Avà chì l’abitazione hè in rotazione, hè quellu Fixer-Upper Un affare?

Scrittu da Charles Hugh Smith via u blog OfTwoMinds,

U chjamatu "travagliu cusmeticu" pò custà decine di millaie di dollari.

Avà chì l'abitazione hè infine rotulata per via di l'aumentu di i tassi di l'ipoteca è di e valutazioni di bolle, assai di quelli chì sò stati pricisati fora di u mercatu speranu di prufittà di i prezzi più bassi. In parechji casi, u segmentu più assequible hè fixer-uppers , case chì sò afflitti per ogni quantità di ragioni: una mancanza di mantenimentu; carenze di custruzzione o di drenagiu; fundazioni obsolete o difettose, danni d'acqua o termite, etc.

U currispundente di longu tempu Daniel C. hè familiarizatu cù a mo sperienza di custruzzione, è cusì hà dumandatu una quistione chì hà da benefiziu parechji putenziali cumpratori di casa: "Chì cunsiglii darebbe à qualchissia chì ùn hà quasi nulla di cumpetenze di custruzzione di casa, ma disposta à amparà, in quantu à entre in un riparatore. – in cima?"

A mo risposta ùn hè micca specificu di genere: per esempiu, a mo moglia hè un plumber assai megliu cà mè. Inseme, avemu versatu cimentu, fattu una strappatura di parechje strati di shingles di tettu compu finu à a guaina, riparatu a guaina è installatu un novu tettu, riabilitatu cumplettamente decine di finestre doppie (nuvellu sash, stufa di finestra, riparà u dryrot). , etc.) in quale hà fattu a maiò parte di u travagliu, è cusì, in una lista assai longa di prughjetti di rinnuvamentu / rehab / novi custruzzione. Qualchissia pò amparà queste cumpetenze è prufittà di l'apprendimentu quant'è pussibule nantu à cumu l'edificazioni sò custruiti, aghjurnati / riparati è mantenuti.

Dittu chistu, esse capace di fà una valutazione precisa di i risichi è i costi incrustati in un fixer-upper hè un livellu completamente diversu di sperienza è cumpetenza – soprattuttu se u fixatore "sembra bè è solu bisognu di travagliu cusmeticu".

Eccu a mo risposta à Daniel è à tutti l'altri chì pensanu à l'offerta per un fixer-upper.

Hè una quistione dura perchè ci hè assai da sapè prima di pudè fà una valutazione è decisione infurmata.

Quandu eru più ghjovanu, u mo cumpagnu è aghju custruitu vicinu à case 100 in cinque anni, da modeste case di partenza à case customizate caru, edifizii cummerciale è una suddivisione di 42 unità. Prima di quessa, aghju travagliatu u mo modu attraversu l'università chì travaglia per un cuntrattu chì hà fattu rinnuvazioni, aghjunte è case di lussu. Sò sempre à amparà.

S'ellu avia da sintetizà un prucessu cumplessu, avissi da principià cù questi punti:

1. Parechje cose ùn ponu esse riparate o ponu esse solu solu à spese horrible. Evite cumprà qualsiasi casa / pruprietà cù prublemi chì ùn ponu esse risolti. Questi includenu (ma ùn sò micca limitati à) cattivi drenaje / inundazioni, insediamenti di a terra, vicini cattivi, locu poveru, rumore da autostrade, ferrovie, etc., carenze in a custruzzione, fundazioni difettose, danni di l'acqua è termite in l'inquadramentu, pianu pianu poviru. è sistemi obsoleti (riscaldamentu, elettricità, fontaneria, etc.).

2. U chjamatu "travagliu cusmeticu" pò custà decine di millaie di dollari. Hè largamente assume chì "qualsiasi pò pitture una casa". Questu hè veru s'ellu si intende di pitture una casa male , vale à dì spruzzate una fina capa di vernice bonita senza preparà a superficia, sguassendu tutta a pittura sciolta, riempie tutti i difetti, sabbiate a superficia, applicà un primer di bona qualità è dopu applicà una bona pittura. mantellu di pittura di bona qualità adattatu à u clima, l'esposizione à u sole, etc.

A regula di u pulgaru hè 90/10: 90% di u travagliu preparanu a superficia in modu prufessiunale, 10% hè applicà a pintura.

Pochi dilettanti anu u tempu, l'equipaggiu è l'esperienza per fà stu travagliu bè nantu à l'internu è l'esterno di una casa.

U travagliu di preparazione hè quandu scopre ogni tipu di prublemi chì eranu oculati daretu à a vernice squamata: danni secchi è termite, perdite d'acqua, etc. Se pudete sbucciate a pittura cù l'unghia – chì hè ciò chì succede quandu qualchissia slapped pittura nantu à una superficia semi-brillante impreparata – quellu travagliu di pittura inettu solu farà a preparazione più longa.

