un paru di torri di Vancouver, è un parcu cummerciale in u Sud di California, ma era u so prughjettu di riqualificazione di a torre di l'uffiziu di Manhattan chì scuncò l'industria: l'asset canadianu. manager hà vendutu a so participazione per solu $ 1. A preoccupazione avà hè chì tali firesales daranu un esempiu per l'altri investitori maiò chì cercanu ancu una via di esce da l'agitazione, furzendu un crash grossista in u mercatu immubiliare di Manhattan chì finu à avà era sappiutu per evità a scuperta di u prezzu reale.

In verità, cum'è Goldman hà scrittu prima di sta settimana, mentre chì i tassi di vacanti di l'uffiziu sò previsti per cuntinuà à cresce bè in a prossima decada.

… u prezzu mediu di parechji uffizii non viabili hè cascatu solu di l'11% à $ 307/sqft da u 2019 (a sinistra di l'Exhibit 6). U bancu cuntinueghja à nutà chì in i cità più affettati, quant'è 14-16% di l'uffizii pò esse micca più viable, è i so prezzi di transazzione media anu digià diminuitu da 15-35%. Tuttavia, a causa di a mancanza di liquidità in stu mercatu, sti prezzi di transazzione recenti ùn anu ancu cuminciatu à riflette i valori attuali di parechji uffizii esistenti. Goldman cuncludi ominously chì "metudi di valutazione alternativu, cum'è quelli chì sò basati nantu à a vendita ripetuta è i valori di valutazione, suggerenu chì i valori attuali di l'uffiziu pò esse assai più bassu di u prezzu mediu di transazzione". Ebbè, un prezzu di $ 1 dollaru certamenti cunfirmà chì i valori attuali di l'uffiziu sò assai, assai più bassi ( più in a nota Goldman cumpleta dispunibule per l'abbonati prufessiunali ) .

È tornendu à u storicu firesale, à a fine di l'annu passatu, u fondu canadianu hà vindutu a so participazione di 29% in u 360 Park Avenue South di Manhattan per $ 1 à unu di i so cumpagni, Boston Properties, chì hà ancu accunsentutu à assumisce a parte di u CPPIB di u debitu di u prugettu. . L'investitori, inseme à u fondu di ricchezza sovrana di Singapore GIC Pte., anu compru l'edificiu di 20 piani in 2021 cù i piani di ricuperà in un spaziu di travagliu mudernu.

360 Park Avenue South

"Hè u cuntrariu di un votu di cunfidenza per l'uffiziu", hà dettu John Kim, un analista chì seguita e cumpagnie immubiliarii per BMO Capital Markets. "A mo quistione hè, quale puderia esse u prossimu?"

Siccomu l'ansietà di l'edificiu di l'uffizii hà spazzatu u mondu finanziariu, cum'è a persistenza di u travagliu remoto è di i costi di prestitu più elevati sottumettenu i fundamenti ecunomichi chì anu fattu i boni investimenti in u primu locu, una onda di banche da New York à Tokyo hà cuncessu di pocu tempu chì i prestiti sò fatti contr'à l'uffizii ùn ponu mai esse rimbursati cumplettamente , inviendu i so prezzi di e so azioni in sfondate è pruvucannu teme di una più larga crisi di creditu.

Ma a vera prova serà per quale u prezzu di l'uffizii di l'uffiziu hè veramente cummerciale – soprattuttu una volta chì e centinaie di miliardi di prestiti chì sustenenu e pruprietà mature…

…. è finu à avà ci sò stati pochi esempi preziosi da quandu i tassi di interessu cuminciaru à cresce. Hè per quessa chì l'osservatori di l'industria vedenu liquidazioni cum'è CPPIB cum'è un signu assai ominous per u mercatu.

A vendita di u focu di Manhattan ùn hè micca a prima vendita di u fondu di pensione: u mese passatu, CPPIB hà vindutu a so participazione di 45% in Santa Monica Business Park, chì u fondu ancu possedia cù Boston Properties, per $ 38 milioni. Questu hè un scontu di quasi 75% à ciò chì CPPIB hà pagatu per a so parte di a pruprietà in 2018. L'accordu hè ghjuntu ghjustu dopu chì i pruprietarii firmavanu un affittu cù a cumpagnia di e social media Snap chì esigeva di gastru capitale supplementu per migliurà u campus, Boston Properties Chief Executive. L'ufficiale Owen Thomas hà dettu in una teleconferenza.

Peter Ballon, u capu globale di l'immubiliare di u CPPIB, hà rifiutatu di cummentà nantu à l'affari recenti, ma hà dettu chì u fondu hà cuntinuatu à investisce in edifici d'uffiziu, cumprese una torre di 37 piani recentemente finita in Vancouver.

"A vendita hè una parte integrante di u nostru prucessu d'investimentu", hà dettu Ballon in una dichjarazione per email. "Escemu quandu l'attivu hà maximizatu u so valore è simu capaci di ridistribuisce i proventi in rendimenti più alti è megliu in altri assi, settori è mercati, cumpresi l'edifici d'uffiziu".

Cum'è Bloomberg nota, u fondu di pensione ùn hè micca attivamente alluntanatu da l'uffizii, ma ùn hè micca cercatu di aumentà ancu i so uffizii. È induve una pruprietà necessita un investimentu supplementu, CPPIB puderia solu cercà di vende per pudè mette quellu soldi in un locu induve pò ottene un rendimentu più altu invece, hà dettu a persona, chì hà dumandatu à ùn esse identificatu discutendu una materia privata.

U fondu di CPPIB di 590,8 miliardi $ (436,9 miliardi $) hè unu di i più grandi piscine di capitale di u mondu, è a so cartera di immubiliare di 41,4 miliardi $ C – chì si estende da Stoccolma à Bangalore – include quasi ogni tipu di pruprietà, da magazzini, à cumplessi di scienze di vita, à blocchi di appartamenti.

Mentre chì quella scala mitigà ogni perdita potenziale da transazzione individuale, significa ancu ancu un picculu cambiamentu in l'appetite di l'uffiziu di CPPIB hà u putere di causà effetti ondulatori in u mercatu.

Mentre chì a liquidazione di u Parcu 360 pò esse scuntante, hè solu u primu di parechji: cù i prugrammi di travagliu hibridi chì deprimenu a dumanda di spaziu di l'uffiziu à longu andà, è i tassi d'interessu più alti aumentanu u costu di l'aghjurnamenti custanti necessarii per attruverà è mantene l'inquilini, ancu i più boni edifici di l'uffiziu ùn puderanu micca cumpete cù opportunità d'investimentu in altrò.

"Per ottene un rendimentu ancu megliu in u vostru investimentu in l'uffiziu, duverete mudernizà, duverete mette assai più soldi in quellu uffiziu", disse Matt Hershey, un cumpagnu di l'impresa di cunsigliu di capitale immubiliare Hodes Weill. & Associates. "A volte hè megliu solu piglià e vostre perdite è reinvestisce in qualcosa chì hà da fà assai megliu".