Quali mercati immubiliarii sò più esposti à a tempesta di tassi d’interessu ? Rapportu Economistu
L'aumentu di i pagamenti di l'ipoteca serà più difficiuli di supportà in certi paesi cà in altri. Eccu quali. Studiu approfonditu di u Economist
L'azzioni scendenu, a crisa di u costu di a vita hè in piena crescita, è u spettru di a recessione glubale si stende. Ma questu ùn sona micca cum'è guardà i mercati immubiliarii di u mondu riccu, assai di quali cuntinueghjanu à batte i record. E case in America è Gran Bretagna si vendenu più veloce chè mai. I prezzi di l'abitazione in Canada anu aumentatu di 26% dapoi u principiu di a pandemia. A pruprietà media neozelandese puderia costà più di NZ $ 1 milione ($ 640,000), un aumentu di 46% da u 2019.
Dapoi più di una dicada, i pruprietarii anu benefiziu di tassi d'interessu ultra-bassi. Avà, però, una tempesta di tassi d'interessu si sviluppa. U 5 di maghju, u Bancu di l'Inghilterra, dopu avè preditu chì l'inflazione in Gran Bretagna puderia esse più di 10% questu annu, hà elevatu a so tarifa di pulitica per a quarta volta, à 1%. U ghjornu prima, a Riserva Federale di i Stati Uniti hà elevatu a so tarifa di pulitica per mezu di un puntu percentuali è hà insinuatu chì seguitarà un ulteriore strettu. L'investituri aspettanu chì a tarifa di i fondi federali aumenterà più di 3% à principiu di 2023, più di trè volte u livellu attuale. A maiò parte di l'altri banche cintrali in u mondu riccu anu ancu cuminciatu à appughjà i freni monetari, o si preparanu à fà – scrive The Economist .
Parechji economisti credi chì un crash globale di l'abitazione in u 2008 hè improbabile. E finanze di e famiglie si sò rinfurzate da a crisa finanziaria, è i standard di prestitu sò più stretti. Una offerta povera di l'abitazione accumpagnata da una dumanda robusta, alti livelli di ricchezza netta di e famiglie è forti mercati di u travagliu duveranu ancu sustene i prezzi di i pruprietà. Ma l'aumentu di u costu di u prestitu puderia rende u debitu esistenti di i pruprietarii difficili di gestisce, aumentendu i so rimborsi, è alienendu alcuni cumpratori potenziali. Sì stu successu nantu à a dumanda hè abbastanza grande, i prezzi puderanu cumincià à calà.
A vulnerabilità di i pruprietarii à un forte aumentu di i pagamenti ipotecarii varieghja da paese à paese. In l'Australia è a Nova Zelanda, induve i prezzi anu saltatu di più di 20% l'annu passatu, i valori sò diventati cusì sfarente chì sò sensibili à ancu modesti aumenti di i tassi d'interessu. In i mercati menu torridi, cum'è l'America è a Gran Bretagna, i tassi d'interessu sò previsti per avvicinà u 4% per i prezzi di l'abitazione, secondu a consulenza Capital Economics. In più di u livellu di u prezzu, però, trè altri fattori aiutanu à determinà s'ellu a vittura di casa rallenta o ferma: a misura in quale i pruprietarii anu ipoteka, invece di pussede e so pruprietà direttamente; a prevalenza di l'ipoteki à tassi flottante in quantu à i tassi fissi; è a quantità di u debitu assuciatu da e famiglie.
Cunsideremu prima a parte di i titulari di l'ipoteka in una ecunumia. U menu di i pruprietarii chì pussede e so pruprietà direttamente, u più grande hè l'impattu di una crescita di tariffu. A Danimarca, a Norvegia è a Svezia anu una parte di e parte più altu di i detentori di ipoteche in u mondu. Un allentamentu di i standard di prestitu in risposta à a pandemia hà causatu u turbo di prestitu. In Svezia, i tassi fiscali per i pruprietarii anu alimentatu ancu più a corsa di l'ipoteca, mentre chì un mercatu di lucazione disfunzionale, carattarizatu da un sublottu overpriced (è illegale), hà spintu più inquilini à pussede a casa. Tuttu chistu mette i banche nordiche in una pusizioni difficiuli. In Norvegia è in Svezia, i prestiti per a casa custituiscenu più di un terzu di l'assi totali di i banche. In Danimarca, rapprisentanu quasi 50% di i libri di i banche. Una forte caduta di i prezzi di l'abitazione pò esse risultatu in perdite.
In cuntrastu cù i Nordici, induve a pruprietà di a casa hè stata alimentata da a crescita di i mercati ipotecarii, assai famiglie in i paesi di l'Europa Centrale è Orientale anu compru case senza debitu in l'anni 1990 perchè e pruprietà eranu cusì boni. In Lituania è Rumania, più di quattru quinti di e famiglie sò prupietari permanenti. E famiglie senza ipoteka sò ancu più prevalenti in l'Europa Meridionale, in particulare in Spagna è in Italia, induve l'eredità o u sustegnu di a famiglia hè una strada cumuna per a pruprietà di a casa. I tedeschi, per a so parte, sò più prubabile di affittu chè di pussede e so case. L'aumentu di i tassi avarà dunque un impattu menu direttu nantu à i prezzi.