S'ellu ci hè una pintura à base di piombo chì deve esse eliminata per via di decadenza, intemperie, etc., questu hè un altru prublema sanu, è un costu di rimedià.

A pittura è u travagliu sò tramindui caru. Un travagliu di pittura di qualità per una casa chì ùn hè micca stata mantenuta currettamente puderia custà $ 25,000, è più per una casa più grande o una cù prublemi di mantenimentu maiò chì deve esse riparatu.

Toss in rifinitura di pavimenti di legnu (un altru travagliu megliu lasciatu à i prufessi), un novu tettu (paria bè da l'esternu, ma fighjate in l'attic è oops, vede tutte quelle perdite?), novi apparecchi, pavimenti novi, ecc. tuttu "cosmeticu", micca strutturale – è u costu tutale puderia esse $ 50,000 à $ 100,000, secondu ciò chì hè scupertu mentre u travagliu avanza.

Per i cumpratori chì scraped up ogni centesimu solu per cumprà u locu, u costu di stu travagliu "cosmeticu" hè un affare.

In altri palori, "cosmeticu" ùn significa micca necessariamente "ecunumia" o "pudemu fà noi stessi".

3. Sè vo site seriu nantu à una casa, truverete un inspectore di casa espertu chì accunsente à fà l'ispezione cun voi presente per pudè indicà ciò chì cercanu è i sistemi chì sò bè ​​è quelli chì ùn sò micca. .

Un ispettore espertu hà da guardà i fundamenti: drenaje (l'acqua deve scorri naturalmente luntanu da a casa), fundazione / terra (situazione per una mala compattazione, etc.) tettu (perdite), danni à l'acqua secca / termite, custruzzione difettu è fontaneria / elettrica / riscaldamentu / insulazione obsoleta, etc.

Prima di ghjunghje cusì luntanu, pudete fà un pocu utile di investigazione sè stessu in u passu iniziale. Aghju purtatu un livellu di 4 piedi, una scala è una bona linterna ogni volta chì fighjulà una casa, chì facemu in ocasioni per curiosità perchè ci piace u locu o u disignu di a casa.

U livellu mi dice chì u pianu hè in fondu à livellu o micca, a scala è a torcia hè di circà in l'attic per identificà fughe, qualità di custruzzione, venti, insulation, etc., cercate sottu lavandini per i segni di perdite, è s'ellu ci hè un crawlspace, crawl under the house and look for termites, settling, quality of construction, etc.

L'attori immubiliarii sò tipicamenti sorpresi quandu mi prisentanu cù una scala di 4 piedi è u livellu. Ùn sò micca abituati à vede qualcunu chì guarda oltre u superficiale. L'aspettu è u sensu di una casa hè impurtante, ma chì ùn rende micca una valutazione di i difetti, i costi è se l'investimentu necessariu per restaurà a casa in realtà aumenterà u valore sopra è fora di ciò chì paghete.

4. Ricerche a storia di a pruprietà in i registri di a cità / di a cità. I permessi di custruzzione sò registri publichi, è hè utile per sapè s'ellu qualsiasi travagliu maiò hè statu fattu à a casa hè stata permessa o micca. U travagliu strutturale, elettricu, fontaneria, tetti, etc. senza permessu apre i latti di vermi caru, cum'è u travagliu chì ùn hè micca à u codice pò esse periculosu (ventilazione improperu, etc.) è apre a porta à prublemi legali quandu pruvate di vende a casa.

Ideale, i prupietari precedenti anu assuciatu prufessiunali chì anu ottenutu permessi. Hè ciò chì vulete vede – evidenza chì u travagliu di rinnuvamentu / riparazione hè statu fattu currettamente da un prufessiunale licenziatu, o se fattu da un dilettante, chì u travagliu hè statu inspeccionatu è appruvatu bè.

Ci hè assai da sapè, è ùn sò micca sicuru cumu megliu amparà abbastanza per esse cunsequenziali. Ùn sò micca sicuru chì ci sò scorciatoie. Ancu cù tutta a mo sperienza, aghju sempre cunsultate cù i prufessiunali nantu à e prublemi chì ùn aghju micca abbastanza sperienza per valutà. I grandi sbagli sò fatti per ùn vede micca prublemi fundamentali cù l'articuli elencati sopra – l'"osse" è u locu di a casa chì anu prublemi chì ùn ponu micca esse riparati o solu à spese horrible. L'altru hè di ùn fighjà micca i vicini è u trafficu in parechji tempi, cusì avete da visità à l'ora di punta è a tarda di notte.

