U settore immubiliariu di a Cina si scontra di novu è sta volta hè ghjuntu à u più grande sviluppatore di u paese.

A crisa chì abbraccia u settore di a pruprietà di a Cina – chì hà incitatu Pechino à capitulà di novu annantu à e so ambizioni più strette, è hà custrettu a Cina à lancià una campagna di facilità sempre più aggressiva, chì finu à avà culminata in a prima riduzione di i tassi ufficiali cinesi in quasi dui anni – hà influenzatu u più grande sviluppatore di u paese, mandendu l'azzioni è i ligami di Country Garden Holdings – chì hè ancu più grande di Evergrande – affondendu trà i timori chì un sforzu di raccolta di fondi presumibilmente fallutu pò esse un presagio di una fiducia in calata.

Country Garden hè unu di i pochi sviluppatori privati ​​​​rimanenti grandi, (probabilmente) di megliu qualità chì sò stati largamente indecisi da a crisa di liquidità, ancu cum'è pari cum'è Shimao Group Holdings – un sviluppatore di qualità d'investimentu recentemente chì u colapsu in dicembre hè statu vistu cum'è " più devastanti cà i crisi di u debitu à Evergrande è Kaisa " – inversioni drammatiche in a so qualificazione di creditu.

Almenu finu à avà … è avà chì Shimao hà implosatu, Country Garden resta forse u bellwether finali è più visibile per u risicu di contagionu, postu chì livelli senza precedente di stress in u mercatu di creditu offshore minaccianu di trascinà i boni crediti cù i mali.

Dapoi chì hà pigliatu u primu postu da China Evergrande Group in 2017, Country Garden hè statu u più grande sviluppatore di a nazione in Cina per vendite cuntratte. Impiega più di 200 000 persone.

Con sede in a cità miridiunali di Foshan in a pruvincia di Guangdong, a ditta – cum'è u China Evergrande Group – hà cuncentratu in l'ultimi anni in a custruzzione di sviluppi di l'abitazione in e cità più bassu.

È, cum'è Evergrande, Country Garden hà ancu basatu assai in l'accessu à u finanziamentu in u mercatu di creditu offshore; In realtà, micca solu Evegrande, ma praticamente tutti i pari di sviluppatori chì anu abbinatu à u debitu per alimentà a crescita in l'ultima decada solu per vede a finestra chjusa avà. Sicondu Bloomberg, hà u più grande pool di obbligazioni in dollari americani eccezziunali trà e più grandi imprese di immubiliare di a Cina, escludendu i defaulters, cù circa 11,7 miliardi di dollari in sospesu, i dati cumpilati da Bloomberg anu dimustratu.

U presidente fundatore Yeung Kwok Keung trasfirìu a so participazione di cuntrollu à a so figliola Yang Huiyan in 2005. Avà hè a vicepresidenta di l'impresa è hè a donna più ricca in Cina, secondu l'Indice di Billionaire Bloomberg.

O, almenu, era, perchè in alcune di e note in dollari americani di Country Garden si sò immersi à i minimi registrati in seguitu à un rapportu chì l'impresa hà fiascatu à guadagnà un sustegnu di l'investitori sufficiente per un eventuale accordu di bond convertibile. I bonds più longhi sò stati cumerciati finu à 69 centesimi nantu à u dollaru à a fine di u venneri.

Questu hè notu perchè u sviluppatore di a Cina era relativamente resistente in fronte à a crisa di liquidità suscitata da una repressione di u guvernu nantu à u prestitu eccessivo da i custruttori è a speculazione di u mercatu di l'abitazione, è era statu incolpatu da a crisa à u gigante di l'industria Evergrande. Ma cum'è l'avemu avvistatu in settembre, a crisa immubiliare lenta in Cina chì gira attornu à ciò chì Goldman hà calculatu l'annu passatu era u più grande attivu di u mondu chì mancava un stimulu significativu da Pechino, hè affruntatu una derating assai dolorosa.

Sicondu Bloomberg, mentre chì Country Garden ùn hè micca affruntatu una pressione di rimborsu imminente – hà 1,1 miliardi $ US di obbligazioni in dollari dovuti quist'annu è avia 186 miliardi di yuan (39,5 miliardi $ S) di cassa disponibile da ghjugnu di l'annu passatu – i risichi ponu emerge s'ellu hè. vistu avè un accessu limitatu à u finanziamentu. Qualchese signu di dubbitu in a capacità di l'impresa di scaccià i risichi di stress di liquidità pò pruvucà un repricing generalizatu di altri sviluppatori di qualità superiore. Cù più di 3,000 prughjetti di abitazioni situati in quasi ogni pruvincia in Cina, a salute finanziaria di Country Garden hà immense cunsequenze ecunomiche è suciali, assai più grande di Evergrande.