A struttura di u debitu ipotecariu – u sicondu fattore – hè ugualmente impurtante. L'aumentu di i tassi d'interessu serà risentitu quasi istantaneamente da i prestiti di a tarifa variabile, chì fluttuanu cù i cambiamenti in i tassi pulitichi; per quelli à una tarifa fissa, u dulore serà ritardatu. I tassi di l'ipoteca in America tendenu à esse fissi per dui o trè decennii. In Canada, quasi a mità di i prestiti di casa anu tassi d'interessu stabilitu per cinque o più anni. À u cuntrastu, i prestiti in Finlandia sò quasi interamente variabili. In Australia, circa quattru quinti di l'ipoteche sò ligati à tassi variabili.
Tuttavia, simpricimenti fighjendu a proporzione di prestatori di tassi fissi versus variàbili pò esse ingannatu. In certi paesi, i tassi di l'ipoteca pò esse spessu fissi, ma per un periudu troppu cortu per prutege i prestiti da a tempesta di tassi d'interessu. L'ipoteche di tassu fissu custituiscenu a maiò parte di i prestiti esistenti in Nova Zelanda, ma quasi trè quinti sò fissi per menu di un annu. In Gran Bretagna, quasi a mità di l'azzioni di tariffu fissu hè per dui anni.
A resistenza à l'aumentu di i tassi dependerà ancu di a quantità di u debitu assuciatu da e famiglie – u nostru terzu fattore. U debitu elevatu hè statu purtatu in focus durante a crisa finanziaria glubale. Cù i prezzi di e case in calata, e famiglie cù rimborsu di l'ipoteca cusì altu in quantu à u so redditu si sò ritrovati stretti. E famiglie sò più ricche oghje, ma assai sò più in debitu chè mai. Mentre i Canadiani anu aghjustatu C $ 3.6 trilioni ($ 2.8 trilioni) à u so risparmiu durante a pandemia, purtendu a so ricchezza netta à un record di C $ 15.9 trilioni à a fine di u 2021, u so appetitu famusu per l'alloghju hà spintu u debitu di a famiglia à 137% di ingressu. A parte di e novi ipoteche cù rapporti estremi di prestitu à ingressu (vale à dì sopra à 4,5) hè ancu aumentata, inducendu u bancu cintrali canadianu à emette un avvirtimentu annantu à l'alti livelli di debitu in nuvembre 2021.
I cani di guardia in Europa sò ugualmente preoccupati. In u frivaru, u Cunsigliu Europeu di Rischiu Sistemicu hà avvistatu di u debitu ipotecariu insostenibile in Danimarca, Lussemburgu, Paesi Bassi, Norvegia è Svezia. In Australia, u debitu mediu di u pruprietariu cum'è una parte di l'ingudu hè cresciutu à 150%. In tutti questi paesi, e famiglie affruntà rimborsi mensili giganteschi ancu quandu i costi di l'alimentariu è di l'energia aumentanu cunsumu ingressu.
Mettite tuttu questu inseme, è certi mercati immubiliarii parenu chì soffrenu più di l'altri. A pruprietà in l'America, chì hà purtatu u peghju di e cunsequenze di a crisa di l'ipoteca subprime, pare megliu isolata chè parechje grandi economie. I prestiti è i prestiti sò diventati più prudenti dapoi u 2009, è i tassi fissi sò assai più populari. I mercati di l'abitazione in Gran Bretagna è in Francia farà megliu à pocu tempu, ma parenu esposti se i tassi aumentanu più. Pruprietà in Germania è in l'Europa miridiunali è orientali parenu ancu menu vulnerabili. À u cuntrariu, i prezzi ponu esse più sensibili à l'aumentu di i tassi in Australia è Nova Zelanda, Canada è i paesi nordici.
Una basa per i prezzi di l'abitazione hè chì, in a maiò parte di i paesi, a dumanda supera ancu assai l'offerta. I mercati di u travagliu forti, l'hordes di millennials chì si avvicinanu à l'età di cumprà a casa, è u cambiamentu à u travagliu remoto anu guidatu a dumanda di più spaziu di vita. I novi pruprietà restanu scarsi, chì susteneranu a cumpetizione per e case è mantenenu i prezzi alti. Ci era 36% menu listessi di pruprietà in u Regnu Unitu in ferraghju cà à principiu di 2020; in America ci era 62% menu annunzii in marzu chè l'annu prima. Nè l'alternativa à a pruprietà di a casa – affittu – hè particularmente attrattiva. In Gran Bretagna, l'affittu mediu era 15% più altu in April chì à u principiu di 2020. In America anu aumentatu da un quintu in 2021; in Miami anu saltatu da quasi 50%. I futuri inquilini di proprietà di affittu cuntrullati in Stoccolma anu un tempu d'attesa mediu di nove anni.
Siccomu l'era di i soldi ultra-check hè ghjunta à a fine, dunque, a dumanda di l'abitazione ùn hè micca per colapsà. Eppuru, in un modu o in l'altru, l'affittuari è i pruprietarii di casa si feranu affruntà una stretta sempre più stretta.
(Extrait de la revue de presse de eprcomunicazione)
Questa hè una traduzzione automatica da a lingua italiana di un post publicatu in StartMag à l’URL https://www.startmag.it/economia/mercati-immobiliari-aumento-tassi-interesse/ u Sat, 14 May 2022 06:04:36 +0000.