Parechje case anziani anu un legnu di qualità megliu, stuccu, etc., cum'è i materiali sò spessu di qualità più alta, ma tendenu à avè obsoleti / usurati fontaneria, elettricità, pavimenti, riscaldamentu, etc., in più di mantenimentu diferitu chì permette picculi prublemi per diventà grandi prublemi.

In quantu à a valutazione futura, u locu hè primurosu. U mo sbagliu più grande quandu eru in i mo 20 anni ùn era micca scraping up more soldi per permette assai in u "latu bonu" di a cità induve e valutazioni aumenteranu assai più in modu affidabile per via di u valore durabile di a vicinanza di scole, shopping, etc. , strade frondose d'arburi, etc.

L'altri essenziali sò u pianu di u pianu, l'orientazione à u ventu è u sole, a vicinanza di i vicini è a dimensione di u terrenu. Ùn pudete micca cambià nunda di questu. Un pianu poviru pò esse cambiatu solu cù un gut-and-rebuild, chì hè cusì caru cum'è custruisce una nova casa (o ancu più caru per via di l'emergenza previsible di "sorprese").

Chì pudete campà è chì ùn pò micca campà ? Alcune cose chì pudete pensà chì pudete campà, ma in realtà ùn pudete micca, è vi dispiacerà cumprà u locu.

Avissi attenti à sopravvalutà quantu travagliu pudete fà voi stessu. Ancu i travaglii apparentemente simplici, cum'è ripintà l'armarii di cucina in legnu, ponu piglià un tempu stupidu enormu se u travagliu hè fattu bè. Ancu cù 49 anni di sperienza, sò sempre propensu à sottovalutà u tempu chì ci vole à fà prughjetti difficili – è parechji prughjetti sò incredibbilmente difficili, tediosi è sfida.

Eccu un esempiu. L'entrata à una unità di u pianu più bassu hà inundatu quandu pioveva assai. Ci era un drenu in u cimentu cusì aghju pensatu chì u tubu di drenu s'era corrodutu è avia da esse rimpiazzatu. Dopu à scavà in i quartieri stretti per via di i muri di contenimentu è di a roccia viva, aghju trovu a pipa allargata circa un pede è finita. Ùn era mai statu un drenu propiu. Allora avemu avutu à scavare laboriosamente a roccia viva per stabilisce una linea di drenaje chì funzionava veramente.

"Novu" ùn significa micca chì ùn hà micca prublemi di rottura. Un amicu mio hà compru una casa relativamente nova (menu di 10 anni) di casa chì avia danni di termite cusì severi à a struttura chì l'hà strappatu è hà custruitu una nova casa nantu à u terrenu. (Sapia di u dannu è hà pagatu basicamente u lottu, micca a casa).

A pacienza hè una virtù quì. Aspettate a pruprietà ghjusta, ma sia prontu à saltà quandu appare. Quante più proprietà visitate è investigate, megliu a vostra basa di cunniscenza. Quandu avete una cunniscenza sustanziale di u mercatu è ciò chì hè dispunibule, i primi impressioni è l'instinti sò utili.

Mi piacia a casa chì avemu compru appena caminava a pruprietà è caminava in l'internu. Pianu funzionale, bona orientazione à u sole è u ventu, un terrenu di bona dimensione, vicini micca troppu vicinu, bon drenaje, vedute piacevuli, bona pusizione in cità, fundazione solida è tettu, custruzzione di qualità, i prupietari precedenti anu fattu un bonu travagliu cù l'aghjurnamenti assunzione. prufessiunali per i travaglii cusmetichi è elettrici / idraulari, arburi da fruttu maturi – venduti!

Micca tuttu era statu riparatu, sicuru. A casa hà 65 anni. I finestri di lignu sò stati dipinti chjusi, cordi di sash rotti, etc. U patiu avia un mantenimentu differitu massivu è un paisaghju inadattatu. Questu ùn significheghja micca chì ùn ci era micca un travagliu fastidiosu da fà, ma sti migliuramentu / riparazioni puderanu esse fatti cù u tempu è eranu in i nostri cumpetenze è u budgetu.

Ci hà pigliatu circa quattru anni di guardà decine di pruprietà inferiori / difettose prima chì questu vene in u mercatu. Ne valse a pena aspittà. Ùn circhemu micca un « investimentu » per flip, circhemu un locu induve sariamu cuntenti.

Eccu un altru mutivu per esse pazienti: simetria di bolle .

I bolle di l'attivu tendenu à piglià quasi u stessu tempu per deflate è anu pigliatu per inflatà. L'urganizazione recente di e valutazioni di l'abitazioni hè stata estremamente forte, è cusì pudemu anticipà a pussibilità chì a diminuzione serà simili.

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