Peggio, se l'impresa cumencia à mostrà segni di stress, dannerà severamente a fiducia di l'investitori è di l'acquirente di casa digià fragile, ponendu minacce à l'ecunumia di a Cina è ancu a stabilità suciale. È questu hè quandu u mumentu Lehman di a Cina emergerà veramente.

Induve diventa sfida hè chì simile à Evergrande, più di u 60% di e vendite cuntrattuali di Country Garden in Cina continentale venenu da e cità di terzu è quartu livellu, hà dettu u so rapportu interim 2021. A dumanda in e zone di livellu più bassu pò esse debilitatu significativamente in 2022, hà dettu una previsione di l'analista Fitch. Essendu un "sviluppatore puru", hè menu flessibile quandu si tratta di cullà soldi vendendu assi, hà dettu l'analista di Bloomberg Intelligence Andrew Chan.

A strategia di Country Garden hè di gestisce i so assi attuali in modu efficace, in più di espansione a so attività, hà dettu à Bloomberg News, anche se chjaramente ùn hà micca anticipatu a recente fusione di i so ligami. "A ditta sperimenta menu volatilità cà u mercatu generale" in mezzu di una più larga calata di u mercatu, hà dettu. U sviluppatore hà vindutu obbligazioni è tituli sustinuti da l'attivu in u mercatu lucale in dicembre, riflettendu u sustegnu di l'investitori è di i regulatori, è hà mantinutu i so valutazioni in tutte e 3 grandi imprese di rating l'annu passatu, anu dettu i cumenti.

Country Garden detiene valutazioni di creditu di qualità d'investimentu è d'altu rendimentu da i 3 valutatori di risichi maiò, facendu un nomu chjamatu crossover chì puderia esse vulnerabile à diventà un "anghjulu cadutu". Chì puderia à u turnu aumentà i so costi di prestitu è ​​eliminà ancu un altru custruttore da u gruppu di diminuzione di sviluppatori più altu chì l'investitori ponu vultà durante a stretta di creditu.

Havi l'equivalente di una qualificazione tripla B di qualità d'investimentu sia in Moody's Investor Services sia in Fitch Ratings, è a più alta qualificazione speculativa pussibule in S&P Global Ratings. Eppuru, u prestitu hè prubabile di "rinfurzà a so resilienza finanziaria cuntrullendu a crescita di u debitu è ​​mantenendu acquisti di terreni disciplinati", l'analista di S&P hà scrittu in un rapportu di settembre chì riaffermava a so valutazione.

Tuttavia, u custruttore pò truvà difficiuli di rinvià e vendite in 2022 cù u sentimentu di u mercatu debilitatu in e cità di livellu più bassu, induve si trova u 77 per centu di a so banca di terra, hà dettu Kristy Hung, analista di Bloomberg Intelligence. A grande quantità di terreni acquistati da a ditta cuntinueghja à esse situata in tali spazii, suscitando più preoccupazioni per a raccolta di soldi, hà scrittu.

Intantu, in l'ultima onda di vendita, l'investitori stanu esaminendu a capacità di Country Garden di cullà finanziamenti da una varietà di canali, in particulare chì u mercatu di creditu offshore ferma in modu chjusu à a maiò parte di i sviluppatori. Hè bisognu di rimbursà o rifinanzià circa 1,3 miliardi $ US in bonds questu annu, a maiò parte di e quali sò note di dollari. A so prossima maturità hè un bonu di 425 milioni di $ US duvutu u 27 di ghjennaghju.

A vendita di u bonu di Country Garden hà acceleratu a settimana passata dopu chì a cumpagnia hà luttatu per appughjà u mercatu per fondi freschi, stendu chì tirava una emissione di obbligazioni convertibili di $ 300 milioni per via di una dumanda debule. À u listessu tempu, l'azzioni di Sunac anu affundatu un record di 23% dopu avè vindutu a nova equità. L'attenzione hè ancu vultata à l'effetti di spillover di i prezzi di i bonds in caduta di Country Garden nantu à e note di altri sviluppatori più forti, postu chì i timori di risichi di contagiosi restanu elevati.

Solu per rinfurzà a cunfidenza chì ùn serà micca u prossimu Evergradnde, una dichjarazione nantu à a borsa di Hong Kong u luni tardi hà dettu chì Country Garden hà compru una quantità di capitale cumunale di $ 5 milioni di 4,75% di note da lugliu 2022 è $ 5 milioni di 7,25. % note due April 2026. E ancu s'è a cumpagnia hà aghjustatu chì monitoreia e cundizioni di u mercatu è "puderà fà più riacquistu di i so bonds", simu preoccupati chì sta piccula, teatrale $ 10MM buyback farà pocu per restaurà a fiducia di l'investituri.

E cum'è l'investitori osservanu nervosamente u destinu di u più grande sviluppatore di a Cina, u novu turbulu hà scuzzulatu i bonds di pruprietà chinesi u luni per preoccupazione per a vera scala di i debiti nascosti di l'industria secondu Bloomberg, intensificando a vendita trà e imprese più alte.

L'ultimu selloff hè statu catalizatu da un rapportu Debtwire secondu chì u Gruppu Logan puderia esse in u ganciu per $ 812 milioni di garanzie nantu à l'obbligazioni pendenti duvute à u 2023. A nutizia hà martellatu a nota di Logan per u 2023 chì affundò 14,1 centesimi à un minimu record di 62,9 mentre u Country Garden's. L'obbligazione di scadenza più corta per u 2024 hè cascata da 12,9 centesimi à 67,7 centesimi, estendendu a vendita di a settimana passata per u più grande sviluppatore di u paese.

Sicondu Bloomberg , a vendita in i stocks di a pruprietà hè morphing da una catalysed by specific event to one sparked by mounting concerns about the transparency of China's better developers, è hè furzendu i bondholders à interrogà a liquidità di l'imprese chì e so finanzii parenu sani. Più debitu significaria più creditori, alcuni di i quali puderanu dumandà u rimborsu anticipatu. Ci hè ancu u risicu chì i passivi nascosti cum'è i prestiti di fiducia, i bonds privati ​​​​o i prudutti di cunsumatori à altu rendimentu ricevenu un trattamentu preferenziale à i soldi dovuti à i creditori offshore. China Evergrande Group, Kaisa Group Holdings Ltd è Shimao Group Holdings Ltd anu tutti affruntatu tali obbligazioni.

Mentre Logan, chì e so obbligazioni si sò scambiate vicinu à a parità di u mese passatu, è chì hà valutatu l'equivalente di una qualificazione BB à tutti i trè valutatori di risichi di creditu maiò, hà negatu u rapportu è a speculazione di u mercatu chì a cumpagnia hà vindutu u debitu privatu, chì hà fattu pocu. per facilità u puke in i so ligami chì si sparghjenu rapidamente à u restu di u segmentu di pruprietà.

A fiducia di l'investitori dighjà fragile hà pigliatu un battutu quist'annu, mantenendu in modu efficace u mercatu di i boni di dollari chjusu per i sviluppatori. Ciò hà lasciatu u settore cù opzioni limitate di rifinanziamentu, aumentendu u risicu di l'imprese chì fallenu à pagà u debitu à tempu.

"I risichi in u settore di a pruprietà cinese sò in crescita, evidenti da e cundizioni difficili di rifinanziamentu ancu per l'imprese più apprezzate", hà dettu Wei Liang Chang, un macrostrategist in DBS Bank Ltd. sò cruciali per rinfurzà a fiducia, aghjunse.

U finanziamentu immubiliare ricivutu da i sviluppatori hè cascatu di circa 19% in dicembre da un annu prima, a più forte calata in più di sette anni, secondu i calculi di Bloomberg basatu annantu à i figuri di u guvernu di l'annu sanu publicati u luni. A vendita di casa per u valore hè diminuita di 19,6% in dicembre da un annu prima, una sesta caduta mensile consecutiva, mentre chì l'investimentu immubiliare hà diminuitu di 14%.

Sicondu i calculi di Bloomberg, almenu sette sviluppatori anu predefinitu nantu à i boni di dollari da ottobre. Chì include Evergrande, chì a so crisa hà ingannatu u prestatore China Minsheng Banking , u stock bancariu di u peghju di u mondu. Guangzhou R&F Properties Co. hè stata ridutta à u predefinitu ristrettu da Fitch Ratings a semana passata per ciò chì a firma di qualificazioni chjamava un scambiu di debitu in difficultà.

Cum'è s'ellu ùn era micca abbastanza, resta u prublema di u mercatu di bonu congelatu. Cù i rendimenti di ubligatoriu di sviluppatori immubiliarii à livelli stratosferichi, l'imprese immubiliarii chinesi anu bisognu di rimborsà o rifinanzià circa $ 99 miliardi di obbligazioni lucali è offshore quist'annu. Pocu menu di a mità di questu hè un debitu in dollari, mostranu dati cumpilati da Bloomberg.

In fondu: quant'è Pechino vole, duverà intervene è salvà micca solu i sviluppatori di immubiliarii, ma tutti i mercati di l'abitazioni, induve e transazzione anu cratered è a fiducia hè evaporata. È per fà quessa, a Cina duverà facilità e cundizioni finanziarie in modu assai più aggressivu di ciò chì hà fattu finu à avà – iè, durante a notte Pechino hà tagliatu i tassi per a prima volta da u 2020, ma quellu passu ùn hè micca abbastanza vicinu. Per evità una depressione totale, Pechino duverà fà assai, assai di più … è micca solu a Cina, ma ancu u restu di i banche cintrali di u mondu. Hè per quessa chì qualchissia chì crede chì l'euforia di stringimentu attuale durà più di uni pochi di mesi, bè avemu un ponte in Wuhan chì ci vuleria vende.